اگر این روزها اخبار اقتصادی جنوب شرق آسیا را دنبال کرده باشید، احتمالاً به گوشتان رسیده که اندونزی میخواهد با یک طرح ۲۸ میلیارد دلاری، جاکارتا و بالی را به رقیب جدید سنگاپور، هنگکنگ و بانکوک تبدیل کند. برای خریداران ایرانی که پسانداز خود را برای خرید آپارتمان یا ویلا در پوکت یا بانکوک کنار گذاشتهاند، طبیعی است که این سؤال پیش بیاید: آیا باید نگران این رقیب تازهنفس باشیم؟
پاسخ کوتاه این است: نه در کوتاهمدت. اندونزی هنوز در مرحله برنامهریزی است و تا رسیدن به بلوغ حقوقی و زیرساختی تایلند، فاصله زیادی دارد. اما همین طرح، زنگ خطری است که نشان میدهد نقشه سرمایه در منطقه دوباره در حال ترسیم شدن است.
اندونزی دقیقاً چه چیزی را وعده داده است؟
بر اساس گزارش نیکی آسیا، اندونزی رقم ۲۸ میلیارد دلار را به عنوان هدف سرمایهگذاری دولتی برای ساخت مراکز مالی بینالمللی در جاکارتا و بالی اعلام کرده است. این رقم تقریباً ۲.۵ درصد از تولید ناخالص داخلی اندونزی را تشکیل میدهد؛ برای مقایسه، کل کریدور اقتصادی شرقی تایلند (EEC) ۴۵ میلیارد دلار ارزش دارد، اما این بودجه در یک دهه و برای طیف وسیعی از صنایع هزینه میشود، نه فقط بخش مالی.
در کنار این، دولت اندونزی مشغول تدوین یک بسته مشوق مالیاتی است. طبق گزارش بیزینس تایمز، در چارچوب قانون جدید مراکز مالی موسوم به PFII، پیشنهادی روی میز است برای معافیت ۱۰۰ درصدی مالیات بر درآمد شرکتی برای یک دوره زمانی معین. اما نکته کلیدی اینجاست: این بسته هنوز نهایی و قانونی نشده و صرفاً در حد پیشنهاد باقی مانده است.
چرا بالی نمیتواند بهسادگی جای پوکت را بگیرد؟
اندونزی میخواهد بالی، جزیرهای با حدود ۴.۴ میلیون نفر جمعیت و پایه گردشگری قوی، را با زیرساخت مالی ترکیب کند؛ الگویی شبیه به کاری که دبی از طریق DIFC انجام داد. ایده جذاب است، اما یک مانع حقوقی بزرگ سر راه است که برای سرمایهگذار ایرانی که با مفهوم سند مالکیت کامل آشناست، اهمیت زیادی دارد.
در اندونزی، خارجیها اجازه مالکیت کامل زمین (hak milik) را ندارند. آنها فقط میتوانند از حق استفاده (hak pakai، حداکثر تا ۸۰ سال) یا حق ساخت (hak guna bangunan) بهرهمند شوند. این دقیقاً برخلاف تایلند است، جایی که خارجیها میتوانند واحدهای آپارتمانی (کاندو) را به صورت freehold و با مالکیت کامل و ثبتشده به نام خود بخرند؛ همان چیزی که خیلی از خریداران ایرانی پوکت را انتخاب اولشان میکند.
تایلند هم دست روی دست نگذاشته است
بانکوک نیز در حال ساخت خوشه مالی خودش، One Bangkok، است که با سرمایهگذاری Frasers Property و TCC Group حدود ۳.۵ میلیارد دلار ارزش دارد. در همین حال، پوکت هم بخش املاک پریمیوم خود را بهطور مستمر توسعه میدهد.
یک عامل مهم دیگر، ثبات ارزی است. روپیه اندونزی در یک سال گذشته حدود ۵ درصد در برابر دلار آمریکا افت کرده، در حالی که بات تایلند ثبات بیشتری نشان داده است؛ نکتهای حیاتی برای سرمایهگذاری که بازده خود را به ارز سخت محاسبه میکند.
از نظر زیرساخت هم فاصله مشخص است: بانکوک دو فرودگاه بینالمللی و شبکه ریلی گسترده BTS/MRT به همراه سیستم بانکی عمیق دارد. جاکارتا فقط در سال ۲۰۱۹ اولین خط مترو خود را افتتاح کرد و بالی هنوز هیچ سیستم حملونقل ریلی ندارد.
