آستانه ۲ میلیون بات در تایلند: چرا خرید ملک با شرکت نامینی دیگر منطقی نیست؟

یک خریدار وارد اداره ثبت زمین بانگلامونگ می‌شود، چک تضمینی ۴ میلیون باتی در دست دارد و لیست سهامداران شرکت تایلندی‌اش را هم همراه دارد. تا یک سال پیش، همین معامله در کمتر از نود دقیقه مهر می‌خورد و تمام بود. از می ۲۰۲۶ اما اولین سوالی که از او می‌پرسند این است: این پول از کجا آمده، شغل شما چیست، و چرا سهامداران تایلندی که ۵۱ درصد شرکت را در دست دارند، تا امروز حتی یک بار هم سود سهام نگرفته‌اند؟

این دقیقاً همان سوالی است که خیلی از ایرانی‌هایی که در فوکت یا سمویی ویلا خریده‌اند، هرگز از خودشان نپرسیده بودند.

چه چیزی از می ۲۰۲۶ در تایلند تغییر کرده است؟

در می ۲۰۲۶، اداره ثبت اسناد تایلند (Department of Lands) سه بخشنامه با عنوان 'فوری‌ترین' به تمام ادارات ثبت استانی کشور در هر ۷۶ استان ارسال کرد. نکته مهم این است: این یک قانون جدید نیست. این یک مکانیزم اجرایی یکپارچه برای مواد قانون زمین (Land Code) است که دو دهه است وجود دارند اما تا امروز به‌صورت پراکنده و ناهماهنگ در استان‌های مختلف اجرا می‌شدند. تغییر اصلی این است که نظارت دیگر یک اتفاق یک‌باره در روز ثبت سند نیست، بلکه یک فرآیند مستمر شده است.

قبل از ۲۰۲۶، هر اداره ثبت زمین در جزیره اطلاعاتی خودش کار می‌کرد. شرکتی که در بانکوک ثبت شده بود می‌توانست زمینی در سورات‌ทานی بخرد، بدون آنکه کسی مدارک ثبت‌شده آن نزد سازمان توسعه کسب‌وکار (DBD) را با دفتر اسناد زمین مطابقت دهد. الان یک پایگاه داده متمرکز و به‌روزرسانی‌شونده از تمام شرکت‌های صاحب زمین، این شکاف را می‌بندد. یعنی معامله‌ای که در سال ۲۰۱۹ بسته شده، می‌تواند در یک چرخه بازبینی سال ۲۰۲۷ دوباره سر و کله‌اش پیدا شود.

آستانه‌های ۲ میلیون و ۵ میلیون بات دقیقاً چه معنایی دارند؟

دو رقم کلیدی باید در ذهن هر خریدار خارجی حک شود:

• ۲,۰۰۰,۰۰۰ بات: هر تراکنش نقدی بالاتر از این سقف، به‌صورت خودکار بررسی منبع وجه، شغل، درآمد و وضعیت مالی کلی خریدار را فعال می‌کند.
• ۵,۰۰۰,۰۰۰ بات: اگر ارزش کارشناسی ملک از این رقم بیشتر باشد، همین سطح از بررسی دقیق اعمال می‌شود، فارغ از اینکه پول چگونه پرداخت شده است.

این رقم ۲ میلیون بات تصادفی انتخاب نشده است. این عدد پایین‌تر از قیمت تقریباً هر ویلایی با زمین متصل است، اما بیشتر معاملات معمولی داخلی بین خریداران تایلندی در استان‌ها را کنار می‌گذارد. به زبان ساده، این یک فیلتر است که دقیقاً روی بخش خارجی‌محور بازار تنظیم شده است. حتی بانک‌ها هم رویه خودشان را سخت‌تر کرده‌اند؛ چند بانک اکنون پیش از آزادسازی وجوه مرتبط با خریدهای شرکتی، سه ماه صورت‌حساب بانکی درخواست می‌کنند.

چرا ساختار شرکت تایلندی (Thai Company) دیگر جواب نمی‌دهد؟

ساختاری که الان تکه‌تکه در حال جمع شدن است، قدیمی‌تر از خیلی از کندوهای فوکت است: ۴۹ درصد به نام خارجی، ۵۱ درصد به نام سهامدار تایلندی که در عمل هیچ سرمایه‌ای نگذاشته، در مدیریت هیچ نقشی نداشته و اغلب حتی نمی‌دانسته که رسماً صاحب یک ویلای ۲۵ میلیون باتی است. وکلا سال‌ها این راه‌حل را به‌عنوان یک روش قانونی و کارآمد فروختند. اما از نظر رسمی، هیچ‌وقت واقعاً چنین نبود. ماده ۱۱۳ قانون زمین تایلند صراحتاً منع می‌کند که یک شهروند تایلندی زمین را به نام خودش اما به نفع یک خارجی نگه دارد.

دیدگاه ما در املاک تایلند این است: ساختار شرکت تایلندی برای هدف سکونت شخصی، عملاً دوران خودش را تمام کرده است. نه به این معنا که همه ساختارهای موجود فردا منحل می‌شوند، بلکه به این دلیل که ریسک آن حالا نامحدود و کشدار در زمان است، و ریسک نامشخص چیزی است که وقتی نوبت فروش دوباره ملک برسد، به‌سختی می‌توان آن را به خریدار بعدی توضیح داد.

