اگر سه سال پیش به پوکت سفر میکردید و در یک نمایشگاه ملک شرکت میکردید، تقریباً هفت نفر از هر ده بازدیدکننده روس یا چینی بودند. امروز اگر همان نمایشگاه را ببینید، شاید یک سرمایهگذار از دبی، یک خانواده هندی که بهدنبال واحد اجارهای است، یا یک تاجر از قزاقستان کنار شما نشسته باشد. این تغییر، اتفاقی موقتی نیست؛ روزنامه بانکوک پست هم آن را بهعنوان یک تحول ساختاری در تقاضای خارجی ثبت کرده و برای کسانی که قصد سرمایهگذاری در پوکت را دارند، سیگنالی جدی برای بازنگری در استراتژیشان است.
پوکت هنوز پرچمدار بازار ملک ساحلی تایلند است، اما امضاکننده قرارداد امروز آدم دیگری است: جوانتر، بیشتر بهدنبال درآمد اجارهای تا تعطیلات شخصی، و متمرکز بر بازدهی سرمایه بهجای صرفاً سبک زندگی. در ادامه میبینیم دقیقاً چه چیزی تغییر کرده و این تغییر چطور روی قیمتها، مناطق و نوع املاک اثر گذاشته است.
پاسخ کوتاه برای عجلهدارها
- سهم خریداران هندی از ۴ تا ۵ درصد در سال ۲۰۲۳ به برآورد ۱۲ تا ۱۵ درصد در ۲۰۲۶ رسیده است
- میانگین قیمت هر متر مربع در پروژههای جدید ساحل غربی به ۱۸۰,۰۰۰ تا ۲۲۰,۰۰۰ بات (حدود ۵,۱۰۰ تا ۶,۳۰۰ دلار) رسیده است
- خریداران روس هنوز جزو پنج گروه برتر هستند، اما سهمشان از ۲۵ تا ۳۰ درصد به حدود ۱۵ تا ۱۸ درصد کاهش یافته
- خریداران چینی بهدلیل سختگیری بیشتر در کنترل خروج سرمایه و کندی اقتصاد داخلی چین، بهشدت عقبنشینی کردهاند
- بازیگران تازهوارد شامل خریدارانی از امارات، عربستان سعودی، قزاقستان و ازبکستان هستند که رویهم ۸ تا ۱۰ درصد تقاضا را تشکیل میدهند
- ویلاهای لوکس (۳۰ میلیون بات به بالا) رشد فروش ۲۵ درصدی سال به سال را تجربه میکنند
چرا خریداران چینی از پوکت فاصله گرفتهاند؟
دلیل اصلی، اجرای سختگیرانهتر قوانین کنترل خروج سرمایه در چین است. سقف اسمی خروج سالانه هر نفر همچنان ۵۰,۰۰۰ دلار است و تغییری نکرده، اما بانکها اکنون تراکنشها را با دقت بسیار بیشتری بررسی میکنند. رکود بازار مسکن داخلی چین هم اشتیاق برای سرمایهگذاری خارجی را کم کرده است. برای خریدار ایرانی این نکته مهم است: این خلأ در تقاضا، جای رقابتی بازتر برای سرمایهگذاران غیرچینی و غیرروس باز کرده است.
بازار امروز چه شکلی است؟ چند واقعیت کلیدی
- پوکت در سال ۲۰۲۵ میزبان ۹.۴ میلیون گردشگر خارجی بوده، طبق دادههای سازمان گردشگری تایلند، رشدی ۱۱ درصدی نسبت به ۲۰۲۴؛ همین جریان گردشگر مستقیماً پشتوانه بازار اجاره است
- خارجیها میتوانند آپارتمان در تایلند را بهصورت فریهولد (مالکیت کامل) بخرند، اما سهمیه هر پروژه حداکثر ۴۹ درصد از متراژ قابل فروش است؛ ویلاها معمولاً از طریق قرارداد اجاره ۳۰+۳۰+۳۰ ساله یا ثبت شرکت تایلندی ساختاردهی میشوند
- بازدهی اجاره در واحدهای باکیفیت بانگتائو و لاگونا پوکت سالانه بین ۶ تا ۸ درصد خالص است؛ ویلاهای پرمیوم بین ۴ تا ۶ درصد
- رشد قیمت در چالونگ، نایهارن و راوای طی دو سال گذشته به ۳۰ تا ۴۰ درصد رسیده، در حالی که مایخائو و ناتای در شمال جزیره ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزانتر ماندهاند و نقطه ورود کمهزینهتری ارائه میدهند
- خریداران هندی بیشتر سراغ استودیو و واحدهای یکخوابه بین ۴ تا ۸ میلیون بات میروند، درحالیکه سرمایهگذاران خاورمیانهای عمدتاً ویلاهای از ۲۵ میلیون بات به بالا را انتخاب میکنند
- زمین قابل ساخت در ساحل غربی پوکت تقریباً تمام شده و توسعهدهندگان محلی میگویند فقط ۳ تا ۵ سال موجودی قابل ساخت باقی مانده است
- مقامات تایلندی در حال بررسی افزایش سهمیه فریهولد به ۷۵ درصد در برخی پروژهها طی ۲۰۲۵-۲۰۲۶ هستند، هرچند هنوز هیچ قانونی تصویب نشده است
- طبق گزارش بانکوک پست، انتظار میرود بازار لوکس پوکت تا ۲۰۲۶ قدرتمند بماند، با عملکرد بهتر ویلاها نسبت به آپارتمانها، چرا که رزیدنسهای برندشده و امکانات یکپارچه، خریداران مرفه خارجی را به مناطق داغ ساحل غربی مثل بانگتائو، لایان، کامالا و چرنگتالای میکشانند
بهترین مناطق برای سرمایهگذاری در پوکت کداماند؟
بانگتائو و لاگونا یک بازار بالغ با نقدشوندگی قوی و عملکرد اجارهای پایدار محسوب میشوند؛ گزینهای مطمئن برای کسی که ریسک کمتری میخواهد. مایخائو و ناتای در شمال، قیمت ورودی پایینتر و پتانسیل رشد بههمراه توسعه زیرساختها ارائه میدهند؛ مناسب سرمایهگذارانی که افق زمانی بلندتری دارند. راوای و نایهارن در جنوب هنوز مورد توجه خریداران اروپایی هستند، اما نشانههای داغشدن بیشازحد بازار در این مناطق دیده میشود، پس احتیاط بیشتری لازم است.
