پاسخ مستقیم برای خریدار ایرانی
هر خریداری که آپارتمان نوساز را مستقیماً از یک سازنده ثبتشده در تایلند بخرد، موظف به پرداخت ۷٪ مالیات بر ارزش افزوده روی کل قیمت خرید است. این نرخ از سال ۱۹۹۷ ثابت مانده و دولت تایلند رسماً تأیید کرده که تا پایان ۲۰۲۶ هیچ برنامهای برای افزایش آن به سقف قانونی ۱۰٪ وجود ندارد (منبع: Phuket Times، ۲۰۲۶). این مالیات فقط به معاملات نوساز با سازندگان شرکتی تعلق میگیرد؛ خرید ملک دست دوم از افراد حقیقی مشمول VAT نمیشود.
VAT در تایلند چگونه کار میکند؟
نرخ VAT در تایلند ۷٪ است. این نرخ بر اساس فرمان سلطنتی بهصورت دورهای تمدید میشود و تا سال ۲۰۲۶ تمدید شده است. سقف قانونی آن ۱۰٪ است، اما دولت از سال ۱۹۹۷ آن را روی ۷٪ نگه داشته است.
نکات کلیدی:
- خریدار مالیات را میپردازد، نه فروشنده
- این مالیات فقط شامل آپارتمانهای نوساز از سازنده ثبتشده میشود
- در بازار دست دوم، به جای VAT، مالیات تجاری خاص (SBT) معادل ۳.۳٪ یا تمبر مالیاتی ۰.۵٪ اعمال میشود
- سازنده موظف است برای هر قسط پرداختی، فاکتور مالیاتی رسمی صادر کند
- قیمت آپارتمانهای پوکت در اوایل ۲۰۲۶ بین ۱۰ تا ۱۴٪ رشد سالانه داشته (MORE Group، آوریل ۲۰۲۶)؛ محاسبه دقیق مالیات در این شرایط اهمیت بیشتری پیدا میکند
- هر ادعایی درباره 'مالیات صفر' برای خریداران خارجی گمراهکننده و احتمالاً غیرقانونی است (The Phuket News، ۲۰۲۶)
سه سناریوی خرید ملک و تأثیر VAT
سناریو اول: خرید آپارتمان نوساز از سازنده
فرض کنید یک آپارتمان پیشفروش به قیمت ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ بات خریداری میکنید:
- قیمت ملک: ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ بات
- VAT به نرخ ۷٪: ۳۵۰٬۰۰۰ بات
- جمع کل: ۵٬۳۵۰٬۰۰۰ بات
مهمترین نکتهای که باید پیش از امضا بررسی کنید، عبارتبندی قرارداد است:
- 'قیمت شامل VAT است': مبلغ ۷٪ از همان ابتدا در قیمت اعلامشده گنجانده شده
- 'قیمت بدون احتساب VAT': ۳۵۰٬۰۰۰ بات روی مبلغ پایه اضافه میشود
بسیاری از سازندگان پوکت قیمتهای شامل VAT اعلام میکنند، اما همه اینطور نیستند. این بررسی را پیش از پرداخت بیعانه انجام دهید، نه بعد از آن.
ساختار پرداخت رایج در پروژههای پیشفروش ۲۰۲۶ تقریباً اینگونه است: ۳۰٪ هنگام رزرو، ۳۰٪ در شروع ساخت، و ۴۰٪ هنگام تحویل (دادههای MORE Group). VAT روی هر قسط جداگانه محاسبه و فاکتور میشود.
