یک مهندس شرکت سامسونگ الکترونیک در شهر هواسونگ کره جنوبی، هر سال بونوسی معادل ۸ تا ۱۲ برابر حقوق ماهانهاش میگیرد و همان لحظه آن را پیشپرداخت یک آپارتمان در سئول میکند. در آن سوی دنیا، سرمایهگذاری که در دبی زندگی میکند ۳۵۰ هزار دلار حواله میکند تا یک ویلا در پوکت را نهایی کند. دو داستان کاملاً متفاوت، اما یک نتیجه مشترک: افزایش قیمت مسکن. نکته مهم برای هر سرمایهگذار ایرانی این است که بفهمد این تقاضا از کجا میآید، چون همین موضوع تعیین میکند سرمایه بعدی باید کجا برود.
پاسخ کوتاه: کدام بازار برای سرمایهگذار ایرانی جذابتر است؟
بهطور خلاصه، سئول موتوری تکصنعتی دارد؛ رشد سالانه قیمت آن حدود ۵ تا ۸ درصد است و کاملاً به بونوس و سهام کارمندان صنعت نیمههادی وابسته. در مقابل، پوکت با رشد ۸ تا ۱۲ درصدی در بخش کاندومینیومهای پرمیوم، سرمایهاش را از دهها کشور مختلف جذب میکند؛ بیش از ۸۰ درصد خریداران آن خارجی هستند. برای کسی که هم دنبال رشد سرمایه و هم دنبال درآمد اجاره پایدار است، این دو بازار دو منطق کاملاً متفاوت دارند.
چرا بازار مسکن سئول اینقدر به صنعت تراشه وابسته است؟
طبق گزارش نیکی آسیا، رونق صنعت نیمههادی کره جنوبی مستقیماً وارد بازار مسکن مسکونی شده است. بونوسهای سالانه و رشد سهام شرکتهای تراشهسازی مثل سامسونگ و اسکیهاینیکس، مستقیماً به خرید آپارتمان در سئول و آنچه به آن 'کمربند نیمههادی' کره گفته میشود تبدیل میشود. این یک مدل کلاسیک است: حقوق و پورسانت داخلی، تقاضای داخلی ایجاد میکند. اما پوکت با موتوری کاملاً متفاوت کار میکند؛ موتوری که با سرمایه خارجی روشن میشود.
سامسونگ الکترونیک و اسکیهاینیکس با هم حدود ۲۰ درصد از تولید ناخالص داخلی کره جنوبی را تشکیل میدهند. در سالهای پررونق، بونوس کارمندان طبق گزارش رسانههای کرهای میتواند به ۵۰ تا ۱۰۰ درصد حقوق سالانه برسد. اما همین وابستگی شدید، ریسک بزرگی هم ایجاد میکند: هر رکود در تقاضای تراشه بلافاصله به بازار مسکن هم منتقل میشود، همانطور که در سال ۲۰۲۳ اتفاق افتاد.
قیمت متوسط آپارتمان در سئول از سال ۲۰۲۴ از مرز یک میلیارد وون (حدود ۷۵۰ هزار دلار) گذشته است؛ رقمی که حتی با وجود بونوسهای سخاوتمندانه، دسترسی بسیاری از حرفهایهای جوان کرهای به مسکن را دشوار کرده است. از طرفی، مقررات مالیاتی سنگین هم مانع دیگری است: مالیات خرید خانه دوم در کره جنوبی میتواند به ۱۲ تا ۱۶ درصد برسد که تقاضای سرمایهگذاری را بهشدت محدود میکند. تایلند چنین مانعی برای خریداران ندارد.
پوکت چطور تقاضای خود را از سراسر جهان تامین میکند؟
پوکت در سال ۲۰۲۵ بیش از ۱۱ هزار معامله کاندومینیوم ثبت کرده است (بر اساس دادههای REIC تایلند) که سهم قابلتوجهی از آن متعلق به خریداران خارجی بوده. بر خلاف سئول که موتورش یک شرکت و یک صنعت است، سرمایه ورودی به پوکت از روسیه، چین، اروپا و خاورمیانه میآید؛ یعنی حتی اگر یکی از این بازارها ضعیف شود، بقیه میتوانند تقاضا را نگه دارند.