یک آپارتمان در پوکت چقدر قیمت دارد؟
یک واحد استودیوی ۲۸ تا ۳۵ متری در پروژههای جدید ساحل غربی حدود ۴ تا ۷ میلیون بات (۱۱۵,۰۰۰ تا ۲۰۰,۰۰۰ دلار) قیمت دارد. واحد دوخوابه بین ۸ تا ۱۵ میلیون بات است. ویلاهای رو به دریا با استخر اختصاصی از ۲۰ تا ۲۵ میلیون بات شروع میشوند.
آیا میتوان ملک پوکت را قسطی خرید؟
بله. اغلب سازندگان طی دوره ساخت طرح پرداخت اقساطی ارائه میدهند؛ معمولاً ۳۰ درصد هنگام رزرو و امضای قرارداد، و ۷۰ درصد در زمان تحویل. برخی پروژهها پرداختها را در بازه ۱۲ تا ۲۴ ماه تقسیم میکنند. این نکته برای خریدار ایرانی که معمولاً به دنبال انعطاف در نقل و انتقال ارز است، اهمیت زیادی دارد.
چه بازدهی اجارهای واقعبینانه است؟
با مدیریت حرفهای، یک آپارتمان با موقعیت خوب میتواند ۶ تا ۸ درصد بازدهی خالص سالانه پس از کسر هزینه مدیریت، قبوض و مالیات ایجاد کند. فصلی بودن بازار مهم است؛ اوج اشغال از نوامبر تا آوریل است.
مالیاتهای یک مالک خارجی در پوکت چیست؟
| مورد | نرخ |
|---|---|
| هزینه انتقال سند | ۲ درصد از ارزش کارشناسی، معمولاً تقسیم با فروشنده |
| حق تمبر | ۰.۵ درصد |
| مالیات بر درآمد فروش | پلکانی بر اساس مدت مالکیت؛ مالکیت بیش از ۵ سال نرخ مؤثر را بهطور قابلتوجهی کاهش میدهد |
| مالیات سالانه بر ملک | برای املاک تا ارزش ۵۰ میلیون بات، نرخ اسمی ۰.۰۲ درصد |
آیا بازدید حضوری از ملک قبل از خرید ارزشش را دارد؟
قطعاً بله. عکس و رندر هرگز کیفیت واقعی ساختوساز، فاصله واقعی تا ساحل یا زیرساخت محله را نشان نمیدهند. رزرو اقامت نزدیک پروژههای موردنظر و برنامهریزی برای بازدید حضوری، پیش از تعهد مالی، قدمی است که ارزش سرمایهگذاری زمان را دارد.
آیا خطر حباب قیمتی در پوکت وجود دارد؟
هنوز نشانه کلاسیکی از حباب دیده نمیشود. قیمتها در حال رشدند، اما این رشد با بنیادهایی مثل کمبود زمین، افزایش ورود گردشگر و ارتقای زیرساختها (از جمله ترمینال جدید فرودگاه و توسعه جادهها) پشتیبانی میشود. البته داغشدن موضعی در برخی مناطق خاص ممکن است رخ دهد، پس تنوعبخشی به موقعیتهای سرمایهگذاری همچنان استراتژی هوشمندانهای است.
جمعبندی: این تغییر موقتی نیست
تغییر پروفایل خریداران پوکت یک نوسان گذرا نیست، بلکه یک روند پایدار است. جهانیشدن جریان سرمایه، رشد طبقه متوسط در هند و کشورهای خلیجفارس، و کوچکشدن ذخیره زمین، همگی قیمتها را بالا میبرند و شکل بازار را عوض میکنند. سرمایه مرتبط با امارات بهطور خاص، بخش لوکس پوکت را بهتدریج از چرخههای گردشگری جدا میکند؛ خانوادههای بسیار ثروتمند این جزیره را بیشتر بهعنوان یک پناهگاه امن دائمی میبینند تا یک مقصد فصلی. اگر قصد ورود به این بازار را دارید، بهتر است در بازه ۶ تا ۱۲ ماه آینده تصمیم بگیرید، تا زمانی که پنجره قیمتی هنوز باز است.
تیم املاک تایلند آماده است تا با شناخت دقیق از مناطق، پروژهها و قوانین مالکیت، مسیر سرمایهگذاری شما در پوکت را سادهتر کند.
منبع: Bangkok Post