سناریو دوم: خرید از بازار دست دوم
در معامله با فروشنده حقیقی، هیچ VATای وجود ندارد. هزینههایی که به جای آن اعمال میشوند:
- کارمزد انتقال سند: ۲٪ از ارزش ارزیابیشده توسط اداره زمین، در زمان ثبت
- مالیات تجاری خاص (SBT): ۳.۳٪ - اگر فروشنده ملک را کمتر از ۵ سال نگه داشته باشد
- تمبر مالیاتی: ۰.۵٪ - اگر فروشنده ملک را بیش از ۵ سال داشته باشد (SBT و تمبر مالیاتی با هم اعمال نمیشوند)
- مالیات کسر از منبع: بر اساس جدول تصاعدی مالیات بر درآمد شخصی
تقسیم هزینههای انتقال بین خریدار و فروشنده معمولاً قابل مذاکره است؛ گاهی ۵۰/۵۰ و گاهی کلاً بر عهده یک طرف.
توجه: اتباع تایلند برای آپارتمانهای با قیمت تا ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ بات از تخفیف موقت کارمزد انتقال ۰.۰۱٪ تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ بهرهمند شدند. خریداران خارجی مشمول این تخفیف نیستند و همچنان کارمزد انتقال استاندارد ۲٪ را میپردازند.
سناریو سوم: خرید از طریق شرکت ثبتشده تایلندی
اگر آپارتمان به نام یک شخصیت حقوقی تایلندی ثبت شود، VAT ۷٪ همچنان در زمان خرید اعمال میشود. اما شرکتی که خودش ثبت VAT دارد میتواند VAT ورودی را در برابر VAT خروجی تهاتر کند، به شرطی که ملک برای فعالیت تجاری مشمول مالیات استفاده شود؛ مثلاً اجاره از طریق شرکت مدیریت حرفهای با درآمد سالانه بیش از ۱٬۸۰۰٬۰۰۰ بات.
این یکی از معدود روشهای کاملاً قانونی بهینهسازی VAT در تایلند است. البته ساختار شرکتی هزینههای خاص خود را دارد: حسابداری سالانه، حسابرسی، اظهارنامه مالیات شرکتی و تعهدات انطباق بیشتر.
اشتباهات رایج که میتوانند گران تمام شوند
۱. باور به تبلیغات 'مالیات صفر' مقامات تایلند در سال ۲۰۲۶ بهصراحت هشدار دادند که ادعاهای مالیات صفر برای خریداران خارجی گمراهکننده و احتمالاً غیرقانونی است (The Phuket News، ۲۰۲۶). هر آپارتمانی در تایلند، صرفنظر از ملیت خریدار، مشمول مالیات است: VAT هنگام خرید، مالیات زمین و ساختمان سالانه، و مالیات بر درآمد اجاره.
۲. اشتباه در خواندن بند VAT در قرارداد اگر قرارداد بنویسد '۵٬۰۰۰٬۰۰۰ بات به اضافه VAT'، شما ۵٬۳۵۰٬۰۰۰ بات بدهکارید. اگر بنویسد '۵٬۰۰۰٬۰۰۰ بات شامل VAT'، مالیات از قبل محاسبه شده. این یک جمله میتواند صدها هزار بات تفاوت ایجاد کند.
۳. دست کم گرفتن مالیات زمین و ساختمان در ۲۰۲۶ سال ۲۰۲۶ اولین سالی است که این مالیات با نرخهای کامل قانونی (بدون تخفیفهای دوران کرونا که از ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۴ اعمال میشد) دریافت میشود. برای آپارتمانهای با ارزش بالای ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ بات، هزینه سالانه مالکیت بهطور محسوسی افزایش یافته است. اعلامیههای مالیاتی ۲۰۲۶ در ماه مه صادر میشوند و مهلت پرداخت پایان جولای است.
۴. فراموش کردن شناسه مالیاتی تایلند برای درآمد اجاره هر خارجی که از اجاره ملک در تایلند درآمد دارد باید شناسه مالیاتی تایلند (Tax ID) بگیرد و تا ۳۱ مارس سال بعد اظهارنامه مالیات بر درآمد شخصی ارائه دهد. نرخها تصاعدی و بین ۰٪ تا ۳۵٪ هستند. کسر هزینه استاندارد ۳۰٪ از درآمد ناخالص اجاره مسکونی مجاز است.
