اگر دنبال پاسخ سریع این سوال هستید که 'آیا الان زمان خوبی برای خرید ملک در مسیر ریلی سه فرودگاه بانکوک است؟' جواب کوتاه این است: بله، چون بسیاری از مناطق در مسیر این خط هنوز قیمتشان کامل رشد نکرده، اما این فرصت با نزدیکتر شدن به تاریخ افتتاح پروژه، بهتدریج بسته میشود. طبق تجربه پروژههای مشابه در آسیا، رشد قیمت ملک نزدیک ایستگاههای قطار سریع معمولا بین ۱۵ تا ۳۰ درصد طی ۳ تا ۵ سال بعد از افتتاح رخ داده است.
برای خریداران ایرانی که ملک را از دریچه دسترسی حملونقلی ارزیابی میکنند، این پروژه یک پیام روشن دارد: مناطقی که در مسیر خط ریلی آینده قرار دارند، هنوز پتانسیل رشدشان کامل در قیمتها منعکس نشده است. اما این پنجره فرصت رو به بسته شدن است.
پروژه 'حلقه مفقوده خط قرمز' دقیقا چیست؟
تایلند در حال تکمیل آخرین بخش باقیمانده از شبکهای ریلی است که سه فرودگاه بینالمللی این کشور را به هم متصل میکند. پروژه موسوم به 'Red Line Missing Link' در حال حاضر توسط کمیته کریدور اقتصادی شرقی (EEC) در حال بررسی است و پتانسیل تغییر جذابیت سرمایهگذاری در چندین استان، از حومه شمالی بانکوک تا نوار ساحلی پاتایا را دارد.
هدف این پروژه، تکمیل بخش ناتمام خط قرمز BTS است تا یک اتصال ریلی سریع و پیوسته بین فرودگاه دونموآنگ در شمال بانکوک، فرودگاه سوواناپوم در شرق پایتخت، و فرودگاه اوتاپائو در استان رایونگ ایجاد شود. در حال حاضر مسافران مجبورند بین سیستمهای مختلف جابهجا شوند یا از جاده استفاده کنند. با تکمیل این خط، زمان سفر بین دورترین دو نقطه از ۳ تا ۴ ساعت فعلی با ماشین، به حدود ۹۰ دقیقه کاهش پیدا میکند.
چرا این پروژه برای سرمایهگذاری روی ملک اهمیت دارد؟
- پروژه 'حلقه مفقوده خط قرمز' بخش ریلی ناتمامی است که سه فرودگاه دونموآنگ، سوواناپوم و اوتاپائو را به هم وصل میکند.
- این پروژه در حال حاضر بخشی از قرارداد در حال بازبینی برنامه کریدور اقتصادی شرقی (EEC) است و در صورت به نتیجه نرسیدن مذاکرات با شریک فعلی، Asia Era One، احتمال فراخوان مناقصه جدید تا سال ۲۰۲۸ وجود دارد.
- در گذشته، املاک واقع در فاصله ۱ تا ۲ کیلومتری ایستگاههای خطوط ریلی سریع بانکوک، طی ۳ تا ۵ سال پس از افتتاح، بین ۱۵ تا ۳۰ درصد رشد قیمت داشتهاند.
- مناطق کلیدی رشد شامل بانگسو (Bang Sue)، لاتکرابانگ (Lat Krabang)، سی راچا (Si Racha)، پاتایا و رایونگ هستند.
- طول کامل خط سه فرودگاه حدود ۲۲۰ کیلومتر خواهد بود.
- برخی تحلیلگران محلی تایلندی گزارش دادهاند که قیمت زمین در منطقه EEC نزدیک چونبوری، سی راچا، پاتایا و ساتاهیپ همچنان نزدیک به سطح قیمت ۷ سال پیش باقی مانده است؛ یعنی 'پرمیوم ریلی' هنوز در همه جا وارد قیمتها نشده است.
واقعیتهای کلیدی که باید بدانید
- فرودگاه اوتاپائو (U-Tapao) از قبل بهعنوان سومین فرودگاه بینالمللی بانکوک تعیین شده و در حال ارتقا با ظرفیت برنامهریزیشده تا ۶۰ میلیون مسافر در سال است.
- منطقه EEC استانهای چاچوئنگسائو (Chachoengsao)، چونبوری (Chonburi) و رایونگ (Rayong) را در بر میگیرد، با تولید ناخالص داخلی منطقهای بیش از ۱.۵ تریلیون بات (طبق آمار شورای توسعه اقتصادی و اجتماعی ملی تایلند).
