پاسخ سریع برای خریداری که وقت ندارد
اگر یک سوال دارید، پاسخ اینجاست: سازندگان پوکت به خریداران خارجی، از جمله ایرانیان و فارسیزبانان، پلنهای اقساطی مستقیم ارائه میدهند که معمولاً ساختار ۳۰/۷۰ یا ۴۰/۶۰ دارند، سود صفر درصد در دوران ساخت، و مدت ۱۲ تا ۳۶ ماه میباشند. پس از تحویل، برخی سازندگان اقساط را با نرخ ۳ تا ۸ درصد سالانه تمدید میکنند. وام مسکن از بانکهای تایلندی برای اکثر خریداران خارجی عملاً دسترسپذیر نیست.
چرا خریدار خارجی در پوکت به پلن اقساطی نیاز دارد؟
اولین واقعیتی که هر خریدار آپارتمان در پوکت با آن روبرو میشود این است: بانکهای معمول تایلند به اتباع خارجی وام مسکن نمیدهند. این قانون نانوشتهای نیست، بلکه یک محدودیت ساختاری است.
اما بازار راهحل خودش را پیدا کرده است. سازندگان بزرگ برای جذب خریداران بینالمللی، تامین مالی مستقیم ارائه میدهند. آمارها این پدیده را بهخوبی نشان میدهند: طبق گزارش Colliers Thailand، از سال ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ در مجموع ۴۵,۰۶۶ واحد مسکونی در پوکت عرضه شده با حجم سرمایهگذاری ۴۶۹.۷۲ میلیارد بات (معادل تقریبی ۱۳ میلیارد دلار). فقط در سال ۲۰۲۵، بیش از ۷۲ پروژه جدید با ۱۰,۳۱۲ واحد به ارزش ۸۱.۶۴ میلیارد بات راهاندازی شدند.
رقابت میان سازندگان برای جذب خریداران بینالمللی به اوج خود رسیده و پلن اقساطی به مهمترین ابزار فروش تبدیل شده است. Sansiri اعلام کرده ۲۰ پروژه جدید در پوکت با ارزش کل ۲۴ میلیارد بات برای دوره ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸ در دست اجراست. AssetWise (سازنده برند 'The Title') تا مارس ۲۰۲۶ سفارشات معوق پوکت آن به ۲۱.۶۶۹ میلیارد بات رسیده که ۵۷ درصد کل پورتفولیوی شرکت را تشکیل میدهد.
چهار مسیر اصلی برای خرید ملک در پوکت
۱. پلن ۳۰/۷۰ در دوران ساخت (رایجترین گزینه)
در این ساختار، ۳۰ درصد قیمت در زمان امضای قرارداد یا طی ۳ تا ۶ ماه اول پرداخت میشود و ۷۰ درصد مانده در زمان تحویل کلید. هیچ سودی محاسبه نمیشود؛ یعنی عملاً یک وام بدون بهره به مدت ۱۸ تا ۳۰ ماه است.
مثال عددی: آپارتمانی با قیمت ۸ میلیون بات در پروژه 'The Title' از AssetWise. خریدار ابتدا ۲۰۰,۰۰۰ بات به عنوان رزرو پرداخت میکند، سپس ماهانه ۱۸۰,۰۰۰ بات به مدت ۱۲ ماه (جمعاً ۲.۳۶ میلیون بات)، و در نهایت ۵.۶۴ میلیون بات در زمان انتقال سند.
۲. پلن ۲۰/۸۰ با اقساط پس از تحویل
برخی سازندگان، بهویژه در بخش ویلا، امکان ادامه پرداخت پس از تحویل پروژه را فراهم میکنند. خریدار ۲۰ درصد را قبل از اتمام ساخت میدهد و ۸۰ درصد باقیمانده را در ۲۴ تا ۳۶ ماه پس از دریافت کلید اقساط میکند. اینجا معمولاً سود ۳ تا ۸ درصد سالانه اعمال میشود. این ساختار بیشتر برای ویلاهای ۱۵ تا ۴۰ میلیون باتی مناسب است که پرداخت یکجای مبلغ نهایی حتی برای خریداران ثروتمند هم دشوار است.