طبق گزارش بانکوک پست، بازار مسکونی لوکس پوکت، بهویژه ویلاهای برَندشده در ساحل غربی جزیره در محلههای بانگتاو، لایان، کامالا و چرنگتالای، طبق تحلیل نایت فرانک تایلند تا سال ۲۰۲۶ عملکردی بهتر از میانگین بازار تایلند دارد؛ حتی در شرایطی که تقاضای مسکن داخلی در سایر نقاط کشور کند شده است. ورود گردشگر به پوکت هم سالانه به ۱۰ تا ۱۲ میلیون نفر رسیده که پایه اصلی تقاضای اجاره در تمام طول سال را تشکیل میدهد.
از نظر قانونی، اتباع خارجی میتوانند مالکیت کامل واحد کاندومینیوم را در سقف ۴۹ درصدی مالکیت خارجی هر پروژه به نام خود ثبت کنند؛ اما زمین و ویلا معمولاً در قالب قرارداد اجاره بلندمدت ۳۰+۳۰+۳۰ ساله ساختاردهی میشود. نرخ برابری بات تایلند نیز در محدوده ۳۳ تا ۳۵ بات به ازای هر دلار در سال ۲۰۲۶ باقی مانده که هزینه ورود را برای خریداران دلاری و روبلی قابلمدیریت نگه داشته است.
مقایسه بازدهی اجاره: سئول در برابر پوکت
یکی از تفاوتهای کلیدی که کمتر در گفتوگوهای اولیه سرمایهگذاران مطرح میشود، بازده اجاره است. در سئول، بازده اجاره سالانه معمولاً بین ۲ تا ۳ درصد است؛ یعنی سرمایهگذاری در این بازار عمدتاً یک شرطبندی روی افزایش قیمت است، نه درآمد جاری. اما در توسعههای مدیریتشده حرفهای پوکت، بازده اجاره به ۶ تا ۸ درصد میرسد؛ یعنی علاوه بر رشد ارزش دارایی، جریان نقدی واقعی هم وجود دارد.
قیمت ورود هم داستان متفاوتی دارد: یک آپارتمان میانرده در سئول از حدود ۵۰۰ هزار دلار شروع میشود، در حالی که با همین بودجه در پوکت میتوانید صاحب چند واحد استودیوی باکیفیت شوید؛ چراکه قیمت شروع استودیوهای خوب در پوکت حدود ۱۵۰ هزار دلار است.
چرا احتمال اصلاح شدید قیمت در پوکت پایین است؟
محدودیت زمین در این جزیره، رشد پیوسته ورود گردشگر و جریان مستمر سرمایه خارجی، دلیل قانعکنندهای برای انتظار کاهش قیمت باقی نمیگذارد. نشریه بیزینس تایمز اشاره کرده که خریداران خارجی در واقع رکود گستردهتر بازار مسکن تایلند را جبران میکنند؛ رکودی که اکنون وارد چهارمین سال کاهش سراسری خود شده، در حالی که پوکت بهعنوان بینالمللیترین بازار کشور و محرک اصلی رشد برای سازندگان مطرح باقی مانده است. تاخیر در خرید هزینهبردار است: هر سال تعلل میتواند برای خریدار معادل ۸ تا ۱۲ درصد رشد قیمت از دسترفته باشد. استراتژی معقول این است که در مرحله ساخت خرید کنید، جایی که سازندگان معمولاً ۱۵ تا ۲۵ درصد تخفیف نسبت به قیمت نهایی پیشنهاد میدهند.
آیا تایلند نمونهای شبیه به کمربند نیمههادی کره دارد؟
بله، منطقه اقتصادی ویژه شرقی (EEC) که استانهای چونبوری، رایونگ و چاچونساو را پوشش میدهد، میزبان مناطق تولیدی و اقتصاد دیجیتال است. با این حال، این بخش برای خریداران بینالمللی جذابیت کمتری نسبت به املاک گردشگری پوکت و کوه سامویی دارد؛ جایی که مدل اجارهداری بسیار سادهتر و شفافتر پیش میرود.
نتیجهگیری: کدام بازار برای سرمایه ایرانی مناسبتر است؟
داستان رونق تراشه در کره و اثر موجی آن بر مسکن، یک درس روشن دارد: بازارهایی که تقاضایشان به یک منبع واحد وابسته است، ذاتاً شکنندهاند. برتری پوکت دقیقاً در همین جاست: چند کانال موازی سرمایه، پولی که از سراسر جهان میآید و به سود فصلی یک شرکت خاص گره نخورده است. برای سرمایهگذاری که هم بازده جاری و هم ثبات میخواهد، انتخاب نسبتاً روشن است. تیم املاک تایلند میتواند در انتخاب پروژه، بررسی وضعیت حقوقی و برنامهریزی سفر بازدید، همراه شما باشد.
منبع: بانکوک پست