اگر این روزها دنبال خرید ملک در تایلند هستید، احتمالاً به این خبر برخوردهاید که بدهی خانوارهای تایلندی رو به کاهش است. اما پیش از آنکه این خبر را نشانهی رونق اقتصادی بدانید، بهتر است داستان واقعی پشت این عدد را بدانید. خلاصهی ماجرا برای یک خریدار ایرانی که با پول نقد یا تأمین مالی از خارج وارد بازار میشود، این است: بانکهای تایلندی وام کمتری میدهند، تقاضای داخلی برای خرید آپارتمان و ویلا افت کرده، و همین موضوع دست خریداران خارجی را برای چانهزنی روی قیمت بازتر کرده است.
واقعیت پشت پردهی کاهش بدهی خانوارها
بر اساس گزارش بانک مرکزی تایلند (Bank of Thailand)، نسبت بدهی خانوار به تولید ناخالص داخلی از اوج ۹۰.۸ درصدی خود در سال ۲۰۲۱ اکنون به زیر ۸۶ درصد رسیده است. این افت بهظاهر مثبت، نه از افزایش درآمد خانوارها، بلکه از سختگیری بیشتر بانکها در اعطای وام مسکن سرچشمه میگیرد. به بیان ساده، تایلندیهای عادی دیگر ثروتمندتر نشدهاند؛ فقط دسترسی کمتری به وام دارند. طبق گزارش نشریه The Business Times، بازار مسکن تایلند اکنون وارد چهارمین سال متوالی رکود شده و فشار بدهی همراه با انقباض اعتباری، تقاضای داخلی را سرد نگه داشته است.
همین شکاف بین 'آمار کلان بهتر' و 'قدرت خرید واقعیتر پایینتر' است که فرصتی برای سرمایهگذاران خارجی، بهویژه ایرانیانی که معمولاً خرید را بهصورت نقدی یا با تأمین مالی از کشور خودشان انجام میدهند، ایجاد کرده است.
پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند
- نسبت بدهی خانوار به تولید ناخالص داخلی از اوج ۹۰.۸ درصدی در سال ۲۰۲۱ به زیر ۸۶ درصد در اوایل ۲۰۲۶ رسیده است
- این کاهش نتیجهی سختگیری بانکها در وامدهی است، نه رشد درآمد خانوارها
- حجم وامهای مسکن جدید در تایلند کاهش یافته و تقاضای داخلی مسکن را تضعیف کرده است
- نرخ بهرهی سیاستی بانک مرکزی تایلند ۲.۲۵ درصد است، در حالیکه نرخ میانگین وام مسکن برای وامگیرندگان تایلندی بین ۵.۵ تا ۷.۵ درصد سالانه است
- خریداران خارجی با پول نقد، در خرید آپارتمانها موقعیت چانهزنی قویتری پیدا کردهاند چون تقاضای داخلی ضعیف شده
- سازندگان در بانکوک و پوکت تخفیفها و مشوقهای بیشتری ارائه میدهند و فعالانه به سراغ خریداران بینالمللی رفتهاند تا رکود را جبران کنند
چند عدد کلیدی که باید بدانید
- بانک مرکزی تایلند برای سه فصل متوالی، کاهش نسبت بدهی خانوار به تولید ناخالص داخلی را ثبت کرده است (گزارش سیاست پولی بانک مرکزی تایلند)
- نرخ رد درخواست وام مسکن نسبت به سال ۲۰۲۴ حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش یافته است
- سقف نسبت وام به ارزش ملک (LTV) برای خانهی دوم و سوم همچنان سختگیرانه و بین ۷۰ تا ۸۰ درصد ارزش کارشناسی است
- موجودی آپارتمانهای فروختهنشده در بانکوک از ۶۵ هزار واحد عبور کرده است (طبق آمار انجمن امور معاملات ملکی تایلند، AREA)
- قیمت میانگین آپارتمانهای نوساز در بانکوک بسته به منطقه بین ۱۲۰ تا ۱۸۰ هزار بات به ازای هر متر مربع است، و پروژههای لوکس برای خریداران خارجی معمولاً بالای ۱۰۰ هزار بات در هر متر مربع قیمتگذاری میشوند
- خارجیها میتوانند تا سقف سهمیهی ۴۹ درصدی مالکیت خارجی در هر ساختمان، آپارتمان بخرند؛ و این سهمیه در پروژههای محبوب سریعتر پر میشود چون تقاضا بهسمت خریداران خارجی چرخیده
- دورهی اقساط پیشنهادی سازندگان طولانیتر شده و برخی پروژهها اقساط بدون بهره تا ۳۶ ماه ارائه میدهند
- پوکت به بازار ملکی با بیشترین وابستگی بینالمللی تایلند تبدیل شده و تقاضای خریداران خارجی برای خانهی دوم، سرمایهگذاری اجارهای و اقامت، رکود سراسری بازار را تا حدی جبران میکند
چرا کاهش بدهی خانوار لزوماً خبر خوبی برای بازار مسکن نیست؟
وقتی بدهی به این خاطر کم میشود که اعتبار محدود شده، نه اینکه درآمدها بالا رفته باشد، این یعنی تقاضای مصرفکننده در حال کوچک شدن است. خانوارهای تایلندی ثروتمندتر نشدهاند، فقط نمیتوانند وام بگیرند. نتیجهی این وضعیت در بازار املاک، کاهش تعداد معاملات در بخش مسکن عمومی با قیمت تا ۳ میلیون بات است.