۳. وام از بانک تایلندی (ممکن اما بعید)
رسماً امکانپذیر است، اما در عمل برای اکثر خریداران خارجی بسته است. تعداد انگشتشماری از بانکها با اتباع خارجی کار میکنند:
- UOB Thailand: تا ۷۰ درصد ارزش ملک برای شهروندان کشورهای خاص، نرخ از ۶.۵ درصد
- Bangkok Bank: برای دارندگان مجوز کار تایلندی
- ICBC (Thai): عمدتاً متمرکز بر خریداران چینی
شرایط لازم: درآمد قابل اثبات ۸۰,۰۰۰ تا ۱۰۰,۰۰۰ بات در ماه، قرارداد کاری یا ویزای تجاری، و سابقه اعتباری مستند. زمان تایید ۴۵ تا ۹۰ روز است.
۴. وام خارجی با وثیقه دارایی موجود
برخی خریداران در کشور خودشان وام میگیرند، با وثیقه گذاشتن ملک یا پرتفولیوی سرمایهگذاری موجود، و مبلغ را به تایلند حواله میکنند. مزیت اصلی این روش: نرخ بهره پایینتر (در صورت وجود) و اینکه خریدار در مذاکره با سازنده تایلندی به عنوان خریدار نقدی محسوب میشود.
مقایسه کامل چهار گزینه
| پارامتر | پلن ۳۰/۷۰ دوران ساخت | پلن ۲۰/۸۰ پس از تحویل | وام بانک تایلندی | وام خارجی |
|---|---|---|---|---|
| پیشپرداخت | ۳۰ درصد | ۲۰ درصد | ۳۰ تا ۵۰ درصد | صفر (در برابر دارایی دیگر) |
| نرخ سود | ۰ درصد | ۳ تا ۸ درصد سالانه | ۶.۵ تا ۸ درصد سالانه | بستگی به کشور دارد |
| مدت | ۱۸ تا ۳۰ ماه | ۳۶ تا ۶۰ ماه | تا ۲۰ سال | تا ۱۵ تا ۲۵ سال |
| دسترسی برای خارجی | بالا | متوسط | پایین | بستگی به وضعیت دارد |
| سرعت تایید | ۱ تا ۳ روز | ۱ تا ۷ روز | ۴۵ تا ۹۰ روز | ۱۴ تا ۶۰ روز |
| ریسک خریدار | متوسط (وابسته به سازنده) | بالاتر از متوسط | پایین (بانک پروژه را بررسی میکند) | ریسک نرخ ارز |
| مازاد پرداخت روی ۱۰ میلیون بات | صفر بات | ۴۵۰,۰۰۰ تا ۱,۲۰۰,۰۰۰ بات | ۱,۳۰۰,۰۰۰ تا ۲,۴۰۰,۰۰۰ بات (۵ ساله) | متغیر |
۶ اشتباه گرانقیمتی که باید از آنها اجتناب کنید
۱. قرارداد خرید و فروش را سطحی خواندن شرایط پلن اقساطی در قرارداد SPA تعریف شده است. بندهای حیاتی عبارتند از: جریمه تاخیر در پرداخت (معمولاً ۱ تا ۱.۵ درصد در ماه)، شرایط فسخ (سازنده میتواند ۲۵ تا ۳۰ درصد از کل مبالغ دریافتی را نگه دارد)، تاریخ تحویل، و پیامد تاخیر در ساخت. حتماً نسخه انگلیسی قرارداد را با یک وکیل متخصص ملک در تایلند بررسی کنید.