- بخشی از خط قرمز BTS بین بانگسو و رانگسیت از سال ۲۰۲۱ در حال بهرهبرداری است و کریدور شمالی بانکوک را پوشش میدهد.
- میانگین قیمت آپارتمان در سی راچا (استان چونبوری) بین ۵۰,۰۰۰ تا ۸۰,۰۰۰ بات بر متر مربع است؛ یعنی دو تا سه برابر ارزانتر از مرکز بانکوک.
- طبق چارچوب بازبینیشده مشارکت دولتی-خصوصی (PPP)، اگر شرایط قرارداد تغییر کند، پیمانکار Asia Era One باید ضمانت بانکی حدود ۱۶۰ میلیارد بات ارائه دهد، طبق گزارشهای مربوط به بازبینی سیاست EEC.
- پاتایا در آمار پیش از کرونا سالانه بیش از ۱۰ میلیون گردشگر پذیرفته (طبق آمار سازمان گردشگری تایلند) و دسترسی مستقیم ریلی به دو فرودگاه میتواند دسترسی این شهر را بهشدت بهبود دهد.
- قطارهای برنامهریزیشده در برخی بخشهای مسیر میتوانند تا سرعت ۲۵۰ کیلومتر بر ساعت برسند.
درس سنگاپور و بانکوک: پرمیوم نزدیکی به ایستگاه چقدر است؟
برای درک منطق قیمتگذاری اطراف پروژههای زیرساختی بزرگ در جنوب شرق آسیا، تجربه سنگاپور راهنمای خوبی است: یک ایستگاه MRT در فاصله پیادهروی معمولا بین ۱۰ تا ۲۵ درصد به ارزش ملک اضافه میکند. در بانکوک هم این اثر قبلا در خطوط BTS سوکومویت و سیلوم تایید شده؛ آپارتمانهای نزدیک ایستگاهها با پرمیومی بین ۲۰ تا ۳۵ درصد نسبت به واحدهای مشابه که ۵ تا ۷ دقیقه با ماشین از ایستگاه فاصله دارند، معامله میشوند.
در مورد خط سه فرودگاه، این اثر میتواند حتی قویتر باشد. این پروژه صرفا یک حملونقل درونشهری نیست؛ این یک کریدوری است که میتواند مناطق ساحلی دور از بانکوک را عملا به حومههای رفتوآمدی پایتخت تبدیل کند. کسی که در سی راچا یا پاتایا زندگی میکند، میتواند ظرف ۴۵ تا ۶۰ دقیقه به مرکز تجاری بانکوک برسد. این موضوع اقتصاد اجاره را کاملا تغییر میدهد: کارمندان شرکتهایی که در سایتهای صنعتی EEC کار میکنند میتوانند در کنار ساحل زندگی کنند، در حالی که کارمندان دفتری بانکوک میتوانند آخر هفتهها را در ساحل بگذرانند بدون اینکه در ترافیک جادهای فرسوده شوند.
لاتکرابانگ؛ منطقهای که هنوز کشف نشده
منطقه لاتکرابانگ (Lat Krabang)، که بین بانکوک و سوواناپوم قرار دارد، به توجه ویژهای نیاز دارد. این منطقه در حال حاضر یک منطقه صنعتی با ارزش زمین نسبتا پایین است که میتواند پس از راهاندازی خط سریع، به یک هاب مسکونی کامل تبدیل شود. توسعهدهندگان از هماکنون در حال خرید زمین در این منطقه هستند، هرچند بازار فروش مجدد هنوز واکنش کامل نشان نداده است.
ریسکهایی که نباید نادیده گرفت
پروژههای زیرساختی بزرگ در تایلند بهکرات دچار تاخیر در زمانبندی میشوند. بحث درباره خط سریع از سال ۲۰۱۸ آغاز شده و فرآیند بازبینی قرارداد EEC میتواند ۱۲ تا ۱۸ ماه دیگر به آن اضافه کند. برخی تحلیلگران بازار تایلند اشاره میکنند که قیمت زمین اطراف چونبوری، سی راچا، پاتایا و ساتاهیپ شتاب سفتهبازانه چندانی مرتبط با خود پروژه ریلی نشان نداده و بیشتر همسو با روندهای بلندمدت کلی بازار حرکت کرده است. سرمایهگذارانی که افق زمانی کمتر از پنج سال دارند، باید احتمال تاخیر را در محاسبات خود لحاظ کنند.
