اگر تا امروز فکر میکردید تنها راه سرمایهگذاری در املاک تایلند، خرید یک کاندو یا ویلا در پوکت است، خبر تازهای از بورس تایلند این تصور را زیر سوال میبرد. شرکت توسعهگر AWC (Asset World Corp) در حال آمادهسازی عرضه یک REIT به ارزش ۵۰ میلیارد بات (حدود ۱.۴ میلیارد دلار) در بورس اوراق بهادار تایلند (SET) است. اگر این عرضه طبق برنامه در سال ۲۰۲۶ انجام شود، یکی از بزرگترین عرضههای ملکی در جنوب شرق آسیا طی سه سال اخیر خواهد بود؛ صندوقی با نام Asset World Corp REIT یا بهاختصار AWR.
برای سرمایهگذاران ایرانی که تا امروز خرید مستقیم کاندو یا ویلا در پوکت را تجربه کردهاند، REIT مسیری کاملا متفاوت به بازار املاک تایلند است. نیازی به ثبت شرکت، پیدا کردن مستاجر یا دستوپنجه نرم کردن با قوانین پیچیده مالکیت زمین در تایلند نیست. کافی است واحدهای این صندوق را در بورس بخرید و سود سهام حاصل از داراییهای هتلی پنجستاره و تجاری را دریافت کنید.
اما پیش از باز کردن حساب کارگزاری، بهتر است دقیقا بدانید AWC قرار است چه داراییهایی را داخل این صندوق قرار دهد و یک سهامدار خارجی واقعا با چه ریسکهایی روبهرو میشود.
پاسخ کوتاه: این REIT دقیقا چیست؟
AWC در حال آمادهسازی یک صندوق REIT تا سقف ۵۰ میلیارد بات (حدود ۱.۴ میلیارد دلار) است که عرضه آن در بورس تایلند برای سال ۲۰۲۶ هدفگذاری شده و با نام Asset World Corp REIT (AWR) شناخته میشود. داراییهای زیربنایی این صندوق شامل هتلها و املاک تجاری لوکس در بانکوک و مقاصد گردشگری تایلند است، با برندهایی مثل Marriott، Hilton و Melia. این صندوق در ابتدا با حدود پنج دارایی مالکیت آزاد (freehold) درجهیک از میان پرتفوی گستردهتر AWC که حدود ۶۱ دارایی دارد پر میشود و انتظار میرود سالانه ۱ تا ۲ دارایی دیگر نیز به آن اضافه شود.
اندازه هدفگذاریشده این REIT حدود ۲۵ درصد از کل داراییهای AWC تا سهماهه دوم ۲۰۲۶ را تشکیل میدهد. طبق دادههای بازار SET، بازده متوسط سود سهام REITهای تایلندی در سالهای ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵ بین ۵ تا ۷ درصد سالانه به بات بوده است. سرمایهگذاران خارجی میتوانند از طریق حسابهای کارگزاری تایلندی واحدهای این REIT را بدون هیچ محدودیتی در سهم مالکیت خریداری کنند، هرچند سود سهام برای دارندگان غیرمقیم مشمول ۱۰ درصد مالیات تکلیفی است.
AWC کیست و پرتفویش چقدر بزرگ است؟
AWC تحت کنترل خانواده سیریوادانابهاکدی است؛ یکی از ثروتمندترین خانوادههای تایلند. پرتفوی گستردهتر این شرکت بیش از ۳۰ هتل و مرکز خرید در سراسر تایلند را دربرمیگیرد. ساختار AWC نقشها را تفکیک کرده است: خود AWC بهعنوان 'موتور توسعه' برای پروژههای با رشد بالا عمل میکند، در حالی که AWR طراحی شده تا داراییهای تثبیتشده و درآمدزا را برای پرداخت سود ثابت نگه دارد.
بازار REIT در تایلند چقدر بزرگ است؟
هماکنون دهها REIT در بورس تایلند معامله میشوند و ارزش بازار مجموع آنها تا پایان سال ۲۰۲۵ از ۳۰۰ میلیارد بات فراتر رفته است. بزرگترین REIT هتلی موجود در تایلند در حال حاضر SHREIT (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT) است، اما صندوق جدید AWC میتواند از نظر اندازه از آن پیشی بگیرد.
نکته مهم دیگر برای زمانبندی سرمایهگذاری این است که بانک مرکزی تایلند نرخ سیاست پولی خود را در دسامبر ۲۰۲۵ به ۲.۰ درصد کاهش داد؛ اتفاقی که ابزارهای دارای سود سهام مانند REIT را نسبت به سپردههای بانکی جذابتر میکند. طبق قانون تراست برای معاملات در بازار سرمایه تایلند (Trust for Transactions in Capital Market Act)، REITها موظفاند حداقل ۹۰ درصد از درآمد خالص خود را بهصورت سود سهام توزیع کنند.
نکتهای که سرمایهگذاران ایرانی نباید فراموش کنند این است که واحدهای REIT به بات تایلند قیمتگذاری میشوند. نرخ ارز طی سال ۲۰۲۵ بین ۳۳ تا ۳۶ بات بهازای هر دلار نوسان داشته و این یعنی ریسک نرخ ارز هم بخشی از معادله سرمایهگذاری شماست. از سوی دیگر، حداقل آستانه ورود برای خرید واحدهای REIT تایلندی در بورس از چند هزار بات (کمتر از ۱۰۰ دلار) شروع میشود؛ رقمی بهمراتب پایینتر از هزینه خرید ملک فیزیکی.