۵. اشتباه گرفتن VAT با کارمزد انتقال سند اینها دو هزینه کاملاً جداگانه هستند. VAT (۷٪) به سازنده پرداخت میشود. کارمزد انتقال (۲٪) در زمان ثبت سند به اداره زمین پرداخت میشود. در خرید نوساز، هر دو هزینه روی هم انباشته میشوند.
جدول مقایسهای هزینههای خرید ملک در تایلند
| پارامتر | آپارتمان نوساز (از سازنده) | دست دوم - نگهداری کمتر از ۵ سال | دست دوم - نگهداری بیش از ۵ سال | خرید از طریق شرکت تایلندی |
|---|---|---|---|---|
| VAT (۷٪) | بله - ۷٪ | خیر | خیر | بله - ۷٪ (تهاتر ممکن) |
| کارمزد انتقال سند | ۲٪ (معمولاً تقسیم) | ۲٪ | ۲٪ | ۲٪ |
| مالیات تجاری خاص (SBT) | مشمول نمیشود | ۳.۳٪ (فروشنده) | مشمول نمیشود | بسته به شرایط |
| تمبر مالیاتی | تحت پوشش VAT | مشمول نمیشود | ۰.۵٪ (فروشنده) | تحت پوشش VAT |
| مالیات کسر از منبع | مشمول نمیشود | جدول تصاعدی | جدول تصاعدی | ۱٪ از ارزش ارزیابیشده |
| جمع هزینه تراکنش (تقریبی) | حدود ۹٪ | حدود ۵ تا ۸٪ | حدود ۳ تا ۵٪ | حدود ۹٪ (پیش از تهاتر VAT) |
سوالات متداول خریداران ایرانی
آیا VAT برای خریدار ایرانی فرق میکند؟ خیر. ملیت هیچ تأثیری بر نرخ VAT ندارد. ۷٪ بهطور یکسان برای همه خریداران، اعم از تایلندی یا خارجی، که آپارتمان نوساز از سازنده ثبتشده میخرند اعمال میشود.
آیا VAT روی هر قسط پرداختی محاسبه میشود؟ بله. در ساختار پرداخت ۳۰/۳۰/۴۰، هر قسط جداگانه مشمول ۷٪ VAT میشود و سازنده موظف است برای هر پرداخت فاکتور مالیاتی رسمی صادر کند.
آیا میتوان VAT پرداختی را پس گرفت؟ یک فرد حقیقی نمیتواند. اما یک شخصیت حقوقی که خودش ثبت VAT دارد، تحت شرایط خاص مربوط به استفاده تجاری مشمول مالیات، میتواند VAT ورودی را با VAT خروجی تهاتر کند.
خرید نوساز مالیاتیتر است یا دست دوم؟ بار مالیاتی معاملات دست دوم معمولاً کمتر است: حدود ۳ تا ۸٪ در مقابل حدود ۹٪ برای نوساز. اما پروژههای نوساز پوکت در ۲۰۲۶ رشد سالانه ۱۰ تا ۱۴٪ داشتهاند، پس محاسبه بازدهی کلی باید هم هزینه خرید و هم رشد سرمایه را در نظر بگیرد.
چطور بفهمم VAT در قیمت اعلامشده گنجانده شده یا نه؟ پیش از پرداخت بیعانه، پیشنویس قرارداد خرید و فروش را درخواست کنید. بند قیمت را پیدا کنید و بررسی کنید که آیا نوشته 'شامل VAT' یا 'بدون احتساب VAT'. همین یک عبارت، هزینه واقعی خرید شما را مشخص میکند.
تیم املاک تایلند آماده است تا در بررسی قراردادها و محاسبه دقیق هزینههای مالیاتی خرید ملک در پوکت به شما کمک کند.
منبع: Alestria Property / Thailand Property Tax for Foreign Buyers (2026 Guide) - https://alestriaproperty.com/blog/is-thailand-tax-efficient-for-foreign-property-buyers