خیلی از خریدارانی که از روسیه برای خرید ملک در پوکت اقدام میکنند، این تصور را دارند که مسئله اصلی 'آیا اجازه خرید دارم یا نه' است. جواب ساده است: هیچ قانونی در تایلند یا روسیه مالکیت روسها بر ملک در تایلند را ممنوع نکرده. مسئله واقعی جای دیگری است: پول چطور و از کدام مسیر باید وارد تایلند شود تا هم بانک مرکزی روسیه گیر نداده و هم اداره ثبت اسناد تایلند (Land Department) سند فریهولد را به نام شما ثبت کند.
این دقیقاً همان نقطهای است که خیلی از پروندهها گیر میکند. از وقتی بانکهای روسی از سوییفت (SWIFT) قطع شدند، بازار واسطههای پرداخت، حوالههای شخص ثالث، چمدانهای پول نقد و زنجیرههای کریپتو به سرعت رشد کرد. برخی از این روشها کاملاً در چارچوب قانون فدرال ۱۷۳-FZ روسیه (قانون مقررات و کنترل ارزی) قرار میگیرند؛ برخی دیگر به خط قرمز ماده ۱۹۳.۱ قانون جزای روسیه نزدیک میشوند. تایلند هم در همین حال، الزامات خودش را سختتر کرده: اداره ثبت زمین میخواهد مطمئن شود ارز خارجی واقعاً وارد کشور شده و روی خاک تایلند به بات تبدیل شده است.
پاسخ کوتاه: سه مسیر پرداخت قانونی کداماند؟
برای خرید کاندو در پوکت با پول از روسیه، سه مسیر پرداخت قانونی وجود دارد: انتقال از حساب شخصی خریدار در یک بانک روسی، انتقال از یک حساب بانکی خارجی که رسماً اعلام شده، یا آوردن ارز نقد که در هر دو مرز (خروج و ورود) اعلام (declare) شده باشد.
اما نکتهای که بسیاری از خریداران متوجه نمیشوند این است: صرفاً داشتن پول نقد، مسئله سمت تایلندی معادله را حل نمیکند. برای ثبت فریهولد یک کاندو، باید فرم FET (Foreign Exchange Transaction) ارائه شود؛ سندی که بانک تایلندی صادر میکند و تأیید میکند ارز خارجی از بیرون کشور وارد شده و داخل همان بانک به بات تبدیل شده است. پول نقدی که فیزیکی با خودتان آوردهاید، هیچوقت چنین سندی تولید نمیکند.
چرا آوردن پول نقد به پوکت جواب نمیدهد؟
این همان جایی است که خیلی از خریدارها اشتباه میکنند. بله، میتوانید پول نقد بیاورید؛ مبالغ بالای ۱۰,۰۰۰ دلار آمریکا هنگام خروج از قلمرو اتحادیه اقتصادی اورآسیا (EAEU) و مبالغ بالای ۲۰,۰۰۰ دلار هنگام ورود به تایلند باید اعلام (declare) شوند. اما این نوع پرداخت هیچ FET تولید نمیکند، و بدون FET، ثبت مالکیت فریهولد یک واحد کاندومینیوم به نام شما ممکن نیست.
حتی برای لیزهولد (اجاره ۳۰ ساله) هم داستان همیشه ساده نیست: چند اداره ثبت زمین در پوکت سالهاست که همین سند FET را حتی برای ثبت لیزهولد هم درخواست میکنند. توصیه عملی این است که پرداخت را از همان ابتدا طوری بچینید که FET قابل دریافت باشد، حتی اگر در لحظه ثبت لیزهولد از شما خواسته نشود.
واسطههای پرداخت: کجا قابلاعتمادند و کجا خطرناک؟
استفاده از واسطه پرداخت (payment agent) کاملاً قابل قبول است، اما فقط اگر آن واسطه مجوز مشخصی برای انجام تراکنشهای اشخاص حقیقی داشته باشد، نه مجوز تجارت خارجی شرکتی. تفاوت این دو مجوز، دقیقاً همان چیزی است که بین یک پرونده تمیز و یک پرونده پرمشکل فرق میگذارد.