سوالات پرتکرار
REIT دقیقا چیست و چه فرقی با خرید کاندو در تایلند دارد؟
REIT (صندوق سرمایهگذاری املاک) ابزاری است که در بورس معامله میشود، مالک املاک تجاری است و درآمد اجاره را بین سهامداران توزیع میکند. شما مالک یک واحد یا ساختمان مشخص نیستید، بلکه سهمی از سود یک پرتفوی متنوع دریافت میکنید. برخلاف خرید کاندو، هیچ هزینه نگهداری، ریسک خالیماندن واحد، یا سهمیه مالکیت خارجی در کار نیست.
آیا یک ایرانی میتواند واحدهای REIT را در بورس تایلند بخرد؟
بله. کافی است حساب کارگزاری نزد یک کارگزار مجاز تایلندی مانند Bualuang Securities، KGI یا Maybank Kim Eng باز کنید. مدارک موردنیاز معمولا شامل پاسپورت، حساب بانکی تایلندی و مدرک آدرس است. این فرآیند یک تا دو هفته طول میکشد. برخلاف مالکیت زمین، هیچ سقفی برای سهم واحدهای REIT در اختیار خارجیها وجود ندارد.
بازده مورد انتظار از REIT جدید AWC چقدر است؟
شرایط دقیق در زمان عرضه اعلام خواهد شد. بهعنوان معیار مقایسه، REITهای هتلی موجود تایلند در سالهای ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵ بازده سود سهامی بین ۵ تا ۷ درصد سالانه به بات داشتهاند. داراییهای هتلی لوکس AWC که از بازگشت قوی اشغال هتلها پس از دوران کرونا بهره میبرند، میتوانند به سمت بالای این محدوده حرکت کنند.
چه مالیاتی روی سود سهام سرمایهگذار خارجی اعمال میشود؟
تایلند ۱۰ درصد مالیات را در مبدا از سود سهام پرداختی به غیرمقیمان کسر میکند. تایلند با بسیاری از کشورها توافقنامههای اجتناب از مالیات مضاعف دارد، اما اجرای عملی آنها نیازمند مشورت با یک متخصص مالیاتی در هر دو کشور است.
آیا ممکن است در REIT ضرر کرد؟
بله. قیمت واحدها مانند هر اوراق بهادار دیگری در بورس نوسان دارد. رکود در بازار املاک، افت ورود گردشگر یا افزایش نرخ بهره میتواند قیمت واحدها را پایین بیاورد. ریسک نرخ ارز بین بات و ریال یا دلار هم میتواند بازده واقعی سود سهام را کاهش دهد.
مزیت REIT نسبت به اجارهدادن ملک شخصی در پوکت چیست؟
REIT درآمد غیرفعال بدون دردسر عملیاتی فراهم میکند: نه دنبال مستاجر گشتن، نه پرداخت ۲۰ تا ۳۰ درصد کمیسیون به شرکت مدیریت، نه تعمیر کولر یا سروکله زدن با همسایهها. نقدشوندگی هم بسیار بالاتر است: یک واحد REIT را میتوان در چند دقیقه فروخت، درحالیکه فروش ملک فیزیکی ممکن است ماهها طول بکشد.
دقیقا کی REIT جدید AWC عرضه میشود؟
شرکت برنامهریزی برای سال ۲۰۲۶ را اعلام کرده، اما تاریخ دقیق هنوز مشخص نشده است. عرضه REIT در تایلند معمولا پس از تایید رسمی کمیسیون اوراق بهادار تایلند (SEC) شش تا دوازده ماه زمان میبرد. بهروزرسانیها در وبسایت رسمی بورس تایلند (SET) منتشر میشود.
بهتر است منتظر عرضه REIT بمانیم یا همین حالا کاندو بخریم؟
این دو گزینه استراتژیهای متفاوتی را پوشش میدهند. ملک فیزیکی برای خریدارانی مناسب است که هم استفاده شخصی میخواهند هم درآمد اجاره، و با آستانه ورود ۳ تا ۵ میلیون بات راحت هستند. REIT برای سرمایهگذارانی مناسب است که میخواهند با حداقل سرمایه و بدون دردسر مدیریتی به بازار تایلند دسترسی داشته باشند. برای تصویر بهتر از قدرت تقاضای خارجی در بازار مسکونی پوکت، همین کافی است بدانید برند The Title متعلق به AssetWise بهتنهایی یک پرتفوی جزیرهای به ارزش ۴۷.۴ میلیارد بات را نمایندگی میکند، جایی که خریداران خارجی و نقدینه اغلب تا ۷۵ درصد قیمت را پیش از انتقال سند پرداخت میکنند. متعادلترین رویکرد برای بسیاری از سرمایهگذاران، ترکیب هر دو گزینه یعنی ملک فیزیکی و REITهای بورسی است.
عرضه یک REIT پنجاه میلیارد باتی از سوی AWC نشانه بلوغ بازار سرمایه تایلند است. برای سرمایهگذارانی که تا امروز فقط خرید مستقیم متر مربع را در نظر داشتهاند، ابزاری قانونی و نقدشونده با بازده سود سهام بالاتر از نرخ سپرده بانکی در حال شکلگیری است. نکته کلیدی این است که یک REIT بورسی را با درآمد تضمینشده اشتباه نگیرید: این همچنان یک دارایی بازار است و تمام ریسکهای معمول این نوع دارایی را با خود دارد. تیم املاک تایلند آماده است در انتخاب میان سرمایهگذاری مستقیم در ملک پوکت یا ابزارهای بورسی مانند REIT، مشاوره تخصصی ارائه دهد.
منبع: Nation Thailand