یک سرمایهگذار ایرانی که پول نقدش را برای خرید کاندو در پوکت کنار گذاشته، الان با یک عدد ساده روبهروست: میتواند همان پول را در اوراق خزانه آمریکا بگذارد و بدون هیچ ریسکی، بدون نگرانی از بات، بدون شرکت مدیریت و بدون فصل کممشتری، سالانه ۴.۷۸٪ به دلار بگیرد. این عدد مربوط به اول سپتامبر ۲۰۲۶ است و دقیقاً همین رقم، معیار جدیدی شده که هر پروژه ملکی در پوکت باید از آن عبور کند تا اصلاً ارزش ریسک کردن داشته باشد.
این فقط یک خبر اقتصادی برای معاملهگران بازار اوراق نیست. برای کسی که دارد بین دو یا سه واحد در بانگتاو یا رصدا تصمیم میگیرد، این عدد مستقیماً وارد محاسبه سود و زیان میشود.
چرا بازده اوراق آمریکا و ژاپن الان مهم شده؟
ژاپن، کشوری که سه دهه تمام تقریباً رایگان وام میگرفت، الان روی اوراق دهسالهاش ۳٪ سود میدهد. این یعنی یکی از منابع اصلی 'پول ارزان' دنیا که سالها به بازارهای آسیا از جمله املاک تایلند سرریز میشد، در حال برگشت به داخل ژاپن است. در همین حال اوراق اروپایی هم به بالاترین سطح ۱۵ سال گذشته رسیدهاند.
دلیل این فروش گسترده اوراق ساده و ناخوشایند است: انرژی دوباره گران شده. نفت برنت نزدیک ۹۱ دلار در هر بشکه معامله میشود و قیمت گاز اروپا هم در بالاترین سطح چند سال اخیر است. بازارها دیگر فرض نمیکنند تورم خودبهخود به هدف بانکهای مرکزی برمیگردد؛ برعکس، الان یک افزایش نرخ بهره در سپتامبر از سوی فدرالرزرو آمریکا و بانک مرکزی اروپا را قیمتگذاری کردهاند، آنهم احتمالاً نه بهعنوان آخرین افزایش.
نتیجه ملموسترش را میشود در بازار سهام دید: سهام مرتبط با مسکن در استرالیا با اولین نشانههای چرخه افزایش نرخ بهره افت کردند، و شاخص هنگسنگ هم با عرضه ضعیف سهام شین (Shein) ضعیف شد.
این افزایش نرخ چطور روی کاندوی پوکت اثر میگذارد، وقتی خبری از وام مسکن نیست؟
منطق معمول این است: نرخ بهره بالا برود، وام مسکن گران شود، تقاضای مسکن بیفتد. اما در پوکت این زنجیره تقریباً بیربط است. خریداران خارجی عملاً وام مسکن تایلندی با شرایط استاندارد نمیگیرند؛ اکثریت قریب بهاتفاق خریدهای کاندومینیوم نقدی یا از طریق برنامههای اقساطی خود سازنده انجام میشود. بنابراین کانال مستقیمی برای اینکه افزایش نرخ فدرالرزرو تقاضای وام را فشار دهد، اصلاً وجود ندارد.
اثر واقعی از جای دیگری میآید: از بازده جایگزین، و از جیب خود خریدار.
وقتی نرخ بدون ریسک دلار ۱.۵٪ بود، وعده بازده اجاره سالانه ۶ تا ۷ درصد مثل یک حاشیه سود چهار برابری یا بیشتر به نظر میرسید. حالا با ۴.۷۸٪، همان حاشیه به یکی دو درصد کوچک شده؛ و برای همان یکی دو درصد، سرمایهگذار باید ریسک نرخ ارز بات، ریسک اشغال پایین در فصل کممشتری، هزینه شرکت مدیریت، نگهداری، مالیات، و ناتوانی در خروج فوری از دارایی را هم بپذیرد. دیگر این محاسبه بدیهی نیست.
کانال دوم، روحیه خریدار است. سرمایهگذاری در اروپا که تازه خط اعتباری کسبوکارش گرانتر شده، خرید واحد دومش را عقب میاندازد. استرالیا نمونه گویایی است: سهام مرتبط با مسکن اولین چیزی بود که با قیمتگذاری چرخه جدید افزایش نرخ بهره افت کرد.
آیا این یعنی قیمت کاندو در پوکت در سال ۲۰۲۶ میریزد؟
برای پروژههای تکمیلشده با اشغال قوی، بعید است. تخفیفها سریعتر بین سازندگانی ظاهر میشود که برای تکمیل ساخت نیاز به نقدینگی دارند، بهخصوص در مراحل اولیه پروژه. نفت نزدیک ۹۱ دلار در بشکه هزینههای ساختوساز را بالا میبرد، و همین موضوع علیه هر افت قیمت معنادار در ساختمانهای نوساز عمل میکند.
