فرض کنید شش ماه پیش یک قطعه زمین در چونبوری خریدهاید، دو تا سه برابر قیمت زمینهای مجاور، فقط به این امید که یک اپراتور دیتاسنتر بیاید و آن را با سود بالا از شما بخرد. الان چه اتفاقی افتاده؟ دولت تایلند ساخت ۴۹ دیتاسنتر فعال را یکشبه متوقف کرده و بررسی بیش از ۱۱۷ درخواست دیگر را تا تدوین قوانین جدید معلق کرده است.
پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند: اگر آپارتمانی در بانکوک یا پوکت دارید، هیچ چیز برای شما تغییر نکرده. اگر زمین صنعتی در چونبوری، رایونگ یا کریدور بانگنا خریدهاید با این تصور که به یک اپراتور دیتاسنتر میفروشیدش، داستان فرق دارد و این فقط یک توقف یکماهه نیست.
دقیقا چه چیزی متوقف شده است؟
توقف رسمی حدود یک ماه اعلام شده، مدتی که رگولاتورها برای نوشتن معیارهای مصرف منابع (برق و آب) و استانداردهای ایمنی نیاز دارند. این توقف دو بخش دارد: نخست، ۴۹ پروژهای که همین الان در حال ساخت بودند و متوقف شدهاند. دوم، بیش از ۱۱۷ درخواست دیگر که تصمیمگیری دربارهشان یخ زده تا معیارهای جدید تصویب شود. رویهم تقریبا کل خط تولید ملی دیتاسنترهای تایلند را دربر میگیرد.
محرک اصلی این تصمیم فشار روی شبکه برق و منابع آب است. بانکوک همین الان ۳۴ دیتاسنتر فعال دارد و بخش بزرگی از پروژههای در نوبت هم در منطقه کریدور اقتصادی شرقی (EEC) متمرکز شدهاند. اوج مصرف برق تایلند در سال ۲۰۲۴ از ۳۶,۰۰۰ مگاوات گذشت؛ یک کمپوس هایپراسکیل معمولی ۱۰۰ تا ۲۰۰ مگاوات مصرف میکند که در مقیاس کشوری رقم کوچکی است، اما وقتی چند کمپوس از این نوع در یک استان کنار هم جمع شوند، مشکل واقعی شبکه برق ایجاد میشود.
خاطره خشکسالی شدید سال ۲۰۲۰ در کریدور اقتصادی شرقی هم بیتاثیر نبوده؛ آن سال محدودیتهایی روی برداشت آب صنعتی اعمال شد و همین باعث شده بند مربوط به آب در قوانین جدید، صرفا یک فرمالیته نباشد.
آیا یک ماه واقعی است یا فقط روی کاغذ؟
سوال اصلی این نیست که آیا توقف برداشته میشود یا نه؛ قطعا برداشته خواهد شد. سوال اصلی این است که قیمت هر کیلووات برق و هر متر مکعب آب در قوانین جدید چقدر خواهد شد، و چند تا از آن ۱۱۷ پروژه معلق بعد از این قوانین همچنان از نظر اقتصادی بهصرفه باقی میمانند.
نمونه نزدیک منطقهای هشداردهنده است: سنگاپور در سال ۲۰۱۹ یک توقف غیررسمی روی دیتاسنترهای جدید اعمال کرد که تا سال ۲۰۲۲ ادامه داشت، یعنی سه سال، نه یک ماه. آن توقف هم با یک بازگشت ساده به وضعیت سابق پایان نیافت؛ بهجایش یک سیستم سهمیهبندی رقابتی جایگزین دسترسی آزاد شد که ظرفیت جدید فقط از طریق تعهدات بهرهوری انرژی تخصیص داده میشود. مالزی هم که بخشی از تقاضای منحرفشده آن دوره را در جوهور جذب کرد، تا سال ۲۰۲۴ ارزیابیهای مصرف آب و انرژی مخصوص خودش را برای سایتهای جدید معرفی کرد.
به نظر میرسد تایلند دقیقا همین مسیر را چند سال با تاخیر طی میکند. یک ماه، زمانی است که برای نوشتن یک سند لازم است، نه زمانی که برای بازگرداندن روند تایید پروژهها لازم است. پس از انتشار معیارهای جدید، فاز دوم و کندتری شروع میشود: بازتایید پروژههایی که بر اساس فرضیات قدیمی درباره دسترسی به آب و تعرفه برق طراحی شده بودند. ریسک واقعی سرمایهگذار همینجاست، نه در خودِ توقف.
چه کسانی واقعا آسیب میبینند؟
زمین در راس فهرست است. قطعات زمین در نواحی صنعتی چونبوری، رایونگ و ساموت پراکان طی سالهای ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵ حول روایت هوش مصنوعی مجددا قیمتگذاری شدند. خریداران واقعا زمین نمیخریدند؛ آنها یک اختیار خرید (option) روی احتمال ظهور یک هایپراسکیلر میخریدند. آن اختیار الان ارزانتر شده است؛ تا زمان انتشار معیارها، هیچ اپراتوری با قیمت قبلی امضا نمیکند.
