پاسخ کوتاه برای کسی که وقت ندارد
خارجیها نمیتوانند از بانکهای تایلندی وام مسکن بگیرند. اما نیازی هم به وام نیست: سازندگان پوکت طرحهای اقساطی بدون بهره تا ۳ سال ارائه میدهند، فروشندگان بازار ثانویه مستقیم فایناس میکنند، و پیشپرداخت از همان ۱۰ درصد قیمت ملک شروع میشود. بر اساس گزارش Nation Thailand، در سهماهه سوم ۲۰۲۵ حدود ۶۰ درصد از تمام معاملات کاندو در پوکت توسط خریداران خارجی انجام شده و این رقم برای ۲۰۲۶ به ۶۵ درصد میرسد. تقریباً هیچکدام از این خریداران از وام بانکی استفاده نکردهاند.
چرا ایرانیان باید این مدلهای پرداخت را جدی بگیرند؟
برای سرمایهگذار ایرانی که به دنبال حفظ ارزش دارایی در برابر نوسان نرخ ارز است، پوکت یک گزینه واقعی محسوب میشود. پرتفوی The Title متعلق به شرکت AssetWise در پوکت به ارزش ۴۷.۴۴۷ میلیارد بات رسیده که نشاندهنده عمق تقاضا در این بازار است. مهمترین نکتهای که باید از همان ابتدا بدانید این است: طرح اقساطی سازنده یک وام نیست. یک قرارداد مستقیم بین خریدار و سازنده است و سند ملک تنها پس از پرداخت کامل منتقل میشود.
۵ روش عملی خرید آپارتمان در پوکت بدون وام بانکی
روش ۱ - اقساط مرحلهای (پیشفروش)
رایجترین مدل برای پروژههای نوساز. خریدار در زمان امضای قرارداد پیشپرداخت میدهد و مابقی طبق مراحل ساخت پرداخت میشود.
مثال واقعی: پروژه The Harmony by Wallaya Villas در منطقه Chertalay با جدول پرداخت ۳۰/۳۰/۱۵/۱۵/۱۰ درصد کار میکند. ۳۰ درصد اول هنگام امضا، ۳۰ درصد بعد از اتمام پیریزی، دو مرحله ۱۵ درصدی در حین ساخت، و ۱۰ درصد نهایی هنگام تحویل کلید. تحویل پروژه در سهماهه سوم ۲۰۲۷ پیشبینی شده، یعنی خریدار نزدیک به دو سال فرصت توزیع پرداخت دارد.
پروژه Layan Verde شرایط انعطافپذیرتری دارد. ورود از ۲۶۳,۰۰۰ دلار آمریکا با ساختار پرداخت ۵۰ درصد یا ۳۵ درصد پیشپرداخت و باقیمانده تا پایان ۲۰۲۸. بازده استخر اجارهای استودیوهای این پروژه تا ۸.۷ درصد سالانه برآورد شده است.
ساختار استاندارد AssetWise برای برند The Title نیز به این شکل است: ۲۵ درصد هنگام امضا، ۲۵ درصد پس از پیریزی، و ۲۵ درصد هنگام تحویل.
روش ۲ - فایناس مستقیم فروشنده (Easy Buy) در بازار ثانویه
این یک توافق خصوصی بین خریدار و فروشنده است، بدون هیچ بانکی. خریدار ۱۰ تا ۳۰ درصد پیشپرداخت میدهد و مانده را به صورت ماهانه یا سهماهه طی ۳ تا ۵ سال میپردازد. سند ملک تا پرداخت کامل نزد فروشنده باقی میماند.
بر اساس اطلاعات Siam Real Estate، پیشپرداخت بالاتر (نزدیک به ۳۰ درصد) معمولاً شرایط بهتری میآورد: اقساط کمتر و دوره بازپرداخت کوتاهتر. نکته مهم: فروشنده ممکن است سود را به صورت افزایش قیمت قرارداد لحاظ کند نه به عنوان نرخ بهره مشخص. این نرخ معمولاً ۳ تا ۵ درصد سالانه روی مانده بدهی است.
روش ۳ - پرداخت کامل با تخفیف پیشفروش
برخی سازندگان برای پرداخت ۱۰۰ درصد در مرحله پیشساخت، تخفیف ۵ تا ۱۵ درصدی ارائه میدهند. این گزینه برای سرمایهگذارانی مناسب است که نقدینگی دارند و آمادهاند سرمایهشان را ۱.۵ تا ۲ سال قفل کنند. ریسک اصلی تأخیر در ساخت است، اما قیمت ورود در پایینترین سطح ممکن قرار دارد.
روش ۴ - پیشپرداخت و انتقال قرارداد قبل از تحویل
خریدار با پرداخت ۲۵ تا ۳۰ درصد واحد را رزرو میکند، سپس قرارداد خرید را پیش از اتمام ساختمان به خریدار جدیدی واگذار میکند. این در واقع یک موضع سفتهبازانه روی افزایش قیمت است. در بازار صعودی کار میکند، اما همه سازندگان انتقال قرارداد را مجاز نمیدانند. پیش از هر اقدامی، قرارداد خرید و فروش باید با دقت بررسی شود.
