اگر این روزها در گروههای سرمایهگذاری تلگرام یا اینستاگرام خبر پروژه غولآسای مالزی به گوشتان خورده، احتمالاً از خودتان پرسیدهاید: 'آیا وقت آن رسیده پولمان را از تایلند به مالزی ببریم؟' شرکت مالزیایی جنتینگ اخیراً از ساخت یک شهر هوشمند ۲۰ میلیارد دلاری در منطقه اقتصادی ویژه جوهور-سنگاپور خبر داده؛ بزرگترین پروژه توسعهای در جنوب شرق آسیا طی بیش از یک دهه گذشته. برای سرمایهگذارانی که چشمشان به بازار املاک تایلند است، این سوال پیش میآید که آیا سرمایهها دارند از پوکت و بانکوک به سمت این قطب جدید کوچ میکنند؟
پاسخ کوتاه: نه. پاسخ دقیقتر را باید در اعداد و ارقام جستوجو کرد.
پاسخ سریع برای کسانی که عجله دارند
- جنتینگ ۲۰ میلیارد دلار روی یک شهر هوشمند در مرز جوهور و سنگاپور سرمایهگذاری میکند که تمرکزش روی تحقیقات هوش مصنوعی و کشاورزی فناورانه است، نه ساختوساز ویلا و کاندو برای گردشگران
- مخاطب این پروژه متخصصان بینالمللی و شرکتهای فناوری هستند، گروهی کاملاً متفاوت از خریداران بازار توریستی پوکت
- منطقه اقتصادی ویژه جوهور-سنگاپور (JS-SEZ) از ژانویه ۲۰۲۵ فعال شده تا جابهجایی افراد و سرمایه بین دو مرز را سادهتر کند
- بازدهی اجاره کاندوهای جوهور بارو حدود ۳ تا ۴ درصد در سال است، در حالی که ویلا و کاندو در پوکت طبق دادههای بازار ۲۰۲۵ حدود ۶ تا ۸ درصد بازده میدهند
- بر اساس گزارش نایت فرانک تایلند که در بنکوک پست منتشر شده، بازار مسکونی لوکس پوکت تا سال ۲۰۲۶ قدرتمند باقی میماند و محرک اصلی آن تقاضای رزیدنسهای برندشده و ویلا در سواحل غربی جزیره است
- تایلند همچنان برتری خود را در بخش سرمایهگذاری سبک زندگی و املاک تفریحی حفظ کرده؛ حوزهای که قطب فناوری-صنعتی جوهور اصلاً در آن رقابت نمیکند
چرا این دو پروژه اصلاً قابل مقایسه نیستند؟
مقیاس پروژه. با رقم ۲۰ میلیارد دلار، پروژه جنتینگ تقریباً معادل کل حجم سرمایهگذاری خارجی در املاک پوکت طی ۵ تا ۷ سال گذشته است. این یک مجتمع مسکونی نیست، بلکه یک شهر کامل است که حول آزمایشگاههای هوش مصنوعی، دیتاسنترها و مزارع عمودی ساخته میشود.
موقعیت جغرافیایی. جوهور بارو تقریباً ۳۰ دقیقه با مرکز مالی سنگاپور (از طریق پل کازوی) فاصله دارد؛ یعنی این پروژه به سرمایه مالی سنگاپور دسترسی دارد بدون آنکه قیمت زمین سنگاپوری را تحمل کند.
مشوقهای JS-SEZ. این منطقه معافیت مالیاتی، ویزای سادهشده و جابهجایی آزادتر کالا ارائه میدهد. بر اساس گزارش نیکی آسیا، این منطقه طوری طراحی شده که مستقیماً با شنژن و بنگلور برای جذب سرمایه شرکتی رقابت کند.
تایلند در آینه اعداد. معاملات ملکی با مشارکت خارجیها در پوکت طی سال ۲۰۲۵ حدود ۲۲ درصد رشد داشته است. قیمت کاندومینیومهای پرمیوم به ۱۲۰ هزار تا ۱۸۰ هزار بات به ازای هر متر مربع (معادل ۳۴۰۰ تا ۵۱۰۰ دلار) رسیده است.
سهم خریداران خارجی. طبق گزارش نیشن تایلند، سهم پوکت از تقاضای بینالمللی در سهماهه سوم ۲۰۲۵ به حدود ۶۰ درصد رسیده و پیشبینی میشود در سال ۲۰۲۶ به حدود ۶۵ درصد برسد؛ رقمی که تحت تأثیر فشار رد وام مسکن در بانکوک و بدهی خانوارهای داخلی تایلند قرار نمیگیرد.
سابقه گروه جنتینگ. این شرکت ارزش بازاری بیش از ۱۵ میلیارد دلار دارد و کازینوهای Resorts World را در سنگاپور و مالزی اداره میکند، بنابراین سابقه قابل اتکایی در اجرای پروژههای عظیم دارد.