مهمترین سند در این میان، قرارداد خدمات (وکالتنامه یا قرارداد نمایندگی/agency agreement) است که باید صریحاً هدف تراکنش را 'پرداخت ملکی' (real estate payment) ذکر کند؛ نه 'خدمات انتقال پول' و مطمئناً نه 'تأمین کالا'. رسید نقدی برای خدمت انجامشده هم سادهترین نشانهای است که واسطه داخل روسیه بهصورت شفاف فعالیت میکند.
کمیسیون بازار معمولاً بین ۱ تا ۲.۵ درصد از مبلغ تراکنش بهعلاوه اسپرد تبدیل ارز است؛ اما فاصله قیمتی بین ارائهدهندههای مختلف میتواند تا ۱.۵ درصد از کل بودجه معامله برسد. این یعنی روی یک معامله ۱۰۰,۰۰۰ دلاری، فقط انتخاب واسطه اشتباه میتواند تا ۱,۵۰۰ دلار هزینه اضافه روی دستتان بگذارد.
نظر شخصی من در این مورد صریح است: اگر بودجه معامله زیر چند ده هزار دلار نیست و مسیر پرداخت پیچیده به نظر میرسد، پرداخت شخصی از حساب بانک روسی به یک واسطه مجاز، ترکیب با ثباتترین و کمریسکترین گزینه است. اگر بودجه شما بسیار کوچک است یا ملک را نقدی و بدون قصد ثبت فریهولد میخرید، بخش زیادی از این احتیاطها اهمیت کمتری پیدا میکند.
بزرگترین اشتباهی که پروندهها را خراب میکند
رایجترین اشتباه در بازار این است: پول بهعنوان پرداخت بابت 'کالا' یا 'تجهیزات' فرستاده میشود، درحالیکه در واقع بابت خرید یک کاندو است. این کار انتقال پول تحت عنوان کذب محسوب میشود و میتواند به درخواست بازگشت ارز (repatriation)، جریمه بر اساس ماده ۱۵.۲۵ قانون تخلفات اداری روسیه، یا برای مبالغ بزرگتر، مسئولیت کیفری بر اساس ماده ۱۹۳.۱ منجر شود.
راه مقابله ساده است: قبل از فرستادن پول، هدف قید شده در تراکنش را بخوانید و از هر معاملهای که واژه 'کالا' (goods) در آن دیده میشود، فاصله بگیرید.
چند مشکل دیگر هم هست که کمتر به آنها توجه میشود:
- زنجیره فرستندهی گمشده: پول در روسیه توسط یک شرکت گرفته میشود، اما به توسعهگر تایلندی از طرف یک شرکت کاملاً بیربط میرسد. راهحل: در قرارداد اصرار کنید پرداختکننده نهایی نامگذاری شود و نمونهی پرداختهای قبلی را درخواست کنید.
- پرداخت از شخص ثالث بیربط: توسعهگرهای تایلندی بهطور فزایندهای پول از افرادی که ارتباطی با خریدار واقعی ندارند را رد میکنند. راهحل: در توضیح پرداخت، نام کامل خریدار، نام پروژه و شماره واحد ذکر شود.
- پرداخت با کریپتو: بر اساس ۱۷۳-FZ، داراییهای دیجیتال نه ارز روسی محسوب میشوند نه ارز خارجی. منع صریحی وجود ندارد، اما هیچ سند پشتیبانی هم در سمت روسیه صادر نمیشود. فقط زمانی از کریپتو استفاده کنید که بتوانید کل مسیر وجه را در زمان بازگشت احتمالی به روسیه، برای مقامات مالیاتی توضیح دهید.
چرا نباید روی 'دیده نشدن' شرط ببندید؟
در حال حاضر هیچ تبادل خودکار داده در مورد تراکنشهای ملکی بین تایلند و روسیه وجود ندارد، هرچند اطلاعات حسابهای مالی تا حدی تبادل میشود. این یعنی سطح رصد کمتر است، اما بههیچوجه صفر نیست.
خیلی از خریدارها با این فرض جلو میروند که 'تا کسی نگاه نمیکند، مشکلی نیست'. اما این دقیقاً همان جایی است که مشکل بعداً سرباز میکند: در جریان طلاق، در یک بازرسی مالیاتی، یا زمانی که بخواهید بعد از فروش ملک، پول را به روسیه برگردانید. اگر مسیر پول از ابتدا اشتباه چیده شده باشد، مشکل معمولاً نه در ورود بلکه در خروج پول خودش را نشان میدهد. وقتی میخواهید ملک را بفروشید و پول را به روسیه بازگردانید، باید توضیح دهید سرمایه اصلی چگونه از کشور خارج شده؛ بدون یک payment order درست، این توضیح خیلی سریع فرومیریزد.
