یک پاسخ سریع برای خریدار ایرانی
اگر در حال بررسی خرید ملک در پوکت، پاتایا یا بانکوک هستید، این را بدانید: وزارت خزانهداری تایلند در حال بازنگری کامل در شیوه ارزیابی رسمی قیمت زمین است. شکاف بین قیمتهای ثبتی دولتی (کاداستر) و قیمت واقعی معاملات بازار در برخی مناطق به ۴۰ تا ۳۰۰ درصد میرسد. با اجرای اصلاحات، هزینههای انتقال سند و مالیات سالانه افزایش خواهند یافت و سرمایهگذارانی که پیش از چرخه ۲۰۲۷ خرید میکنند، میتوانند با نرخهای فعلی قرارداد ببندند.
چرا این اصلاح برای خریدار فارسیزبان مهم است؟
بسیاری از ایرانیانی که در تایلند ملک میخرند، یا آپارتمان فریهولد میگیرند یا از ساختار اجاره بلندمدت (لیزهولد ۳۰ ساله) استفاده میکنند. هر دو مسیر مستقیماً تحت تأثیر این اصلاح قرار دارند. تا امروز، پایینبودن قیمتهای کاداستری یعنی هزینه ثبت سند کمتر، مالیات سالانه کمتر و شفافیت کمتر. اما این وضع در حال تغییر است.
از دیدگاه قانونی، این اصلاح با سیاست دولت تایلند برای مقابله با ساختارهای مالکیت صوری (Nominee) همزمان شده است. در حال حاضر مقامات تایلندی هزاران شرکت در پوکت، کرابی، پانگنگا، بانکوک و چیانگمای را زیر ذرهبین دارند. در این فضا، شفافیت قیمت رسمی زمین اهمیت دوچندانی پیدا کرده است.
ارقام کلیدی که باید حفظ کنید
- ارزیابی کاداستری در تایلند هر چهار سال یکبار بهروز میشود. آخرین چرخه در ۲۰۲۳ تمام شد و چرخه بعدی ۲۰۲۷ است.
- این اصلاح روششناسی، زمینه را برای چرخه ۲۰۲۷ آماده میکند.
- در کریدور سوخومویت بانکوک، ارزش کاداستری زمین در حال حاضر حدود ۶۰۰ تا ۸۰۰ هزار بات در هر واه مربع (معادل ۴ متر مربع) است، در حالی که قیمت واقعی معاملات ۱.۲ تا ۲ میلیون بات در هر واه ثبت میشود.
- در منطقه بانگتائو و لاگونا پوکت، ارزش کاداستری تقریباً ۲ تا ۲.۵ برابر کمتر از قیمت بازار است.
- شکاف در مناطق پرتوسعه بانکوک گاه به ۳۰۰ درصد میرسد و در مقاصد تفریحی محبوب بین ۴۰ تا ۶۰ درصد است.
- تمام ۷۷ استان تایلند تحت تأثیر این اصلاح هستند، اما بیشترین تغییر در پوکت، پاتایا، کوه سامویی و بانکوک مرکزی انتظار میرود.
این اصلاح چه هزینههایی را تغییر میدهد؟
مالیات زمین و ساختمان
مالیات سالانه Land and Building Tax که از ۲۰۲۰ اجرایی شده، بر پایه ارزش کاداستری محاسبه میشود:
| نوع کاربری | نرخ مالیات |
|---|---|
| مسکونی | ۰.۰۱ درصد |
| زمین بایر | تا ۰.۷ درصد |
هر چقدر ارزش کاداستری بالاتر رود، مالیات سالانه هم بیشتر میشود. برآورد کارشناسان نشان میدهد سرمایهگذاران در لوکیشنهای پریمیوم ممکن است با افزایش ۱۵ تا ۳۰ درصدی در بار مالیاتی روبرو شوند.