این وضعیت چه تأثیری بر قیمت آپارتمان برای خریداران خارجی دارد؟
ریزش قیمتی آشکار و ناگهانی رخ نداده است. سازندگان بهجای کاهش قیمت رسمی، ترجیح میدهند تخفیفهای پنهان بدهند: بستههای رایگان اثاثیه، تضمین انتقال بازده اجاره، و برنامههای اقساط طولانیتر. تخفیف واقعی نسبت به قیمت لیست، بسته به پروژه و مرحلهی ساخت، میتواند بین ۵ تا ۱۲ درصد باشد.
آیا خارجیها میتوانند از بانک تایلندی وام مسکن بگیرند؟
در تئوری بله، در عمل تقریباً هرگز. فقط تعداد انگشتشماری از بانکها (مانند UOB و ICBC تایلند) درخواست غیرمقیمان را بررسی میکنند، آنهم با شرایط سخت: پیشپرداخت ۳۰ تا ۵۰ درصد، نرخ بهرهی ۶ تا ۸ درصد سالانه، و الزام ارائهی مدرک درآمد در تایلند یا کشور محل بانک.
آیا بهتر است منتظر کاهش بیشتر نرخ بهره از سوی بانک مرکزی تایلند بمانیم؟
بانک مرکزی تایلند رویکردی محتاطانه دارد. این نهاد نرخ سیاستی خود را در اواخر ۲۰۲۵ به ۲.۲۵ درصد کاهش داد، اما کاهش بیشتر به تورم و نرخ ارز بات وابسته است. حتی اگر نرخ بهره باز هم پایین بیاید، بانکها مکلف به تسهیل شرایط وامدهی نیستند، بنابراین تأثیر مستقیم آن بر دسترسی به وام مسکن ممکن است محدود بماند.
کدام مناطق بانکوک بیشترین آسیب را از افت تقاضا دیدهاند؟
مناطق حاشیهای در امتداد خطوط جدید مترو BTS و MRT، جایی که سازندگان پروژههای زیادی برای طبقهی متوسط تایلندی راه انداختند، بیشترین فشار را تحمل میکنند؛ بهویژه بانگنا (Bang Na)، بانگسو (Bang Sue) و رنگسیت (Rangsit). در مقابل، مناطق مرکزی مانند سوخومویت (Sukhumvit)، سیلوم (Silom) و ساتورن (Sathon) بهلطف تقاضای پایدار خارجی، مقاومتر باقی ماندهاند.
بازار بانکوک چه تفاوتی با پوکت دارد؟
پوکت بهمراتب بیشتر به سمت خریداران خارجی جهتگیری شده است. سهم معاملات غیرمقیمان در این جزیره در بخش لوکس بین ۴۰ تا ۶۰ درصد از کل فروش است. این یعنی سختگیری بانکها بر وامگیرندگان تایلندی، تأثیر مستقیم کمتری روی پوکت دارد. محرک اصلی قیمت در آنجا نرخ ارز بات در برابر دلار و یورو، همراه با روند گردشگری است. برای خریداران ایرانی که پوکت را برای زندگی، سرمایهگذاری یا خانهی دوم انتخاب میکنند، این یک نکتهی مهم است: بازار پوکت کمتر تحتتأثیر مشکلات اعتباری داخلی تایلند قرار میگیرد.
در شرایط سختگیری اعتباری، چه نکاتی را باید بررسی کرد؟
سلامت مالی سازنده را با دقت بررسی کنید. با کند شدن فروش، شرکتهای ضعیفتر ممکن است ساختوساز را به تعویق بیندازند یا از کیفیت کار بزنند. درخواست صورتهای مالی حسابرسیشده بدهید و سهم واحدهای از پیش فروختهشده را بررسی کنید. اگر کمتر از ۵۰ درصد واحدها در ابتدای ساخت فروخته شده باشند، این را یک هشدار جدی در نظر بگیرید.
آیا خرید برای اجاره هنوز بهصرفه است؟
بازده خالص اجاره برای آپارتمانهای بانکوک بین ۴ تا ۶ درصد سالانه است، در حالیکه بخش آپارتمانهای مدیریتشده در پوکت بین ۵ تا ۸ درصد بازده میدهد. با توجه به تمایل بیشتر سازندگان به مذاکره و رقابت کمتر از سوی خریداران تایلندی، اکنون زمان مناسبی برای برنامهریزی یک سفر بازدید و بررسی حضوری ملکها است.
چشمانداز نیمهی دوم ۲۰۲۶ چگونه است؟
برآوردهای بازار نشان میدهد پروژههای جدید بانکوک تا پایان سال حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش خواهند داشت. این موضوع عرضهی جدید را محدود کرده و در میانمدت از قیمتها حمایت میکند. برای سرمایهگذارانی با افق زمانی ۳ تا ۵ ساله، شرایط فعلی نقطهی ورودی با ریسک متوسط محسوب میشود.
تیم املاک تایلند آماده است تا با شناخت دقیق از بازار پوکت و بانکوک، شما را در انتخاب ملکی مطمئن و همسو با اهدافتان همراهی کند.
منبع: The Business Times