توصیه عملی: از همین الان، پرونده کامل را جمع کنید و حدود یک دهه نگه دارید؛ قرارداد، رسید، دستور پرداخت (payment order)، سند FET، و تأییدیه توسعهگر.
مسیر پیشنهادی صنعت برای سال ۲۰۲۶ چیست؟
راهنماییهای صنعتی برای سال ۲۰۲۶ همگی به یک ساختار مشابه اشاره میکنند: وجه باید به ارز خارجی منتقل شود، ترجیحاً از طریق یک حساب بانکی در کشور ثالث که متعلق به خود خریدار است، مستقیماً به یک بانک تایلندی؛ آن بانک سپس FET را به نام خریدار صادر میکند تا با نامی که در سند مالکیت ثبت میشود، مطابقت داشته باشد.
زنجیرهی ایدهآل به این شکل است: انتقال از حساب بانکی شخصی روسی خریدار به یک واسطه پرداخت مجاز طبق قرارداد نمایندگی با موضوع 'پرداخت ملکی'، سپس انتقال ارز به توسعهگر با ذکر نام خریدار و شماره واحد، تبدیل به بات در یک بانک تایلندی، صدور FET، و در نهایت ثبت در اداره ثبت زمین.
اگر کسی پیشنهاد داد این مسیر را با 'پنهان کردن هدف واقعی پرداخت' در هر مرحله 'سادهتر' کند، این را یک چراغ قرمز جدی در نظر بگیرید. صرفهجویی یک درصد در کمیسیون، هیچوقت ارزش ریسک یک معامله بر پایه اسناد جعلی را ندارد.
سوالات پرتکرار
آیا شهروند روس هنوز میتواند در سال ۲۰۲۶ کاندو در تایلند بخرد؟
بله. هیچ ممنوعیتی وجود ندارد. خارجیها میتوانند در سقف ۴۹٪ از کل متراژ مسکونی هر کاندومینیوم، مالکیت فریهولد داشته باشند؛ باقی سهم معمولاً به شکل لیزهولد یا از طریق یک شرکت تایلندی سازماندهی میشود.
گواهی FET دقیقاً چیست و چرا اینقدر مهم است؟
FET سندی بانکی است که تأیید میکند ارز خارجی از بیرون تایلند وارد شده و داخل یک بانک تایلندی به بات تبدیل شده است. بدون این سند، اداره ثبت زمین مالکیت فریهولد یک واحد کاندومینیوم را برای خارجی ثبت نمیکند.
اگر بیش از ۱۸۳ روز در سال خارج از روسیه زندگی کرده باشم، باز هم مقررات ارزی روسیه شامل من میشود؟
اگر پرداخت از یک حساب خارجی انجام شود و هیچ بانک روسی در تراکنش دخیل نباشد، مقررات ارزی روسیه مستقیماً اعمال نمیشود. اما تعهد اطلاعرسانی به سازمان مالیاتی فدرال روسیه (Federal Tax Service) درباره افتتاح حساب خارجی همچنان باقی است، هرچند برخی الزامات گزارشدهی برای کسانی که بیش از ۱۸۳ روز در سال خارج از روسیه بودهاند، برداشته میشود.
چطور یک واسطه پرداخت را قبل از کار با او بررسی کنم؟
شماره ثبت و اطلاعات رسمی او را بخواهید، قرارداد نمایندگی را ببینید، مجوز فعالیت برای اشخاص حقیقی را تأیید کنید و نمونهی پرداختهای قبلی انجامشده را درخواست کنید. نبود رسید نقدی خودش یک دلیل کافی برای کنار گذاشتن آن واسطه است.
اگر میخواهید این مسیر پرداخت را برای یک پروژه خاص در پوکت (مثلاً محدوده باتوپاراوی بانگتائو یا پاتونگ) از قبل بچینید، تیم املاک تایلند میتواند نمونه FET پروژههای قبلی همان توسعهگر را برای شما استعلام کند، پیش از آنکه مبلغ ودیعه را پرداخت کنید.
منبع: Realty-Phuket.com