هزینه انتقال سند هنگام خرید
هزینه انتقال ۲ درصد از هر کدام بالاتر باشد، قیمت قرارداد یا قیمت ارزیابیشده، محاسبه میشود. با نزدیکشدن ارزش کاداستری به قیمت بازار، پایه مالیاتی معاملات بزرگتر میشود و برآورد میشود هزینههای کل معامله برای آپارتمانهای فریهولد ۵ تا ۱۵ درصد بیشتر از سطح فعلی شود.
هزینه ثبت اجاره بلندمدت (لیزهولد)
ثبت اجاره ۳۰ ساله ۱.۱ درصد از کل مبلغ اجاره در طول دوره اجاره است. اگر اداره ثبت اسناد نرخهای مرجع را با ارقام کاداستری جدید تنظیم کند، هزینه ثبت هم بالا میرود.
اصلاح شامل ساختمانها نمیشود
نکته مهم: این اصلاح فقط زمین را پوشش میدهد. ارزیابی ساختمانها و سازهها از روش استهلاک جداگانهای پیروی میکند و بخشی از این طرح نیست.
اجاره بازدهی سرمایهگذاری
بازدهی ناخالص اجاره در مناطق پریمیوم تایلند معمولاً ۵ تا ۷ درصد در سال است. مالیات بالاتر احتمالاً بازدهی خالص را ۰.۱ تا ۰.۳ واحد درصد کاهش میدهد. این رقم ملموس است اما مانع سرمایهگذاری نمیشود، به شرطی که از ابتدا در محاسبات مالی لحاظ شود.
مناطقی که بیشترین تغییر را خواهند دید
بیشترین افزایش کاداستری در مناطقی انتظار میرود که شکاف با قیمت بازار از همه بیشتر است:
- پوکت: ساحل غربی، بانگتائو، لاگونا
- پاتایا: جامتین، پراتومناک
- کوه سامویی: چاوانگ، بوفوت
- بانکوک: سوخومویت، سیلوم، ساتورن
استانهای کمتر توسعهیافته، بهویژه منطقه ایسان، تغییر چندانی نخواهند دید.
آیا باید قبل از ۲۰۲۷ خرید کرد؟
پاسخ به نوع معامله بستگی دارد. اگر به خرید زمین از طریق شرکت تایلندی یا اجاره بلندمدت در پوکت فکر میکنید، نهایی کردن معامله پیش از ۲۰۲۷ به این معناست که هزینههای انتقال سند با نرخهای کاداستری فعلی قفل میشوند. برای آپارتمانهای فریهولد، تأثیر کوتاهمدت کمتر محسوس است، اما باید در پیشبینی هزینههای بلندمدت مالکیت در نظر گرفته شود.
ارتباط با سرکوب مالکیت صوری
این دو موضوع جدا اما مکمل هم هستند. در حالی که مقامات تایلندی صدها نفر را در پوکت، کرابی، پانگنگا، بانکوک و چیانگمای دستگیر کردهاند و هزاران شرکت زیر بررسی هستند، یک سیستم کاداستری شفاف و همراستا با بازار، ارزش داراییهایی را که با ساختارهای قانونی (فریهولد، لیزهولد یا حق بهرهبرداری) نگهداری میشوند، روشنتر میکند. تیم املاک تایلند توضیح میدهد که این شفافیت در واقع به نفع خریداران قانونمند است.
چگونه ارزش کاداستری یک پلاک را بررسی کنیم؟
اطلاعات رسمی در سامانه وزارت خزانهداری تایلند با آدرس treasury.go.th با جستجو بر اساس شماره سند (چانوت) در دسترس است. همچنین میتوانید به دفتر محلی اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و این اطلاعات را درخواست دهید.
اعتراض به ارزیابی جدید
پس از انتشار ارزیابیهای بهروزشده، مالکان ۶۰ روز فرصت دارند که به وزارت خزانهداری اعتراض تسلیم کنند. اعتراضهای موفق در عمل نادر هستند، اما در صورت پشتیبانی از یک ارزیابی مستقل توسط یک ارزیاب مجاز تایلندی، امکانپذیر است.
منبع: بانکوک پست