یک فروشنده ویلا در رویله را تصور کنید که دو سال پیش بخشی از سرمایهاش را در اوراق قرضه بلندمدت پارک کرده بود. امروز آن پرتفوی روی کاغذ ضرر نشان میدهد، و او دو راه دارد: یا برای فروش ویلا کوتاه بیاید تا آن ضرر را در جای دیگری قفل نکند، یا آگهی را جمع کند و صبر کند. این دقیقا همان چیزی است که این روزها در بازار دست دوم پوکت اتفاق میافتد، و ریشهاش به توکیو برمیگردد.
بازدهی اوراق قرضه ۱۰ساله دولت ژاپن برای اولین بار در حدود سه دهه از مرز ۳ درصد گذشته است؛ به گزارش جاپان تایمز، این سطح از سال ۱۹۹۶ تا امروز بیسابقه بوده. برای بازاری که بدهی بلندمدت دولتیاش بیست سال نزدیک صفر بود، این یک تغییر رژیم در هزینه پول است، نه یک نوسان معمولی. یورونیوز هم تایید کرده که بازار با احتمال ۸۰ تا ۹۰ درصد انتظار دارد بانک مرکزی ژاپن در نشست سپتامبر نرخ بهره را دوباره افزایش دهد، احتمالا تا ۱.۲۵ درصد.
بازدهی اوراق آمریکا و ژاپن دقیقا چه ربطی به خریدار ایرانی ملک در پوکت دارد؟
پاسخ کوتاه: تاثیر مستقیم تقریبا صفر است، اما تاثیر غیرمستقیم واقعی است. خریداران غیرمقیم در تایلند عملا به وام مسکن دسترسی ندارند؛ بانکهای تایلندی به خارجیهای غیرمقیم وام رهنی نمیدهند، پس تمام معاملات نقدی انجام میشود. یعنی نوسان نرخ بهره فدرال رزرو یا بانک مرکزی ژاپن مستقیما روی وام مسکن خریدار ایرانی اثر نمیگذارد، چون از اول وامی در میان نبوده.
اما اثر غیرمستقیم از دو مسیر وارد میشود. اول، هزینه فرصت: وقتی نرخ بدون ریسک دلار نزدیک ۴.۸ درصد است (بازدهی اوراق ۱۰ساله آمریکا)، سرمایهگذاری که فقط دنبال بازدهی خالص است باید توضیح دهد چرا باید بهجای نگهداشتن دلار در یک ابزار بیریسک، پولش را در یک آپارتمان در پوکت با بازدهی خالص ۵ تا ۶ درصد بعد از مالیات و هزینه مدیریت قفل کند. دوم، وضعیت فروشنده: کسی که بخشی از سرمایهاش در اوراق بلندمدت گیر کرده و ضرر کرده، رفتار متفاوتی در چانهزنی از خودش نشان میدهد.
چرا عبور بازدهی ژاپن از ۳ درصد اهمیت دارد؟
ژاپن سه دهه منبع پول ارزان برای کل منطقه آسیا بود. وقتی بدهی بلندمدت داخلی ژاپن بیش از ۳ درصد بازدهی بدهد، بخشی از آن سرمایه ژاپنی به داخل کشور برمیگردد، و سرمایهگذاری فرامرزی در املاک و سهام آسیایی حالا باید با یک نرخ واقعی رقابت کند، نه با نرخ نزدیک صفر مثل قبل.
در همین حال، بازدهی اوراق ۲ساله آمریکا حدود ۴.۴۱ درصد است و شکاف باریک بین این دو نرخ به این معناست که بازار انتظار دارد نرخهای بالا برای مدتی طولانیتر از یک فصل باقی بمانند. نفت برنت هم حدود ۹۵ دلار در هر بشکه معامله میشود، که بخشی از آن به تنشهای خاورمیانه برمیگردد و فشار تورمی را تشدید میکند.
سرمایهگذاران بحث قدیمی 'bond vigilantes' (نگهبانان اوراق قرضه) را دوباره زنده کردهاند: بازار حالا برای ریسک مالی از ژاپن، بریتانیا، فرانسه و آلمان صرف بیشتری طلب میکند، چهار کشوری که همگی برنامههای هزینهکرد دولتی بزرگ اعلام کردهاند.
آیا نرخ ارز باعث ارزانتر شدن ملک در پوکت میشود؟ این فرض معمولا اشتباه است
یک باور رایج در بازار میگوید فروش شدید اوراق قرضه و دلار قوی خودبهخود ملک تایلندی را برای خریدار خارجی ارزانتر میکند. تجربه چند سال گذشته این را رد میکند. بات تایلند بارها مثل یک ارز پناهگاه منطقهای رفتار کرده، به دلیل حساب جاری قوی، ورودی درآمد گردشگری، و بخش قابلتوجه طلا در ذخایر ارزی کشور. این تخفیف ارزی ممکن است اصلا اتفاق نیفتد، و بستن بودجه خرید ملک روی این فرض، یک استراتژی ضعیف است.
