اگر این روزها اخبار بازار ملک تایلند را دنبال میکنید، احتمالاً به این خبر برخوردهاید: شرکت مشاوره املاک ساویلز (Savills)، یکی از پنج غول بزرگ مشاوره ملکی جهان، در اوایل سال ۲۰۲۶ ساختار کسبوکار خود در تایلند را بهطور کامل بازسازی کرد. برای خریداران ایرانی که ملک را از راه دور و بر پایه اخبار و شبکههای اجتماعی رصد میکنند، این نوع خبر معمولاً نگرانکننده به نظر میرسد. اما واقعیت این است که این تغییر، نه یک هشدار برای فرار از بازار، بلکه یک علامت برای تغییر استراتژی خرید است.
پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند: بازار مسکن تایلند در سال ۲۰۲۶ در حال تصحیح است، نه سقوط. این کندی عمدتاً بخش آپارتمانهای ارزانقیمت بانکوک (تا سقف ۳ میلیون بات) را درگیر کرده، در حالی که املاک لوکس و توریستی در پوکت، سامویی و پاتایا همچنان تقاضای پایدار دارند. برای خریدارانی که پول نقد در دست دارند، ترکیب تخفیفهای ۱۵ تا ۲۰ درصدی سازندگان و افت حدود ۵ درصدی بات در برابر دلار، پنجرهای واقعی برای خرید با قیمت بهتر از اوج سال ۲۰۲۴ باز کرده است.
چرا ساویلز استراتژیاش را در تایلند تغییر داد؟
ساویلز یکی از پنج شرکت بزرگ مشاوره املاک دنیاست و در بیش از ۷۰ کشور دفتر دارد. وقتی چنین شرکتی مدل کاریاش در یک کشور را بازتعریف میکند، این یک تصمیم موردی نیست، بلکه نشانه یک تغییر ساختاری در کل بازار است. طبق گزارش بانک مرکزی تایلند، حجم وامهای مسکن در سهماهه چهارم سال ۲۰۲۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۲ درصد کاهش یافته است. سازندگان بزرگ هم واکنش نشان دادهاند: راهاندازی پروژههای جدید را به تعویق انداختهاند، روی واحدهای فروشنرفته تخفیفهای ۱۵ تا ۲۰ درصدی گذاشتهاند و تمرکزشان را بیشتر روی خریداران نقدی، از جمله اتباع خارجی، بردهاند.
نکته جالب برای خریداران ایرانی این است که تعداد پروژههای جدید آپارتمانی در بانکوک در سهماهه اول سال ۲۰۲۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد کاهش داشته است. از طرفی نرخ بهره وام مسکن در تایلند حدود ۶.۵ تا ۷ درصد در سال است، رقمی که فشار زیادی روی خریداران محلی گذاشته و در واقع همین موضوع باعث شده سازندگان بیشتر به سراغ خریداران خارجی بروند.
کدام بخش بازار واقعاً دچار کندی شده؟
کندی بازار اصلاً یکدست نیست و این نکته کلیدی برای هر سرمایهگذار ایرانی است. بخش آسیبدیده، آپارتمانهای ارزانقیمت بانکوک تا سقف ۳ میلیون بات است، همان بخشی که خریداران محلی طبقه متوسط در آن فعال بودند. اما طبق گزارش شرکت مشاوره CBRE تایلند، خریداران خارجی تا ۴۰ درصد فروش پروژههای لوکس بانکوک و تا ۶۰ درصد فروش در پوکت را تشکیل میدهند، یعنی همان بخشی که کمترین آسیب را دیده است.
سقف مالکیت خارجی طبق قانون آپارتمان تایلند (Condominium Act) همچنان ۴۹ درصد از مساحت کل هر پروژه است و این قانون تغییری نکرده. اما نکته مهمتر برای کسانی که فکر میکنند از راه شرکتهای ۵۱ درصد تایلندی و ۴۹ درصد خارجی (به اصطلاح نامینی یا nominee) میتوانند این سقف را دور بزنند: مقامات تایلندی این ساختارها را با دقت بیشتری زیر ذرهبین بردهاند. طبق گزارش روزنامه بانکوک پست، حدود ۳۳ ویلای لوکس به ارزش ۱.۲۷ میلیارد بات در مناطقی مثل پاتاناکارن و کرونگتپ کریتا در بانکوک در حال حاضر تحت بازرسی هستند. همین موضوع باعث شده معاملات ویلا در مقاصد توریستی مثل پوکت و کوه سامویی هم کندتر پیش برود، چون خریداران زمان بیشتری برای ساختاردهی امن معاملاتشان صرف میکنند.