روش ۵ - اعتبار بینالمللی با پشتوانه دارایی خارجی
برخی بانکهای بینالمللی در سنگاپور و هنگکنگ، به خریدارانی که دارایی قابلتوجهی در خارج دارند، تسهیلات اعتباری برای خرید ملک در تایلند میدهند. نرخ بهره معمولاً از ۴ تا ۶ درصد سالانه شروع میشود. این مدل پیچیده است، نیاز به پرتفوی بزرگ دارد، اما برای کسانی که نمیخواهند داراییهای دیگرشان را نقد کنند، نقدینگی را حفظ میکند.
مقایسه پنج روش در یک جدول
| پارامتر | اقساط مرحلهای | فایناس فروشنده | پرداخت کامل | انتقال قرارداد | اعتبار خارجی |
|---|---|---|---|---|---|
| پیشپرداخت | ۲۵ تا ۵۰ درصد | ۱۰ تا ۳۰ درصد | ۱۰۰ درصد | ۲۵ تا ۳۰ درصد | ۲۰ تا ۴۰ درصد |
| دوره پرداخت | ۱ تا ۳ سال | ۳ تا ۵ سال | یکجا | تا تحویل | ۵ تا ۱۵ سال |
| نرخ بهره | ۰ درصد | ۳ تا ۵ درصد سالانه | ندارد | ندارد | ۴ تا ۶ درصد سالانه |
| انتقال سند | پس از پرداخت کامل | پس از پرداخت کامل | فوری | دریافت نمیشود | پس از تسویه وام |
| ریسک اصلی | تأخیر ساخت | ورشکستگی فروشنده | قفل شدن سرمایه | ممنوعیت انتقال | ریسک نرخ ارز |
| دسترسی | گسترده | محدود | همیشه | وابسته به قرارداد | فقط پرتفویهای بزرگ |
اشتباهات رایجی که خریداران ایرانی باید از آنها بپرهیزند
اشتباه اول - نادیده گرفتن سهمیه ۴۹ درصدی بر اساس قانون تایلند، خارجیها میتوانند فقط در صورتی ملک فریهولد داشته باشند که مجموع مالکیت خارجیان در ساختمان از ۴۹ درصد کل متراژ تجاوز نکند. راهنمای ملکی World of Condos 2026 تأکید میکند این سهمیه در سطح ساختمان اعمال میشود نه واحد. اگر سهمیه پر شده باشد، ثبت سند غیرممکن است حتی اگر سالها پیش بیعانه داده باشید. قبل از هر پرداختی، گواهی کتبی از شخص حقوقی آپارتمان بگیرید و آن را در اداره ثبت اراضی تأیید کنید.
اشتباه دوم - انتقال پول از داخل تایلند برای ثبت سند فریهولد توسط خارجی، پول باید از خارج از تایلند و به ارز خارجی وارد شود. بدون فرم FETF (Foreign Exchange Transaction Form) که بانک تایلندی دریافتکننده صادر میکند، اداره ثبت اراضی سند را منتقل نخواهد کرد.
اشتباه سوم - شفاهی ماندن شرایط پرداخت در فایناس فروشنده، شرایط اغلب ابتدا شفاهی توافق میشوند. هر مبلغ پرداخت، هر سررسید، تمام جرایم تأخیر، و شرایط استرداد بیعانه باید پیش از هر پرداختی در قرارداد خرید و فروش مکتوب باشد.
اشتباه چهارم - فراموش کردن هزینههای جانبی علاوه بر قیمت واحد، هر خریداری صندوق ذخیره یکبار (معمولاً ۴۰۰ تا ۸۰۰ بات در هر متر مربع) و هزینه نگهداری مشترک (۴۰ تا ۱۰۰ بات در ماه به ازای هر متر مربع) میپردازد. این هزینهها در طرح اقساطی محاسبه نمیشوند.
اشتباه پنجم - اعتماد کورکورانه به سازنده طرح اقساطی سازنده خریدار را از ورشکستگی او مصون نمیکند. وضعیت مالی شرکت، مجوز EIA (ارزیابی اثرات زیستمحیطی)، و سابقه پروژههای تحویلدادهشده را پیش از امضای هر چیزی بررسی کنید.
مالیات و هزینههای انتقال سند
خود اقساط مشمول مالیات نیست. در زمان ثبت سند، خریدار ۲ درصد ارزش ارزیابیشده به عنوان هزینه انتقال میپردازد (که اغلب به طور مساوی با فروشنده تقسیم میشود) و ۰.۵ درصد تمبر مالیاتی.
تیم املاک تایلند میتواند شما را در مقایسه پروژهها، بررسی قراردادها و ارتباط با وکیل مستقل راهنمایی کند.
منبع: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026