اگر ویلایی در پوکت یا کوساموی از طریق یک شرکت تایلندی با ۵۱ درصد سهامدار محلی خریدهاید، از این پس در پنجره ثبت سند ممکن است از شما بپرسند: پول سهامدار تایلندی از کجا آمده، شغل او چیست، و چرا سهمش را نقدی پرداخت کرده. این دقیقاً همان سوالی است که تا سال ۲۰۲۶ تقریباً هیچوقت پرسیده نمیشد.
خبر خوب برای کسانی که استرس زیاد دارند این است: قانون زمین تایلند تغییر نکرده. خارجیها هنوز نمیتوانند مستقیماً زمین مالک شوند و شرکت با اکثریت سهام تایلندی هنوز از نظر فنی مجاز است. چیزی که تغییر کرده، سطح راستیآزمایی است.
در می ۲۰۲۶ دقیقاً چه اتفاقی افتاد؟
در می ۲۰۲۶، اداره کل ثبت اسناد تایلند (Department of Lands) سه بخشنامه با برچسب 'فوریترین' به تمام دفاتر ثبت زمین استانی کشور فرستاد. این بخشنامهها یک نظام یکپارچه برای بررسی مشارکت خارجی در مالکیت زمین ایجاد میکنند: از این پس دفاتر ثبت باید دادههای شرکت را با پایگاه داده اداره توسعه کسبوکار (DBD) تطبیق دهند، اسناد مالی درخواست کنند و در صورت نیاز بازدید حضوری از ملک انجام دهند.
نکته مهم برای کسانی که فکر میکنند این فقط یک هشدار توخالی است: این بخشنامهها قانون جدیدی وضع نمیکنند، بلکه دستورالعملهای پراکنده قبلی را در یک رژیم اجباری گزارشدهی و راستیآزمایی تجمیع میکنند. یعنی دیگر تشخیص یک کارمند دفتر ثبت زمین نیست که آیا پروندهای را عمیقتر بررسی کند یا نه؛ سیستم این کار را برایش انجام میدهد.
چه چیزی باعث بررسی منبع درآمد میشود؟
آستانه دقیق و قابل استناد این است: پرداخت نقدی ۲ میلیون بات یا بیشتر، یا دارایی با ارزش بالای ۵ میلیون بات. بالاتر از این خط، دفتر ثبت زمین منبع وجوه، درآمد و شغل تمام افراد درگیر در معامله را بررسی میکند.
شرکتهایی که مشارکت خارجی در سرمایه، سهامداری یا کنترل آنها از حد معینی بیشتر باشد، بهعنوان 'پرریسک' علامتگذاری میشوند و بازبینی عمیقتری میگیرند: دفتر سهامداران، اظهارنامههای DBD، اسناد مالی، قراردادها و بازرسی فیزیکی ملک.
نکتهای که خیلی از خریداران ایرانی و سایر خریداران خارجی از آن غافلاند: قرارگرفتن در این فهرست پرریسک به معنای اتهام یا محکومیت نیست. اداره کل ثبت اسناد صریحاً اعلام کرده که این طبقهبندی صرفاً یک ابزار غربالگری برای بازبینی عمیقتر است، نه یک حکم تخلف.
آیا این قوانین شامل ویلایی میشود که چند سال پیش خریدهام؟
پاسخ کوتاه: بله. این یکی از نکاتی است که خیلیها را غافلگیر میکند. این مقررات فقط شامل معاملات جدید سال ۲۰۲۶ نمیشود؛ ساختارهای مالکیت قدیمیتر را هم پوشش میدهد، از جمله شرکتهایی که پنج یا ده سال پیش زمین خریدهاند.
