فرض کنید در دفتر ثبت اسناد پوکت نشستهاید و مسئول پرونده از شما میپرسد که سه سهامدار تایلندی شرکتی که قرار است ویلای شما را به نام آن ثبت کند، پول خریدِ سهامشان را از کجا آوردهاند، آیا اظهارنامه مالیاتی دارند، و چرا هر سه در استانهای مختلف زندگی میکنند. چند سال پیش این کاغذبازی بدون کوچکترین ایرادی رد میشد. امروز همهچیز با بانک اطلاعاتی سازمان توسعه کسبوکار تایلند (DBD) تطبیق داده میشود.
خلاصهی ماجرا این است: در سال ۲۰۲۶ هیچ آزادسازیای در حق مالکیت خارجیها بر ملک در تایلند رخ نداده. آنچه تغییر کرده، اجرای قوانینی است که سالها روی کاغذ بودند و اجرا نمیشدند. تنها مسیر مستقیم و قانونی باقیمانده برای یک خریدار خارجی حقیقی، مالکیت فریهولد (تماممالکیت) یک واحد آپارتمانی در سهمیهی ۴۹ درصدی خارجیهای یک ساختمان است. هر چیز دیگری یا نیاز به مجوز ویژه دارد، یا باید صادقانه بپذیرید که در واقع اجاره میخرید، نه مالکیت.
سهمیهی ۴۹ درصدی آپارتمان دقیقاً چطور محاسبه میشود؟
سهمیهی خارجی در یک مجتمع آپارتمانی (کاندومینیوم) برابر با ۴۹ درصد از مجموع متراژ زیربنای همهی واحدهای ساختمان است، نه ۴۹ درصد از تعداد واحدها. این یعنی اگر ساختمانی ۱۰۰ واحد کوچک و ۲۰ واحد بزرگ داشته باشد، محاسبه بر اساس متر مربع کل انجام میشود، نه شمارش سر واحد. این سهمیه پیش از ثبت معامله در دفتر اسناد باید با گواهی رسمی از هیئت مدیرهی ساختمان (جوریستیک پرسون) تأیید شود.
نکتهای که بسیاری از خریداران ایرانی و دیگر خریداران خارجی متوجه آن نمیشوند این است که این سهمیه در پروژههای مختلف بهطور یکنواخت پر نمیشود. در پروژههای محبوب اطراف راووای (Rawai) یا بانگ تائو (Bang Tao) ممکن است اصلاً سهمیهای باقی نمانده باشد، حتی اگر فروشنده خلاف آن را بگوید. تنها راه اطمینان، درخواست گواهی بهروز از هیئت مدیرهی ساختمان است که سهمیهی باقیمانده را بر حسب متراژ برای همان واحد مشخص تأیید کند.
آیا خارجیها میتوانند زمین در تایلند بخرند؟
بهطور کلی، نه. قانون زمین تایلند (Land Code) به افراد خارجی حق مالکیت بر زمین نمیدهد. استثناهای موجود بسیار محدودند: برخی موارد ارث، و مادهی ۹۶ مکرر (Section 96 bis) که اجازهی مالکیت قطعهای تا ۱ رای (حدود ۱۶۰۰ متر مربع) برای مصارف مسکونی را با سرمایهگذاری حداقل ۴۰ میلیون بات و تأیید وزارت کشور تایلند میدهد. در عمل، تعداد مجوزهایی که تا امروز صادر شدهاند بسیار اندک بوده است.
چرا ساختار 'شرکت تایلندی' دیگر کار نمیکند؟
تا چند سال پیش، انتظارات بازار کاملاً متفاوت بود. در سال ۲۰۲۴ کابینهی تایلند به وزارتخانههای مربوطه دستور داد دو پیشنهاد را بررسی کنند: افزایش سقف قرارداد اجارهی قابلثبت به ۹۹ سال، و افزایش سهمیهی خارجی در آپارتمانها به ۷۵ درصد. در جامعهی خریداران بینالمللی پوکت ماهها دربارهی همین دو موضوع صحبت میشد. اما تا سال ۲۰۲۶ هیچکدام تبدیل به قانون نشد. مخالفت سیاسی و استدلال 'فروش کشور' قویتر از استدلال جذب سرمایه از آب درآمد.
بهجای گسترش حقوق، دولت تایلند کار ارزانتر و سریعتری انجام داد: شروع به بررسی این کرد که آیا حقوق موجود اصلاً رعایت میشوند یا نه.
مکانیسم شرکت تایلندی برای دههها اینطور بود: شرکتی با ۵۱ درصد سهام در دست سهامداران تایلندی، راه استاندارد 'خریدن' ویلا همراه با زمین بود. روی کاغذ هیچ ایرادی نداشت؛ شرکت تایلندی است، پس میتواند زمین داشته باشد. در عمل، سهامداران تایلندی هرگز حتی یک بات هم پرداخت نمیکردند، در مدیریت شرکت نقشی نداشتند، و فقط فرمهای سفید انتقال سهام را امضا میکردند. این دقیقاً همان فاصلهی بین ظاهر و واقعیت است که نهادهای نظارتی یاد گرفتهاند تشخیص دهند. وقتی ادارهی زمین ببیند شرکتی با ۲ میلیون بات سرمایهی ثبتشده، زمینی به ارزش ۲۵ میلیون بات خریده، و سازمان توسعهی کسبوکار نشان دهد سهامداران تایلندی هیچ اظهارنامهی مالیاتی ثبت نکردهاند و اسمشان در بیست شرکت دیگر هم هست، دیگر سؤال بیشتری لازم نیست.
از سال ۲۰۲۵، نظارت بر ساختارهای صوری (نامینی) شدت گرفته است: ادارهی زمین و سازمان توسعهی کسبوکار حالا دادهها را با هم تبادل میکنند تا منبع واقعی سرمایهی پشت سهامداران تایلندی در شرکتهای زمیندار را بررسی کنند. دستور شمارهی ۱/۲۰۲۶ سازمان توسعهی کسبوکار (DBD Order No. 1/2026) از آوریل ۲۰۲۶ باعث بازبینی گستردهی بیش از ۴۶,۰۰۰ شرکت با مشارکت خارجی شده است، همراه با مجازاتهای سختتر و امکان انحلال اجباری برای ساختارهایی که نامینی تشخیص داده شوند.
مالکیت صوری (نامینی) چه مجازاتی دارد؟
مالکیت صوری یا نامینی طبق قانون کسبوکار خارجی (Foreign Business Act) یک جرم کیفری محسوب میشود، با جزای نقدی از ۱۰۰,۰۰۰ تا ۱,۰۰۰,۰۰۰ بات و تا سه سال حبس، و این مسئولیت شامل سهامدار تایلندی که نقش نامینی را بازی کرده هم میشود. این یعنی اگر بازرسی روزی این ساختار را کشف کند، فقط خریدار خارجی مقصر نیست؛ آن دوست یا آشنای تایلندی که فرمهای سفید را امضا کرده هم میتواند تحت پیگرد قرار گیرد.
اجارهی '۳۰+۳۰+۳۰' واقعاً ۹۰ سال مالکیت است؟
نه. یکی از سوءتفاهمهای رایج در بازار ویلاهای اجارهای همین است. فروشندگان اجارهی '۳۰+۳۰+۳۰' را بهعنوان نود سال مالکیت تبلیغ میکنند. واقعیت این است که فقط دورهی اول سیساله در دفتر ثبت اسناد رسمی ثبت میشود. تعهد به تمدید، صرفاً یک تعهد شخصی صاحب فعلی زمین نسبت به مستأجر مشخص است، و رویهی قضایی تایلند بارها این نوع تمدید را حق قراردادی شخصی دانسته که بهصورت خودکار به مالک بعدی زمین منتقل نمیشود.
تا زمانی که همان دولوپر (سازنده) در بازار فعال بماند و به اعتبارش اهمیت بدهد، همهچیز روان پیش میرود. اما آزمون واقعی سال سیویکم است، و بازار هنوز آماری از این آزمون ندارد، چون اجارههای سیسالهی مناطق ریزورتی تایلند هنوز به این سن نرسیدهاند.
قرارداد اجارهی قابلثبت در تایلند حداکثر ۳۰ سال است؛ هر تمدیدی بیش از این، در دفتر ثبت اسناد وارد نمیشود و صرفاً یک تعهد قراردادی همان مالک خاص باقی میماند.
پول باید از کجا وارد تایلند شود؟
برای ثبت مالکیت فریهولد یک آپارتمان، پول باید از خارج از تایلند منتقل شود؛ باید به ارز خارجی وارد کشور شود، و برای مبالغ ۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا یا بیشتر، بانک فرم تراکنش ارزی (Foreign Exchange Transaction یا FET) صادر میکند که بدون آن، دفتر ثبت اسناد معامله را پردازش نمیکند. این یکی از نقاطی است که خریدار ایرانی باید از قبل با بانک و مشاور مالی خود هماهنگ کند، چرا که مسیر انتقال ارز از ایران به تایلند پیچیدگیهای خاص خودش را دارد که باید پیش از هر تعهد مالی روشن شود.
نظر ما: چه زمانی شرکت تایلندی هنوز منطقی است؟
نظر ما این است: در سال ۲۰۲۶، خریداری با بودجهی زیر ۳۰ تا ۴۰ میلیون بات اصلاً نباید به فکر ساختار شرکت تایلندی برای خرید مسکونی باشد. ریسک اصلی این نیست که فردا بازرس در خانهتان ظاهر شود. ریسک واقعی این است که وقتی زمان فروش دوبارهی ملک برسد، خریدار بعدی که با یک وکیل کار میکند، بهسادگی از ورود به چنین معاملهای خودداری میکند، و آن دارایی مدتها پیش از آنکه از نظر قانونی مشکلدار شود، از نظر نقدشوندگی میمیرد.
یک استثنای منطقی وجود دارد: اگر شرکت تایلندی شما واقعاً در حال فعالیت است، گردش مالی واقعی دارد، کارمند دارد، و شریکهایی دارید که با سرمایهی واقعی خودشان مشارکت میکنند، نگهداشتن زمین از طریق آن شرکت دیگر یک راه دور زدن قانون نیست؛ این عملاً یک رویهی استاندارد شرکتی است.
نکتهی دیگری که کمتر به آن پرداخته میشود این است که این سختگیریها فقط بازار خاکستری را هدف گرفته، نه معاملات شفاف. یک آپارتمان فریهولد که با پول انتقالی از خارج و فرم FET معتبر خریده میشود، در طول این دو سال حتی یک روز هم سختتر از قبل ثبت نشده است. برعکس، هر چه نظارت بر ساختارهای نامینی بیشتر شود، بازار ثانویهی واحدهای سهمیهی خارجی قابلپیشبینیتر میشود، چون گزینههای قانونی جایگزین برای خارجیها روزبهروز کمتر میشوند.
پیش از پرداخت هر پیشِپرداختی چه باید چک کنید؟
مهمترین قدم عملی، پیش از امضای هر چیزی، همین است: گواهی بهروز از هیئت مدیرهی ساختمان (جوریستیک پرسون) بگیرید که سهمیهی خارجی باقیمانده را بر اساس متراژ تأیید کند، و مطمئن شوید همان واحد مشخصی که میخواهید در آن سهمیه جا میگیرد. این کار را بهتر است حضوری و همراه با سفر بازدید انجام دهید، و آن سفر را با کمی انعطاف در تاریخها برنامهریزی کنید، چون دفتر ثبت اسناد فقط روزهای کاری باز است و یک روز بهندرت برای بستن یک معامله کافی است.
پیش از هر پیشپرداختی چهار مورد باید بررسی شود: سهمیهی خارجی باقیمانده بر اساس متراژ، وجود سند چانوت (chanote) و نبود هرگونه بار مالی یا رهن روی زمین، سابقهی پرداختهای صندوق مشترک ساختمان، و برای پروژههای نوساز، مجوز ساخت و در صورت نیاز، تأیید ارزیابی اثرات زیستمحیطی (EIA).
آیا قوانین در سالهای آینده تغییر میکند؟ پیشنهادهای تمدید اجاره به ۹۹ سال و افزایش سهمیه به ۷۵ درصد از سال ۲۰۲۴ مطرح بودهاند، اما هیچکدام هنوز قانون نشدهاند. خریداران بهتر است برنامهریزی خود را بر اساس قوانین فعلی انجام دهند، نه بر اساس پیشنهادهایی که هنوز روی کاغذند.
منبع: دستور شماره ۱/۲۰۲۶ سازمان توسعهی کسبوکار تایلند، به نقل از aiproperty-phuket.com