تفاوت اساسی در ساختار مالکیت. خارجیها در مالزی میتوانند ملک تماممالکیتی (فریهولد) را از سقف یک میلیون رینگیت (حدود ۲۱۵ هزار دلار) بخرند. در تایلند، خارجیها یا کاندومینیوم را در سهمیه خارجی (حداکثر ۴۹ درصد از متراژ کل هر پروژه) مالک میشوند، یا برای ویلا از ساختار اجاره بلندمدت ۳۰+۳۰+۳۰ ساله استفاده میکنند.
آیا شهر هوشمند جوهور رقیب مستقیم پوکت است؟
نه، بهصورت مستقیم خیر. این دو، بخشهای کاملاً جدا از بازار هستند. جوهور در حال ساخت یک قطب فناوری و شرکتی است، در حالی که پوکت همچنان مرکز سرمایهگذاری تفریحی است که موتور محرکش درآمد اجاره از گردشگران است. همپوشانی خریداران این دو بازار بسیار محدود است.
بازدهی اجاره؛ جوهور در برابر تایلند
کاندومینیومهای جوهور بارو سالانه حدود ۳ تا ۴ درصد بازدهی دارند. ملکهای مشابه با مدیریت حرفهای در پوکت حدود ۶ تا ۸ درصد بازده میدهند؛ فاصلهای که عمدتاً ناشی از حجم گردشگری است، چرا که پوکت در سال ۲۰۲۵ میزبان بیش از ۱۱ میلیون گردشگر خارجی بوده است.
بانکوک یا جوهور؛ کدام برای جریان نقدی امروز بهتر است؟
این موضوع به استراتژی سرمایهگذار بستگی دارد. بانکوک یک بازار کاندومینیوم نقدشونده با ثبت شفاف از طریق اداره ثبت اسناد ارائه میدهد. جوهور همچنان پروژهای است با افق تحقق ۱۰ تا ۱۵ ساله. برای سرمایهگذارانی که به دنبال جریان نقدی همین امروز هستند، بانکوک برنده این مقایسه است.
آیا محدودیتهای اخیر مالکیت خارجی در تایلند تغییری ایجاد کرده؟
طبق گزارش بنکوک پست، نهادهای نظارتی حفرههای ساختار نامینی (نماینده صوری) را بستهاند و نظارت بر سهام خارجیها در شرکتها، بهویژه در کوه فانگان و کوه سامویی، افزایش یافته است. با این حال، برآوردهای Juwai IQI نشان میدهد خریداران خارجی همچنان حدود ۶۰ درصد از معاملات ویلای لوکس پوکت و بیش از ۹۰ درصد در سامویی و فانگان را تشکیل میدهند، و این محدودیتهای جدید تا کنون تأثیر چندانی بر تقاضای واقعی نگذاشته است.
آیا رقابت جوهور باعث افت قیمت در پوکت میشود؟
بعید است. این دو بازار مشتری و طبقه قیمتی متفاوتی دارند. قیمت املاک پرمیوم پوکت پیشبینی میشود سالانه ۸ تا ۱۲ درصد رشد کند؛ روندی که ریشهاش کمبود زمین در جزیره است، نه رقابت با یک شهرک فناوری در سرزمین اصلی مالزی.
پروژه جنتینگ چه زمانی تکمیل میشود؟
تا کنون هیچ جدول زمانی قطعی اعلام نشده است. پروژههایی در این مقیاس معمولاً طی ۱۵ تا ۲۰ سال و در چند فاز اجرا میشوند. زیرساخت اولیه شاید طی ۳ تا ۵ سال آینده شکل بگیرد، اما شهر کاملاً تکمیلشده احتمالاً چشماندازی برای دهه ۲۰۴۰ است.
آیا پوکت هنوز برای سرمایهگذاری در سال ۲۰۲۶ گزینه خوبی است؟
بله. نایت فرانک تایلند پیشبینی میکند مناطق پرمیوم ساحل غربی از جمله بانگ تائو، لایان، کامالا و چرنگ تالای همچنان عملکرد بهتری نسبت به بقیه بازار داشته باشند، و ویلاها با توجه به اولویت خریداران برای سبک زندگی و پتانسیل اجاره، پیشران اصلی این تقاضا خواهند بود.
جمعبندی برای سرمایهگذار ایرانی
پروژه جوهور جنتینگ از نظر بلندپروازی چشمگیر است، اما برای سرمایهگذارانی که به دنبال ملکی درآمدزا با ساختار مالکیت روشن و جریان نقدی فعال هستند، تایلند همچنان انتخاب قویتر منطقه محسوب میشود. پوکت و بانکوک چیزی ارائه میدهند که یک شهرک فناوری در حال ساخت نمیتواند: بازار اجارهای فعال، شرکتهای مدیریت املاک با سابقه اثباتشده، و تقاضای پایدار. تیم املاک تایلند آماده است تا در انتخاب و خرید ملک مناسب در پوکت همراه شما باشد.
منبع: بنکوک پست