یک استثنای صادقانه هم وجود دارد. اگر شرکت تایلندی شما واقعاً یک کسب‌وکار فعال است، مثل هتل، رستوران یا یک پروژه کشاورزی، با درآمد واقعی، پرداخت مالیات، حقوق کارکنان و سهامدارانی تایلندی که واقعاً سرمایه گذاشته‌اند، هیچ‌کدام از این هشدارها شامل شما نمی‌شود. این دقیقاً همان ساختارهایی است که قانون از ابتدا برای حفاظت از آن‌ها طراحی شده بود. مشکل هیچ‌وقت خود قالب شرکتی نبود؛ مشکل این بود که در نه از هر ده مورد، این قالب فقط یک پوسته خالی بود.

اگر شرکت من قبلاً زمین خریده، آیا الان در خطر مصادره است؟

نه به‌صورت خودکار. بخشنامه‌های ۲۰۲۶ یک فرآیند غربالگری معرفی می‌کنند، نه مصادره با اثر عقب‌رونده. اما اگر در جریان بازبینی، مالکیت نامینی اثبات شود، قانون زمین اجازه فروش اجباری دارایی را در یک بازه زمانی معین می‌دهد، همراه با مسئولیت کیفری برای سهامداران تایلندی نامینی درگیر در آن.

قرار گرفتن در پایگاه داده جدید هم به‌خودی‌خود به معنای مشکوک بودن نیست. این پایگاه داده شامل هر نهاد حقوقی است که مالک زمین است، حتی شرکت‌هایی که صد در صد تایلندی هستند. بازبینی تشدیدشده فقط زمانی فعال می‌شود که معیارهای ریسک خاصی، مثل سهم مالکیت خارجی، مطرح باشد.

نکته‌ای که باید صریح گفت: تلاش برای 'تمیزکاری' یک ساختار به‌صورت عقب‌رونده، مثلاً خریدن سهام بیشتر یا جابه‌جایی سهامداران درست قبل از یک معامله، بیشتر توجه جلب می‌کند تا اینکه توجه را منحرف کند. بازرسان دفتر سهامداران و تاریخچه ثبت‌شده نزد DBD را بررسی می‌کنند و یک تغییر ناگهانی مالکیت در شرکتی بدون هیچ درآمدی، دقیقاً همان چیزی به نظر می‌رسد که هست.

آیا فقط فوکت هدف این بازرسی‌هاست؟

خیر، اما فوکت مرکز ثقل این کارزار است. تنها در جزیره فوکت، بیش از ۶۰۰ شرکت از قبل زیر بررسی اداره تحقیقات ویژه تایلند (DSI) و وزارت بازرگانی قرار گرفته‌اند؛ بخشی از یک کارزار گسترده‌تر که از ۱ آگوست ۲۰۲۶ با اجرای دستور شماره ۲/۲۵۶۹ (Order 2/2569) شدت بیشتری هم گرفته است.

اداره ثبت اسناد باید یک پایگاه داده سراسری از هر نهاد حقوقی صاحب زمین را بسازد و پیوسته به‌روز نگه دارد، و هر یک را از نظر نشانه‌های ساختار نامینی غربال کند. شرکت‌هایی که پرچم پرریسک می‌گیرند (بر اساس سهم مالکیت خارجی و معیارهای دیگر) وارد بازبینی عمیق‌تری می‌شوند: دفتر سهامداران، مدارک ثبت‌شده نزد DBD، قراردادها، و حتی بازدید حضوری از محل ملک.

این تغییرات چه هزینه عملی برای خریدار دارد؟

یک هزینه عملی وجود دارد که فروشندگان به‌ندرت به آن اشاره می‌کنند: زمان. یک بازبینی غربالگری به‌خودی‌خود به معنای تخلف نیست، اما زمان می‌گیرد. معامله‌ای که قبلاً در یک بار مراجعه بسته می‌شد، حالا اگر اداره ثبت درخواست صورت‌حساب بانکی، تایید درآمد یا توضیح منبع وجه بدهد، می‌تواند دو تا چهار هفته طول بکشد. هر کسی که مخصوصاً برای ثبت سند به تایلند پرواز می‌کند، باید یک بازه زمانی اضافه در نظر بگیرد و فرض 'ثبت همان‌روزه' را کنار بگذارد.

برای خریدارانی که هدفشان سکونت یا اجاره‌دهی است، یک واحد کندو در سهمیه مالکیت آزاد خارجی‌ها (تا ۴۹ درصد از کل مساحت یک برج تحت قانون کندومینیوم) یا یک اجاره بلندمدت زمین با ثبت رسمی، سطحی از قابلیت پیش‌بینی ارائه می‌دهد که مسیر شرکتی دیگر نمی‌تواند تضمین کند.

گزینه جایگزین چیست؟

اجاره بلندمدت زمین (تا ۳۰ سال، با ثبت رسمی در اداره ثبت اسناد) همراه با مالکیت جداگانه بنای ساخته‌شده روی آن، یک مسیر قانونی جایگزین است. این روش هنگام فروش دوباره ملک راحتی کمتری دارد، اما هیچ‌کدام از ریسک‌های ساختار نامینی را ندارد.

قدم عملی که همین حالا می‌توان برداشت این است: سند مالکیت و مدارک ثبت شرکت خودتان را بیرون بکشید و یک بازبینی مستقل از ساختار انجام دهید، پیش از آنکه اداره ثبت این کار را به‌جای شما انجام دهد. اگر ساختار خالی و پوسته‌ای است، بهتر است خودتان با شرایط و زمان‌بندی خودتان آن را اصلاح کنید تا اینکه منتظر بمانید تا بازرسان این کار را برایتان انجام دهند.

منبع: Calinka Thailand (Dzen)