بهعبارت دیگر، احتمال چانهزنی بیشتر شده، اما 'فروش ارزان' به معنای کلاسیک آن اتفاق نمیافتد؛ حداقل نه در پروژههای سالم.
چه چیزی همچنان به نفع تایلند است؟
نفت گران و تورم جهانی روی همه یکسان اثر نمیگذارند. تایلند نسبت به آمریکا و اروپا نرخ تورم و نرخ بهره سیاستی پایینتری دارد، و تاریخاً بات مثل ارزی رفتار کرده که پشتوانهاش مازاد حساب جاری ناشی از گردشگری است. یک دارایی بهبات، در برابر دلاری که در چرخه تسهیل پولی بعدی احتمالاً ضعیفتر میشود، میتواند بهتر از ظاهر امروزش عمل کند. اما این یک پیشبینی است، نه تضمین؛ باید همینجا و بهصراحت گفت که پیشبینی نرخ ارز غیرقابلاعتمادترین بخش هر مدل محاسباتی است و نباید تقویت احتمالی بات را از قبل در مدل بازده گنجاند.
نکته دیگری هم هست که اغلب فراموش میشود: ملک تفریحی در پوکت فقط یک دارایی درآمدزا نیست، یک کالای مصرفی هم هست. آپارتمانی که خودتان دو ماه از سال در آن زندگی میکنید را نباید مستقیم با اوراق قرضه مقایسه کرد؛ باید آن را با هزینه اجاره واحد مشابه برای همان دو ماه مقایسه کرد.
نظر ما: چرا الان روی 'بازده تضمینی' پروژههای پیشفروش حساب نکنید
با بازده ۴.۷۸٪ اوراق دهساله آمریکا، توصیه ما این است که صرفاً بهخاطر یک بازده تضمینی روی کاغذ، وارد پروژهای پیشفروش در پوکت نشوید. آن تضمین فقط به اندازه ترازنامه سازنده اعتبار دارد، و چرخه پول گران دقیقاً همان زمانی است که سازندگان ضعیفتر شروع به عقبماندن از تعهداتشان میکنند.
حرکت منطقی الان، رفتن به سمت یک ساختمان تکمیلشده با حداقل دو فصل تاریخچه اشغال است؛ جایی که میتوانید گزارشهای واقعی شرکت مدیریت را ببینید، نه یک صفحه اکسل پیشبینی.
اما اگر هدف خریدتان استفاده شخصی است، سه چهار ماه در سال آنجا زندگی میکنید و واحد را جای پرتفوی اوراق قرضه نمیبینید، هیچکدام از این حسابوکتابها به شما ربطی ندارد. محاسبه شما باید در برابر هزینه اجاره بلندمدت باشد، نه در برابر نرخ فدرالرزرو.
یک نکته عملی هم درباره سفرهای بازدید: بهتر است ساختمانها را در فصل کممشتری بازدید کنید و با شرکتهای مدیریت صحبت کنید، چون در آن فصل اشغال واقعی دیده میشود، نه یک تصویر آرایششده ماه ژانویه. علاوه بر این، رزرو پرواز در آن بازه معمولاً ارزانتر است و مقایسه محلهها بدون ازدحام گردشگران راحتتر انجام میشود.
چه بازده اجارهای در پوکت با این نرخها منطقی است؟
معیار سنجش باید بازده خالص باشد، یعنی بعد از کسر هزینه شرکت مدیریت، مالیات و دورههای خالی از مستأجر، نه درصد ناخالص تبلیغاتی روی بروشور. معیار ساده این است: بازده خالص به دلار باید بهطور واضح از ۴.۷۸٪ بیشتر باشد، در غیر این صورت شما ریسک را بدون هیچ پاداشی پذیرفتهاید.
پرریسکترین گروه در این چرخه، پروژههای پیشفروش از سازندگان کمتر شناختهشده هستند که بازده تضمینی با زمانبندی تکمیل بلندمدت وعده میدهند. دقیقاً همینجاست که هزینه بالای تأمین مالی بیشترین ضربه را به یک پروژه میزند.
هر ملکی که در لیست کوتاه خریدتان هست را با یک آزمون بسنجید: آیا بازده خالص آن به دلار بیشتر از ۴.۷۸٪ است، و آیا حاضرید آن را حداقل پنج سال نگه دارید؟ اگر پاسخ به هرکدام از این دو سؤال منفی است، همچنان باید به دنبال گزینه بهتر باشید.
منبع: سیانای (شبکه خبری آسیا)