نکتهای که نباید نادیده گرفت این است که جمعیت اندونزی با ۲۷۵ میلیون نفر در برابر ۷۲ میلیون نفر تایلند، در بلندمدت یک بازار داخلی بسیار بزرگتر برای این کشور رقم میزند. این یک برگ برنده واقعی برای اندونزی است، اما تحقق آن سالها زمان میبرد.
چشمانداز پوکت در سال ۲۰۲۶ چگونه است؟
بر اساس گزارش بانکوک پست، انتظار میرود بازار املاک لوکس پوکت تا سال ۲۰۲۶ روند قدرتمند خود را حفظ کند. این رشد با افزایش قیمت زمین در مناطق ساحل غربی مانند بانگ تائو، لاگونا، لایان، کمالا و چرنگ تالای همراه است. جالب است بدانید ویلاهای برند (branded villas) در بین خریداران ثروتمند بینالمللی عملکرد بهتری نسبت به کاندوها دارند.
جدول مقایسه سریع: تایلند در برابر اندونزی
| معیار | تایلند | اندونزی |
|---|---|---|
| مالکیت خارجی | freehold برای کاندو | فقط حق استفاده تا ۸۰ سال |
| ارزش پروژه/سرمایهگذاری اصلی | EEC حدود ۴۵ میلیارد دلار (یک دهه، چند صنعت) | ۲۸ میلیارد دلار (مراکز مالی جاکارتا و بالی) |
| بازده اجاره | ۵ تا ۷ درصد بانکوک، ۸ تا ۱۰ درصد پوکت در فصل پیک | هنوز داده تثبیتشدهای موجود نیست |
| ثبات ارزی (یک سال گذشته) | بات نسبتاً پایدار | روپیه حدود ۵ درصد کاهش در برابر دلار |
| زیرساخت حملونقل | دو فرودگاه بینالمللی، BTS/MRT در بانکوک | مترو از ۲۰۱۹ در جاکارتا، بالی بدون خط ریلی |
| گردشگری (۲۰۲۵) | بیش از ۳۵ میلیون ورودی گردشگر (TAT) | -- |
آیا باید الان استراتژی سرمایهگذاریام را در تایلند تغییر بدهم؟
برای کسی که امروز قصد خرید ملک در بانکوک یا پوکت را دارد، جواب کوتاه است: نه. طرح اندونزی هنوز در مرحله طراحی است و حتی در بهترین حالت، اجرای کامل آن ۷ تا ۱۰ سال زمان میبرد. تایلند در همین حال یک بازار بالغ، نقدشونده و شناختهشده برای سرمایهگذاران بینالمللی از جمله ایرانیها است. مزیت رقابتی تایلند طی این چند سال ضعیف نشده؛ فقط رقیب تازهای وارد گفتگو شده است.
استراتژی معقول برای کسی که بهتازگی وارد بازار ملک تایلند شده یا قصد ورود دارد، این است که اول یک پرتفوی هستهای در تایلند بسازد و سپس، وقتی چارچوب حقوقی اندونزی نهایی و آزمایش شد، دوباره آن بازار را ارزیابی کند.
کدام مناطق تایلند در برابر این رقابت منطقهای مقاومتر هستند؟
مناطقی که عرضه محدود و تقاضای پایدار دارند، معمولاً کمترین آسیب را از رقبای منطقهای میبینند: سوخومویت و سیلوم در بانکوک، بانگ تائو و لاگونا در پوکت، و بوپوت در کوه سامویی. خریداران این مناطق معمولاً به دنبال چیزی هستند که اندونزی، به دلیل تفاوت در رژیم مالکیت حقوقی و کیفیت زندگی، هنوز نمیتواند ارائه دهد.
جمعبندی برای سرمایهگذار ایرانی
طرح ۲۸ میلیارد دلاری اندونزی جدی است و ارزش دنبال کردن دارد، اما فاصله بین اعلام یک مگاپروژه تا جاری شدن واقعی سرمایه، پر از قانون، نهاد و اعتماد سرمایهگذار است؛ فاصلهای که تایلند دههها پیش پشت سر گذاشته. برای کسی که همین امروز میخواهد سرمایهگذاری کند، بازار تایلند همچنان متوازنترین گزینه در جنوب شرق آسیا از نظر بازده، امنیت حقوقی و کیفیت زندگی باقی میماند.
تیم املاک تایلند آماده است تا در انتخاب ملک مناسب، از بررسی سند مالکیت تا مذاکره قیمت، همراه شما باشد.
منبع: نیکی آسیا