چرا پوکت و سامویی همچنان قوی ماندهاند؟
اینجا دقیقاً همان نقطهای است که برای خریدار ایرانی جالب میشود. سرمایه در حال حرکت از بانکوکِ اشباعشده به سمت مناطق توریستی است. پوکت همچنان محبوبترین گزینه است: طبق آمار سازمان گردشگری تایلند (TAT)، ورود گردشگر به این جزیره در سال ۲۰۲۵ حدود ۱۸ درصد رشد داشته و همین موضوع تقاضای اجاره را زنده نگه داشته است. سامویی و ساحل شرقی (پاتایا، رایونگ) هم به لطف پروژههای زیرساختی توجه بیشتری جلب کردهاند.
نکتهای که کمتر به آن اشاره میشود این است که خریداران خارجی عملاً بهعنوان یک ضربهگیر برای کل بازار مسکن تایلند عمل میکنند. گزارشهای صنعتی نشان میدهند بازار مسکن تایلند به سمت چهارمین سال متوالی افت حرکت میکند، اما خریداران بینالمللی، بهویژه در پوکت، بخشی از افت تقاضای داخلی را جبران کردهاند و همین باعث شده سازندگان بیشتر روی کانالهای فروش بینالمللی سرمایهگذاری کنند.
عامل سوم، نرخ ارز است. ضعیف شدن حدود ۵ درصدی بات در برابر دلار در ۱۲ ماه گذشته، بهطور طبیعی یک تخفیف واقعی برای کسی که با دلار یا یورو خرید میکند ایجاد کرده. اگر این را با تخفیفهای ۱۵ تا ۲۰ درصدی سازندگان جمع بزنید، صرفهجویی کل میتواند نسبت به اوج قیمتها در سال ۲۰۲۴ به ۲۰ تا ۲۵ درصد برسد.
بازده اجاره در این شرایط چه شکلی است؟
بازده اجاره آپارتمانهای بانکوک بهطور میانگین سالانه ۴ تا ۵ درصد است، رقمی که ثابت مانده. اما واحدهای مدیریتشده و برندهای هتلی در پوکت بازدهی ۶ تا ۸ درصد ارائه میدهند. جالب اینجاست که در مناطق توریستی، افت قیمت ورودی همراه با ثبات یا رشد نرخ اجاره (به لطف افزایش گردشگر) میتواند بازده کلی را حتی بهتر هم بکند.
چه تغییری در نوع پروژههای ساختوساز در حال شکلگیری است؟
وقتی مشاوران بزرگی مثل ساویلز استراتژیشان را تغییر میدهند، سازندگان هم دنبالشان میروند. بهجای ساخت استودیوهای یکسان و ارزان، شرکتها دارند روی فرمتهای باارزشتر سرمایهگذاری میکنند: رزیدنسهای مدیریتشده، مفاهیم کولیوینگ و مدلهای هیبریدی 'رزیدنس بهعلاوه هتل'. برای سرمایهگذار، این یعنی محصولات جدیدی در حال ظهورند که پتانسیل بازدهی بهتری هم دارند.
ریسکهای این بازار کداماند؟
کندی بازار فرصت است، اما بدون ریسک نیست. سازندگان کوچکتر با تأمین مالی شکننده ممکن است با تأخیر در ساخت یا حتی توقف کامل پروژه مواجه شوند. برخی از آنها همین حالا هم زمین و پروژههای دارای مجوز ارزیابی اثرات زیستمحیطی (EIA) خود را مستقیم به سازندگان بزرگتر و متمولتر میفروشند تا نقدینگیشان حفظ شود، روندی که در میانه سال ۲۰۲۶ در سراسر این صنعت گزارش شده است. پیش از هر خریدی، سرمایهگذار باید ثبات مالی سازنده را با دقت بررسی کند، مجوز EIA را تأیید کند و سابقه پروژههای تکمیلشده آن شرکت را ببیند.