با این حال، اولویتبندی مداوم دولت روی این پروژه در چارچوب استراتژی EEC، احتمال قوی تکمیل نهایی آن را نشان میدهد. برای کسانی که قصد سفر و بازدید از املاک در چونبوری و رایونگ را دارند، اکنون یک بازه زمانی معقول است: قیمتها در بسیاری از مناطق هنوز 'پرمیوم ریلی' کامل را جذب نکرده و خط تولید پروژههای جدید باکیفیت در سراسر منطقه EEC همچنان در حال گسترش است. تیم املاک تایلند میتواند در ارزیابی این فرصتها و بازدید میدانی از پروژهها همراه شما باشد.
منبع: Nation Thailand
سوالات متداول
پروژه 'حلقه مفقوده خط قرمز' دقیقا چه چیزی را حل میکند؟
این پروژه بخش ریلی ناتمامی است که خط قرمز شمالی BTS را به خط سریع منتهی به فرودگاه اوتاپائو متصل میکند. بدون این بخش، سه فرودگاه بانکوک اتصال ریلی مستقیم به هم ندارند.
قطار سریع سه فرودگاه دقیقا چه زمانی افتتاح میشود؟
زمان دقیق هنوز مشخص نشده است. پروژه در حال بازبینی مجدد توسط کمیته EEC است و طبق یک سناریو، فراخوان مناقصه ممکن است تا سال ۲۰۲۸ صورت گیرد. برآوردهای بازار نشان میدهد افتتاح کامل احتمالا پیش از سالهای ۲۰۲۹ تا ۲۰۳۱ رخ نخواهد داد.
این خط ریلی سریع چه تاثیری روی قیمت ملک در پاتایا خواهد داشت؟
دسترسی ریلی مستقیم به دو فرودگاه بانکوک، پاتایا را برای گردشگران و مقیمان خارجی بهمراتب در دسترستر میکند. پروژههای زیرساختی مشابه در آسیا معمولا طی ۳ تا ۵ سال پس از افتتاح، رشد قیمتی بین ۱۵ تا ۳۰ درصد در محدوده جذب ایستگاه ایجاد کردهاند، هرچند برخی تحلیلگران محلی اشاره میکنند که قیمت زمین در EEC تا کنون نزدیک به سطح ۷ سال گذشته باقی مانده است.
کدام مناطق در مسیر این خط بهترین پتانسیل سرمایهگذاری را دارند؟
سی راچا، لاتکرابانگ و حومه پاتایا. این مناطق ترکیبی از قیمت فعلی نسبتا پایین و پتانسیل رشد بالا پس از عملیاتی شدن خط ریلی را ارائه میدهند.
آیا اتباع خارجی میتوانند در منطقه EEC ملک بخرند؟
بله. اتباع خارجی میتوانند آپارتمان را بهصورت مالکیت کامل (فریهولد) خریداری کنند، به شرطی که سهمیه مالکیت خارجی در پروژه از ۴۹ درصد بیشتر نشود. زمین و ویلا معمولا از طریق قراردادهای اجاره بلندمدت (۳۰+۳۰+۳۰ سال) ساختار میگیرند.
باید منتظر تصویب نهایی پروژه بمانم یا همین حالا خرید کنم؟
معمولا پرمیوم زیرساختی خیلی زودتر از تکمیل فیزیکی پروژه در قیمتها منعکس میشود؛ بیشترین جهش قیمتی معمولا در زمان امضای قرارداد نهایی و شروع ساخت رخ میدهد. خرید پیش از تصویب نهایی قرارداد، این امکان را میدهد که قیمت فعلی را قفل کنید.
در منطقه EEC چه نرخ اجارهای میتوان انتظار داشت؟
در سی راچا و حومه پاتایا، بازده اجاره آپارتمان سالانه بین ۵ تا ۷ درصد است؛ بالاتر از نرخ ۳ تا ۴ درصد در مرکز بانکوک. تقاضای شرکتی از سوی کارمندان صنایع EEC، اشغال پایدار واحدها را تضمین میکند.
ریسکهای سرمایهگذاری بر مبنای یک پروژه زیرساختی چیست؟
ریسک اصلی، تاخیر در ساختوساز است. تغییر مسیر یا محل ایستگاهها هم امکانپذیر است. توصیه میشود ملکی انتخاب شود که جذابیت سرمایهگذاری مستقلی داشته باشد و صرفا به تکمیل خط ریلی وابسته نباشد.
آماده سرمایهگذاری در تایلند هستید؟ کارشناسان املاک تایلند در کنار شما هستند تا ملک ایدهآل را پیدا کنید.