یعنی اگر ویلای شما در هوآهین یا ساحل غربی پوکت از طریق یک شرکت با ساختار کلاسیک ۵۱ درصدی ثبت شده، صرف اینکه معامله سالها پیش انجام شده، شما را از این بررسی معاف نمیکند. بازرسیهای در جریان فعلی، شرکتهای زیادی را در پوکت، ساموی، کوپانگان و کرابی پوشش میدهد؛ جاهایی که ساختار کلاسیک ۵۱ درصد تایلندی، مدیریت و تامین مالی کاملاً خارجی را پنهان میکند، و برخی نهادهای مرتبط با ملک هم بهخاطر نگرانیهای پولشویی دوباره بررسی میشوند.
ریسک واقعی برای خریدار و 'سهامدار امانی' چیست؟
مالکیت امانی (nominee ownership) همچنان یک جرم کیفری تحت قانون کسبوکار خارجی (Foreign Business Act) است. جریمه آن از ۱۰۰,۰۰۰ تا ۱,۰۰۰,۰۰۰ بات به همراه تا سه سال حبس است، هم برای خریدار خارجی و هم برای شهروند تایلندی که میپذیرد سهامدار نمایشی باشد.
همین قانون است که باعث شده پیدا کردن کسی که حاضر باشد این نقش را بازی کند، گرانتر شده باشد. طبق گزارشهای صنعتی درباره کارزار سال ۲۰۲۶، بیش از ۴۶,۰۰۰ شرکت با مشارکت خارجی در سراسر کشور در حال حاضر بهخاطر ساختارهای امانی مشکوک تحت بازرسی هستند. این عدد را با ابعاد بازار ویلا در پوکت مقایسه کنید تا بفهمید چرا این موضوع دیگر یک نگرانی حاشیهای نیست.
این ماجرا از کجا شروع شد؟
این طرح قدیمیتر از اغلب کاربران فعلیاش است. ریشهاش به نیمه دوم دهه ۱۹۹۰ برمیگردد، وقتی بحران مالی آسیا تایلند را مجبور کرد بازار ملک را به سرمایه خارجی باز کند، بدون آنکه قانون زمین (Land Code) را دستکاری کند. به خارجیها آپارتمانهای فریهولد (freehold) و اجاره بلندمدت دادند؛ زمین همچنان روی میز نماند.
بازار هم پاسخش را داد: یک شرکت تایلندی که ۵۱ درصد سهامش دست تایلندیهاست، اما کنترل واقعی از طریق سهام ممتاز با حق رای وزنی، قراردادهای وثیقه سهام و وکالتنامهها در دست سرمایهگذار خارجی میماند. کل خیابانهای ویلایی در کوساموی، هوآهین و ساحل غربی پوکت با همین ساختار ساخته شدهاند.
وزارت کشور تایلند اولین بار در سال ۲۰۰۶ سعی کرد این حفره را ببندد و به مقامات محلی دستور داد سهامداران تایلندی با درآمد اندک و شرکتهای تشکیلشده بلافاصله پیش از خرید زمین را زیر ذرهبین ببرند. اما نکته اصلی همینجاست: دستورالعمل وجود داشت، ابزار بررسی نداشت. یک دفتر ثبت زمین استانی فقط یک پوشه کاغذ میدید، نه یک پایگاه داده متصل.
همین چیزی است که بخشنامههای ۲۰۲۶ عوض میکنند. تازگی کار در لفاظی نیست، در زیرساخت است.
اگر ملک را از طریق شرکت خریدهام، چه کار کنم؟
اولین قدم منطقی، درخواست یک گزارش استخراج شرکت از DBD است تا ببینید دقیقاً همان چیزی که دفتر ثبت زمین میبیند را خودتان هم ببینید. این کار هزینهاش تقریباً هیچ است و یک روز طول میکشد.
چیزی که دیگر کار نمیکند: شرکت 'بستهبندیشده' که یک هفته قبل از تحویل سند با سه سهامدار تایلندی تشکیل شده و سوابق مالیشان نه درآمدی نشان میدهد نه گردش حساب. سوءتفاهم رایج دومی که از هم میپاشد: این باور که یک نامه از همسر تایلندی که تایید میکند وجوه ماهیت شخصی داشته، پرونده را برای همیشه میبندد. این نامه فقط یک ثبت خاص را حل میکند؛ اگر زمین به نام شرکت باشد نه به نام شخص همسر، ساختار زیرین همچنان در معرض بازبینی میماند.