منبع: بانکوک پست
سوالات متداول
آیا بازار ملک تایلند در سال ۲۰۲۶ در حال سقوط است؟
نه. این یک کندی و تصحیح در بخشهای خاص است، نه سقوط کلی بازار. بخش ارزانقیمت بانکوک راکد شده، اما املاک توریستی و لوکس همچنان عملکرد خوبی دارند. این یک تصحیح دورهای است، نه فروپاشی.
آیا الان زمان خوبی برای خرید ملک در تایلند است؟
برای خریدارانی که پول نقد دارند، بله. سازندگان تخفیفهای واقعی میدهند، بات تضعیف شده و رقابت خریداران کمتر شده. نکته کلیدی، انتخاب دقیق پروژه و موقعیت مکانی است.
کدام مناطق تایلند در برابر این کندی مقاومترند؟
پوکت (بهویژه ساحل غربی، بانگ تائو، لایان و کامالا)، مرکز بانکوک (سوخومویت و سیلوم در بخش بالای ۱۵۰ هزار بات هر متر مربع) و سامویی، به لطف تقاضای پایدار مستأجران خارجی، بیشترین مقاومت را نشان میدهند.
کندی بازار چه تأثیری روی بازده اجاره دارد؟
بهطور جالبی، بازده در مناطق توریستی میتواند حتی بالاتر هم برود. قیمت ورودی پایینتر همراه با نرخ اجاره ثابت یا رو به رشد، به لطف افزایش ورود گردشگر، بازده کلی را بهبود میبخشد. بانکوک هم با ثبات نسبی روی ۴ تا ۵ درصد سالانه باقی مانده.
تغییر استراتژی ساویلز برای یک سرمایهگذار عادی چه معنایی دارد؟
این نشانه یک تغییر ساختاری در بازار است. بازیگران اصلی از فروش انبوه به سمت مشاوره، مدیریت دارایی و خدمات به سرمایهگذاران نهادی میروند. برای خریداران خصوصی، این یعنی دوران فلیپینگ سوداگرانه پیشفروش تمام شده و باید روی بازده واقعی اجاره تمرکز کرد.
ریسکهای خرید در بازاری کندشونده چیست؟
مهمترین ریسکها شامل تأخیر ساخت در سازندگان با وضعیت مالی ضعیف، کاهش نقدشوندگی بازار فروش مجدد در ۲ تا ۳ سال آینده و احتمال سختگیری بیشتر بانک مرکزی تایلند در سیاست اعتباری است.
چطور میتوان اعتبار یک سازنده تایلندی را تأیید کرد؟
سابقه پروژههای تکمیلشدهاش را بررسی کنید، مجوز EIA را تأیید کنید و برای شرکتهای پذیرفتهشده در بورس تایلند (SET)، بار بدهی آنها را از افشاگریهای عمومی چک کنید. همیشه یک وکیل مستقل برای بررسی مدارک استخدام کنید.
حداقل بودجه برای ورود به بازار ملک تایلند در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟
در بانکوک، یک استودیو در پروژهای خوب از حدود ۳ تا ۴ میلیون بات (تقریباً ۸۵ تا ۱۱۵ هزار دلار) شروع میشود. در پوکت، واحدها در مجتمعهای مدیریتشده از ۵ تا ۶ میلیون بات آغاز میگردند. با توجه به تخفیفهای فعلی، قیمت واقعی ممکن است ۱۵ تا ۲۰ درصد پایینتر از قیمت لیست باشد.
کندی بازار پایان فرصت نیست، بلکه توزیع مجدد آن است. برندههای این دوره کسانی خواهند بود که بر اساس داده تصمیم میگیرند، نه هیجان. استراتژی بهینه همین حالا این است: سازندگان معتبر را انتخاب کنید، روی مناطق توریستی با تقاضای اجاره پایدار تمرکز کنید و از فرصت خرید با تخفیفی وارد بازار شوید که یک سال پیش اصلاً در دسترس نبود.
آماده سرمایهگذاری در تایلند هستید؟ کارشناسان املاک تایلند میتوانند در انتخاب ملک مناسب همراه شما باشند.