اگر بودجهای که کنار گذاشتهاید نزدیک نرخ فعلی است، همان را مبنا بگیرید، نه پیشبینی ضعیف شدن بات.
چه زمانی خرید برای اجاره در پوکت هنوز منطقی است؟
دیدگاه من این است: وقتی بازدهی اوراق ۱۰ساله آمریکا نزدیک ۴.۸ درصد است، خرید ملک استراحتگاهی صرفا برای درآمد اجاره فقط در جایی منطقی است که اشغال (occupancy) حداقل با دو فصل رزرو واقعی و ثبتشده پشتیبانی شود، نه پیشبینی بازاریابی یک دولوپر. یک بازدهی خالص ۵ تا ۷ درصد سالانه بعد از مالیات، هزینه مدیریت و نگهداری، بازه واقعبینانه بازار در سال ۲۰۲۶ است. هر پیشنهادی که بازدهی تضمینشده بالای ۱۰ درصد میدهد، نیاز به بررسی دقیق شرایط تضمین و وضعیت مالی ضامن دارد.
این توصیه اما یک استثنای مهم دارد: اگر بودجه شما زیر ۱۵۰,۰۰۰ دلار است و هدف اصلی فروش دوباره ظرف دو تا سه سال است، بیشتر این بحث را میتوانید کنار بگذارید. در این بازه زمانی کوتاه، موقعیت ملک و مرحله ساختوساز خیلی بیشتر از منحنی بازدهی توکیو اهمیت دارد.
نکتهای که کمتر گفته میشود: هزینه مصالح ساختمانی هم از این معادله جدا نیست. لجستیک، سیمان، شیشه و حملونقل مصالح همه به قیمت سوخت حساساند. با نفت برنت نزدیک ۹۵ دلار، فشار هزینه روی پروژههای جدید در حال شکلگیری است و معمولا دولوپرها این فشار را در فازهای بعدی پروژه به قیمت اضافه میکنند، نه در واحدهایی که از قبل با قیمت ثابت فروخته شدهاند. یعنی منتظر افت قیمت در بازار پریمیوم (پروژههای در حال ساخت) ماندن، همیشه منطقی نیست؛ در بازار دست دوم اما فضای چانهزنی الان واقعیتر است، مخصوصا با فروشندههایی که پرتفوی اوراقشان ضرر کرده. این تخفیفها ملکبهملک پیدا میشوند، نه بهصورت یک روند یکسان در کل بازار.
ویزای اقامت بلندمدت تایلند و آستانه ۳ میلیون بات چه تغییری ایجاد کرده؟
طبق گزارش بانکوک پست، برنامه ویزای اقامت بلندمدت تایلند حالا یک ویزای یکساله به خارجیهایی میدهد که یک آپارتمان (کاندو) به ارزش حداقل ۳ میلیون بات بخرند، یا ماهانه حداقل ۸۵,۰۰۰ بات اجارهنامه داشته باشند. این یک آستانه قانونی مشخص است که حالا مستقیم روی تصمیم خریدارهای پوکت اثر میگذارد، جدا از بحث نرخ بهره و اوراق قرضه.
بازار پوکت در این شرایط چه شکلی است؟
طبق گزارش 'Home In Phuket'، بازار ملک پوکت در سال ۲۰۲۶ به سمت تعادل بیشتر و تمرکز بلندمدتتر سرمایهگذاران حرکت میکند، با تقاضای رو به رشد برای رزیدنسهای برند (branded residences) و ویلاهای خدماتی از خریدارانی از روسیه، استرالیا، چین و کشورهای دیگر.
پوکت در این تصویر، بازاری است که به خریدار نقدی و بدون عجله پاداش میدهد. رقابت از سمت خریدارهای وابسته به وام مسکن تعریفا کم است، چون آن گروه اصلا وارد بازی نمیشود. فروشندههایی که پرتفوی اوراقشان ضربه خورده، آشکارا تمایل بیشتری به مذاکره پیدا کردهاند. برای کسی که برنامه بازدید حضوری از پوکت دارد، توصیه من این است بیش از دو روز برای این کار وقت بگذارید؛ اختلاف قیمت بین دو ملک قابل مقایسه در رویله و بانگتائو اغلب به جزئیاتی برمیگردد که فقط با بازدید حضوری قابل تشخیص است.
اگر سرمایه شما فعلا در یک صندوق اوراق قرضه قفل شده، قفل کردن یک ضرر روی کاغذ فقط برای تامین مالی ورود به یک دارایی غیرنقدشونده مثل ملک، معمولا نتیجه خوبی نمیدهد؛ منطقیتر این است که صبر کنید ابزارهای کوتاهمدتتر سر برسند و نقدینگی آزادشده را وارد بازار کنید.
منبع: جاپان تایمز