و نکته سومی که کمتر کسی دوست دارد دربارهاش صحبت کند: قانون زمین به مقامات اجازه میدهد دستور فروش زمینی که بهطور غیرقانونی به دست آمده را در بازه زمانی معین صادر کنند و اگر اجرا نشود، فروش اجباری تحمیل کنند. در عمل، بازار شاهد مصادرههای گسترده نبوده و انتظار هم نمیرود از این پس باشد؛ از نظر سیاسی برای کشوری که خریداران خارجی سهم قابلتوجهی از تقاضا در استانهای ساحلی را تشکیل میدهند، هزینهاش بسیار بالاست. نتیجه واقعیتر آرامتر و آزاردهندهتر است: فروش دوبارهای که ماهها در بررسی یک ساختار پرریسک متوقف میماند، درحالیکه تخفیف قیمت هرچه بیشتر میشود چون خریدار کنار میکشد.
شرکت، اجاره بلندمدت یا آپارتمان؛ کدام گزینه امنتر است؟
نظر من روشن است: اگر بین شرکت تایلندی و اجاره بلندمدت ثبتشده برای یک خانه با زمین در نوسان هستید، اجاره را انتخاب کنید. یک اجاره ۳۰ ساله، ثبتشده در دفتر ثبت زمین پشت سند چانوت (chanote)، حقوق ضعیفتری دارد، اما زیر بار بازرسی فرو نمیریزد و شما را تبدیل به موضوع یک پرونده کیفری نمیکند.
یک واحد آپارتمانی در سهمیه ۴۹ درصدی مالکیت خارجی همچنان تنها شکل فریهولد کامل موجود برای خارجیهاست، و همچنان کسلکنندهترین اما امنترین گزینه روی میز است.
این را هم بگویم که کنار گذاشتن کامل ساختار شرکتی زودهنگام است. شرکتی با فعالیت واقعی، شرکای تایلندی راستین، سرمایهای که واقعاً پرداخت شده، و چند سال اظهارنامه تمیز، از بازبینی رد میشود. نکته این است که چنین شرکتی پول واقعی میخواهد و به یک کسبوکار واقعی پشتش نیاز دارد، نه یک پوسته خالی.
یک استثنای واضح هم هست که هیچکدام از اینها شاملش نمیشود: بودجهای بین ۵ تا ۶ میلیون بات برای یک واحد آپارتمانی تکمیلشده. اینجا نه شرکتی هست، نه سهامدار امانی، و نه آستانه منبع وجوه بر اساس ارزش کارشناسی فعال میشود. چیزی برای ساختاردهی وجود ندارد.
نکته عملی برای زمان امضای سند
انتقال سند در دفتر ثبت زمین یا نیاز به حضور شخصی دارد یا به وکالتنامهای که دقیقاً به شکل حقوقی تایلندی و به زبان تایلندی نوشته شده باشد. دفاتر ثبت بهطور محسوسی سختگیرتر شدهاند و روی حضور شخصی پافشاری میکنند. برای صف، ارزیابی و آمادهکردن حواله بانکی، دو تا سه روز کاری وقت در نظر بگیرید.
اگر ملکی در پوکت یا نقاط دیگر تایلند دارید که از طریق شرکت ثبت شده، بهتر است همین امسال، پیش از هر تصمیم به فروش، وضعیت آن را بررسی کنید. تیم املاک تایلند میتواند در ارزیابی اولیه این ساختارها و انتخاب مسیر درست، از تبدیل به اجاره بلندمدت تا اصلاح کامل شرکت، کنار شما باشد.
منبع: Restate.ru