۲. بیتوجهی به گواهی FET هنگام خرید آپارتمان با مالکیت فردی (freehold) توسط خارجی، تمام انتقالهای مالی باید از طریق یک بانک تایلندی انجام شوند و فرم FET (تراکنش ارز خارجی) صادر گردد. بدون این سند، اداره ثبت اسناد مالکیت را ثبت نمیکند. پرداخت نقدی از صراف محاسبه نمیشود.
۳. دست کم گرفتن پرداخت نهایی پلن ۳۰/۷۰ در دوران ساخت راحت به نظر میرسد. اما ۷۰ درصد قیمت مبلغ قابل توجهی است. اگر وضعیت مالی خریدار در طول دوران ساخت تغییر کند، ممکن است تمام مبالغی که تا آن لحظه پرداخت کرده از دست برود.
۴. اشتباه گرفتن پلن اقساطی با ضمانت بانکی پلن پرداخت سازنده ضمانت بانکی نیست. اگر سازنده ورشکسته شود، خریدار در صف طلبکاران عادی قرار میگیرد. به همین دلیل انتخاب سازنده اهمیت حیاتی دارد. سازندگان فهرستشده در بورس تایلند (SET) مانند AssetWise با ۲۱.۷ میلیارد بات سفارشات معوق، یا Sansiri با هدف درآمد ۳۹ میلیارد باتی در ۲۰۲۶، شفافیت مالی قابل استنادی دارند.
۵. فراموش کردن هزینههای جانبی علاوه بر قیمت ملک: هزینه انتقال سند در اداره ثبت اسناد (تقریباً ۲ درصد برای پروژههای نو)، صندوق ذخیره تعمیرات (۵۰۰ تا ۸۰۰ بات در هر متر مربع)، و شارژ ماهانه مشترکات (۴۰ تا ۱۲۰ بات در هر متر مربع). این هزینهها در پلن اقساطی سازنده گنجانده نمیشوند.
۶. غفلت از سقف مالکیت خارجی مالکیت فردی آپارتمان توسط خارجیان در هر ساختمان محدود به ۴۹ درصد از سطح فروش است. اکثر سازندگان معتبر این سهمیه را از قبل مدیریت میکنند، اما خریدار باید پیش از امضا سهمیه باقیمانده خارجی پروژه مورد نظر را تایید کند.
سوالات متداول خریداران فارسیزبان
آیا رزرو اولیه بخشی از پیشپرداخت محسوب میشود؟ بله. مبلغ رزرو که معمولاً ۱۰۰,۰۰۰ تا ۳۰۰,۰۰۰ بات است، از پیشپرداخت کسر میشود و بخشی از همان ۲۰ تا ۳۰ درصد اولیه به حساب میآید.
اگر یک قسط را دیر پرداخت کنم چه اتفاقی میافتد؟ اکثر قراردادها مهلت ارفاقی ۱۵ تا ۳۰ روزه دارند. بعد از آن جریمه ۱ تا ۱.۵ درصد ماهانه اعمال میشود. اگر تاخیر به ۶۰ تا ۹۰ روز برسد، سازنده میتواند قرارداد را فسخ کرده و ۲۵ تا ۳۰ درصد از کل مبالغ دریافتی را نزد خود نگه دارد.
آیا پرداخت با دلار یا یورو امکانپذیر است؟ قراردادها همیشه به بات تایلند تنظیم میشوند. برخی سازندگان حواله ارزی به حسابهای خارجیشان را میپذیرند، اما تمام ریسک نوسان نرخ ارز بر عهده خریدار است.
چطور بفهمم سازنده معتبر است؟ اولویت با شرکتهای فهرستشده در بورس تایلند (SET) باشد که صورتهای مالی حسابرسیشده دارند. پیش از امضا، مجوز EIA و پروانه ساخت معتبر را تایید کنید. این دو مورد چکپوینتهای غیرقابل چشمپوشی هستند.
تیم املاک تایلند میتواند پروژههای دارای پلن اقساطی مناسب برای خریداران فارسیزبان را شناسایی و مقایسه کند.
منبع: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers