اگر این روزها دنبال فرصتی برای ورود به بازار ملک تایلند هستید، این خبر برایتان جذاب خواهد بود: برای اولینبار در چند سال اخیر، قیمت زمین در تایلند سریعتر از قیمت خود کاندوهایی که رویش ساخته میشوند، افت میکند. بهطور خلاصه، ضعف تقاضای بازار کاندو باعث شده سازندگان از خرید زمین جدید دست بکشند و مالکان زمین برای فروش، مجبور به کاهش قیمت شوند. برای سرمایهگذارانی که منتظر یک اصلاح واقعی در بازار بودند، این وضعیت میتواند پنجرهای طلایی باشد، هرچند هر قطعه زمینی ارزش خرید ندارد.
به گزارش بانکوک پست، ضعف تقاضا برای واحدهای کاندومینیوم مستقیماً روی ارزش زمین در سراسر تایلند فشار وارد کرده است. سالها ساختوساز پرشتاب باعث شده سازندگان با انبوهی از واحدهای فروختهنشده مواجه شوند و دیگر انگیزهای برای خرید زمین جدید نداشته باشند. نتیجه این چرخه ساده است: خریدار زمین کمتر میشود و قیمتها پایین میآید.
پاسخ کوتاه برای عجلهدارها
- ضعف تقاضای بازار کاندو بهطور مستقیم در سراسر سال ۲۰۲۶ قیمت زمین در تایلند را پایین میکشد
- سازندگان بهدلیل انباشت موجودی فروختهنشده کاندو در مناطق کلیدی، خرید زمین را کاهش دادهاند
- بیشترین فشار روی مناطقی است که سهم واحدهای فروختهنشده از ۴۰ تا ۵۰ درصد کل عرضه فراتر رفته
- برای سرمایهگذاران خصوصی، این وضعیت میتواند نقطه ورود مناسبی به داراییهای زمینی با تخفیف باشد
- این اصلاح قیمت عمدتاً حومه بانکوک، پاتایا و برخی مناطق پوکت را در بر میگیرد
- مرکز بانکوک و مناطق ساحلی پوکت همچنان ارزش خود را حفظ کردهاند
واقعیتهای کلیدی بازار
- تعداد پروژههای جدید کاندو در بانکوک در سهماهه اول ۲۰۲۶ نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۴، حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد کاهش یافته است
- سازندگان بزرگ تایلندی از جمله Sansiri، Ananda و Origin Property از همان سال ۲۰۲۵ بهطور علنی از عقبنشینی برنامههای خرید زمین خبر داده بودند
- میانگین قیمت زمین در حومههای دورتر بانکوک (مناطق در امتداد خطوط BTS و MRT خارج از مرکز شهر) نسبت به اوج قیمتی سال ۲۰۲۳ حدود ۱۰ تا ۱۸ درصد افت کرده است
- پاتایا همچنان یکی از بازارهای با بیشترین مازاد عرضه است؛ دادههای CBRE Thailand نشان میدهد سهم واحدهای فروختهنشده در برخی مناطق آن حتی پیش از رکود اخیر، از ۵۰ درصد هم گذشته بود
- زمینهای ویلایی در پوکت با سرعت کمتری ارزش خود را از دست میدهند، چون تقاضای خریداران خارجی برای ویلا همچنان قوی باقی مانده است
- در نشانهای دیگر از فشار سراسری بازار، دادههای REIC که رسانههای صنعتی به آن استناد کردهاند نشان میدهد مجوزهای تفکیک زمین و ساختوساز در سهماهه اول بهشدت افت کرده؛ تنها ۵٬۷۸۳ قطعه زمین مجوز گرفته که نسبت به سال قبل ۴۵.۷ درصد کاهش داشته، در حالی که وامهای رهنی ۱۱.۱ درصد رشد کردهاند، عمدتاً در بخش زیر ۳ میلیون بات
- اتباع خارجی همچنان نمیتوانند مستقیماً مالک زمین در تایلند شوند؛ راههای اصلی همچنان اجاره بلندمدت (تا سقف ۳۰+۳۰+۳۰ سال) یا مالکیت از طریق ثبت شرکت تایلندی است
چرا این اعداد اینگونه رقم خوردهاند؟ مکانیزم آن ساده است. وقتی سازندگان نمیتوانند واحدهای کاندوی خود را بفروشند، خرید زمین جدید را متوقف میکنند. زمینی که خریدار ندارد نقدشوندگی خود را از دست میدهد و مالکانی که به نقدینگی نیاز دارند، مجبور به کاهش قیمت پیشنهادی میشوند.
جغرافیا در این میان نقش بسیار مهمی دارد. مرکز بانکوک، مناطقی مانند سیلوم، ساتورن و سوخومویت تا ایستگاه اسوک، در دنیایی کاملاً متفاوت قرار دارند. قطعات زمین قابلدسترس در این مناطق کمیاب هستند و پروژههای جدید پیش از تکمیل به فروش میرسند. در مقابل، این اصلاح قیمتی حاشیهها را هدف گرفته؛ مناطقی مثل بانگنا، مین بوری و رانگسیت، بههمراه مناطق تفریحی که با مازاد عرضه دستوپنجه نرم میکنند.
یک سیگنال مهم که ارزش دنبالکردن دارد، رفتار بازیگران نهادی بازار است. به گفته Knight Frank Thailand، صندوقهای بزرگ سرمایهگذاری از سنگاپور و هنگکنگ در نیمه دوم سال ۲۰۲۵ خرید زمین در بانکوک را افزایش دادند. زمانی که سرمایههای هوشمند وارد یک بازار در حال افت میشوند، این معمولاً نشانه کلاسیکی است که کف بازار در حال نزدیکشدن است. این الگو در جاهای دیگر هم دیده میشود؛ حتی در دل کندی سراسری ساختوساز، پوکت همچنان توجه پایدار خریداران و مستأجران بینالمللی را جلب میکند، در حالی که کل بازار تایلند با موجودی حدود ۶۰۰٬۰۰۰ ملک فروختهنشده دستبهگریبان است که فشار قیمتی سراسری ایجاد کرده.
با اینهمه، سرمایهگذاران خصوصی باید محدودیتهای حقوقی را جدی بگیرند. خرید زمین بهعنوان یک شهروند خارجی در تایلند از نظر قانونی پیچیده است. مالکیت مستقیم و کامل (فریهولد) امکانپذیر نیست. رایجترین مسیر، اجاره بلندمدت است، معمولاً بهمدت ۳۰ سال با امکان تمدید. گزینه دیگر، تأسیس یک شرکت تایلندی است که نیازمند ساختاردهی حقوقی دقیق است و با توجه به سختگیری بیشتر مقامات نسبت به ترتیبات نامینی (نماینده صوری)، ریسک قانونی نیز به همراه دارد.
پس یک سرمایهگذار الان دقیقاً باید چه کاری انجام دهد؟ توصیه اصلی این است که بهجای دنبالکردن شاخصهای کلی بازار، مناطق مشخص را زیر نظر بگیرید. فاصله قیمتی میان مرکز و حاشیه شهرها همچنان در حال گسترش است. پاتایا و حومههای دورتر بانکوک بیشترین تخفیف را ارائه میدهند، اما ریسک نقدشوندگی در آنها هم بالاتر است. زمینهای ویلایی در پوکت، بهخصوص در ساحل غربی، به لطف تقاضای پایدار خارجی و عرضه محدود، ثبات بیشتری دارند.
سوالات پرتکرار
چرا قیمت زمین در تایلند در سال ۲۰۲۶ در حال کاهش است؟
عامل اصلی، ضعف بازار کاندومینیوم است. سازندگان حجم زیادی واحد فروختهنشده روی دست دارند و از خرید فعال زمین جدید کنارهگیری کردهاند؛ همین موضوع تقاضا برای زمین را کاهش داده و قیمتها را پایین آورده است.
در کدام نقاط تایلند زمین سریعتر ارزان میشود؟
شدیدترین اصلاح قیمتی در حومههای دور بانکوک در امتداد خطوط حملونقلی دورتر، در پاتایا، و در برخی مناطق پوکت با مازاد پروژههای کاندومینیومی دیده میشود.
آیا یک خریدار خارجی میتواند در تایلند زمین بخرد؟
بهطور مستقیم خیر. اتباع خارجی نمیتوانند سند مالکیت کامل (فریهولد) زمین داشته باشند. گزینههای موجود شامل قرارداد اجاره بلندمدت یا خرید از طریق یک شرکت تایلندی با ساختار قانونی مناسب است.
آیا الان زمان خوبی برای خرید زمین در تایلند جهت سرمایهگذاری است؟
اصلاح قیمتی فعلی، فرصتهای ورود با قیمت پایینتر ایجاد کرده، بهخصوص در مناطق امیدوارکننده بانکوک و پوکت. با اینحال، هر قطعه زمین همچنان نیازمند بررسی دقیق فردی است: وضعیت حقوقی، کاربری زمین و برنامههای زیرساختی منطقه.
افت قیمت زمین چهمدت ادامه خواهد داشت؟
برآوردهای بازار نشان میدهد فشار نزولی حداقل تا پایان سال ۲۰۲۶ ادامه خواهد داشت. بازگشت رونق زمانی آغاز میشود که سازندگان موجودی کاندوهای فروختهنشده خود را تخلیه کنند و دوباره به خرید زمین جدید بازگردند.
ریسکهای خرید زمین در تایلند برای یک خریدار خارجی چیست؟
ریسکهای اصلی شامل ناتوانی در داشتن مالکیت مستقیم، وابستگی به یک شریک تایلندی در ساختار شرکتی، احتمال تغییر قوانین زمین، پیچیدگیهای مربوط به کاربری زمین، و نقدشوندگی پایین در مناطق با مازاد عرضه است.
آیا افت ارزش زمین روی قیمت ویلا و کاندو هم تأثیر میگذارد؟
بله، اما با تأخیر. ارزانشدن زمین در نهایت هزینه پایه پروژههای جدید را کاهش میدهد و این میتواند روی قیمتهای بازار ثانویه فشار وارد کند. با اینحال، این اثر در بخش پرمیوم بازار بسیار کمرنگ است.
کدام مناطق تایلند در برابر افت قیمت زمین مقاومتر هستند؟
مناطق مرکزی بانکوک (سیلوم، ساتورن، سوخومویت)، ساحل غربی پوکت (بانگتائو، لاگونا، کامالا) و جزایری با عرضه محدود زمین، همچنان ارزش خود را حفظ کردهاند.
منبع: Bangkok Post
آماده سرمایهگذاری در تایلند هستید؟ کارشناسان املاک تایلند در کنار شما هستند تا ملک مناسبتان را پیدا کنید.