پیمانکاران و شرکتهای مهندسی هم زیان میبینند. توقف ۴۹ سایت فعال یعنی تجهیزات و نیروی انسانی بیکار، هزینهای که در جایی از زنجیره تامین جذب میشود. برای سرمایهگذاران بورس بخش ساختوساز، این یعنی یک فصل با درآمد آسیبدیده.
پروژههای چندمنظوره هم قربانی هستند. انبارها و پروژههای اداریای که با تکیه بر یک دیتاسنتر همسایه بهعنوان لنگر روایتی بازاریابی شده بودند، آن استدلال را از دست دادند.
اما بازار مسکونی؟ اینجاست که سوءتفاهم بزرگ آغاز میشود.
آیا دیتاسنترها تقاضای اجاره ایجاد میکنند؟
رایجترین اشتباه در گفتگوهای فارسیزبانان درباره ملک تکنولوژیک تایلند این است: چون یک دیتاسنتر نزدیک ساخته میشود، پس یک آپارتمان در سریراچا یا پاتایا مستاجر خارجی حرفهای جذب میکند.
این اتفاق نمیافتد. یک کارخانه با ۳۰۰۰ کارگر تقاضای اجاره پایدار ایجاد میکند. یک کمپوس هایپراسکیل، پس از راهاندازی، طبق برآوردهای صنعتی معمولا فقط چند ده تا حداکثر چند صد کارمند دائمی دارد که بخش قابلتوجهی از آنها مهندسان محلی و نیروی نگهبانی هستند. فاز ساختوساز هزاران شغل ایجاد میکند، اما موقتی است؛ نیروی کار کمدستمزدی که در خوابگاههای کارگری اسکان مییابند، نه در آپارتمانهای سه میلیون باتی.
اگر مدل بازده اجاره شما برای کریدور شرقی روی دیتاسنترها بنا شده بود، آن را بدون درنظرگیری این عامل دوباره حساب کنید. تولید صنعتی، کارخانههای ژاپنی و چینی، و بندر لائم چابانگ عوامل واقعی تقاضای اجاره در سریراچا هستند. سرورهالهها (server halls) در این فهرست جایی ندارند.
تعهدات میلیارددلاری چه میشود؟
سرمایهگذاریهای بزرگ خارجی که پیش از این توقف اعلام شده بودند لغو نمیشوند. آمازون وب سرویسز (AWS) تعهد ۵ میلیارد دلاری طی ۱۵ سال (اعلامشده در ۲۰۲۲) دارد و گوگل تعهد ۱ میلیارد دلاری برای یک دیتاسنتر در چونبوری و یک منطقه ابری (cloud region) در بانکوک (اعلامشده در سپتامبر ۲۰۲۴) دارد. یک توقف یکماهه اینها را باز نمیکند.
با این حال، مقیاس رشد این بخش پیش از توقف قابل توجه بود: درخواستهای سرمایهگذاری خارجی به تایلند در نیمه اول سال ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل ۸۰ درصد رشد کرد و به ۱.۳۷ تریلیون بات (حدود ۴۰.۶ میلیارد دلار) رسید، که بخش بزرگی از آن به پروژههای هوش مصنوعی و دیتاسنتر مرتبط بود. این رقم نشان میدهد پیش از توقف، این خط تولید چقدر بزرگ شده بود.
توصیه من به عنوان سرمایهگذار چیست؟
موضع من این است: تا انتشار معیارهای مصرف انرژی و آب، زمینی که برای توسعه فناورانه علامتگذاری شده خریداری نکنید. و اگر قراردادهای اولیهای امضا شده، برای مذاکره مجدد روی زمانبندی و قیمت اقدام کنید. منطق ساده است: شرایط رگولاتوری تغییر کرده، پس تاریخ نهاییسازی معامله هم باید تغییر کند.
اگر قطعه زمین شما پیش از سال ۲۰۲۴ با قیمت صنعتی خریداری شده و درآمدزایی فعلی دارد، آن را نگه دارید. اگر در ۲۰۲۴-۲۰۲۵ با حباب دو تا سه برابری صرفا برای فروش به یک اپراتور خریداری شده، پنجره خروج در حال بستهشدن است و بهتر است به دنبال خریداری با کاربری متفاوت باشید، مثل لجستیک، تولید سبک یا انباری.
یک نکته عملی: ارزیابی زمین صنعتی چونبوری از راه دور تقریبا بیفایده است. آنچه اهمیت دارد دسترسی راه، نزدیکی به پست برق (substation) و زیرساخت برداشت آب است؛ جزئیاتی که فقط با حضور فیزیکی قابل تایید هستند.
اما اگر بودجه شما زیر ۱۰ میلیون بات است و برای زندگی شخصی یا اجاره گردشگری خرید میکنید، همه این هشدارها را نادیده بگیرید. این درام رگولاتوری دیتاسنترها به شما ربطی ندارد.
منبع: The CITY Asia