اگر قصد خرید ملک در تایلند را دارید، احتمالا در اخبار فارسی هم به این آمار برخوردهاید: بیش از یک میلیون و ششصد هزار واحد مسکونی در این کشور، صاحبنشین ندارند. برای خریدار ایرانی که پسانداز خود را به بات تبدیل میکند و به دنبال امنیت سرمایه است، این عدد باید یک علامت سوال جدی باشد، نه یک آمار خشک اقتصادی.
پاسخ کوتاه این است: طبق گزارش Thailand Business News، حدود ۱.۶۴ میلیون واحد مسکونی در تایلند خالی مانده که ارزش مجموع آنها به ۳.۴۵ تریلیون بات (تقریبا ۹۶ میلیارد دلار) میرسد، رقمی همتراز با کل تولید ناخالص داخلی سالانه سریلانکا. این بحران عمدتا محدود به آپارتمانهای رده میانی در حومه بانکوک و استانهای صنعتی مرکز تایلند است، در حالی که بازارهای گردشگری مثل پوکت و سامویی به لطف تقاضای پیوسته خارجیها و کمبود زمین، تقریبا از این ماجرا مصون ماندهاند.
ماجرا از چه قرار است؟
مدل ساختوساز در تایلند سالهاست بر پایه فروش پیشفروش (off-plan) پیش از شروع عملیات ساختمانی میچرخد. سرمایهگذاران خرد با پیشپرداختهای ۱۰ تا ۲۰ درصدی وارد پروژه میشوند، به این امید که پیش از تحویل واحد، آن را با سود بفروشند. تا زمانی که بازار داغ بود، این چرخه همه را راضی نگه میداشت. اما از سال ۲۰۲۲ به اینسو، رشد قیمت در بخش میانرده کند شده، قدرت خرید طبقه متوسط تایلندی افت کرده و نرخ وامهای مسکن بالا رفته است. نتیجه؟ انبارهایی از واحدهای خالی که نه خریداری برایشان پیدا میشود، نه مستأجری.
طبق گزارش Better-than-Freehold (که از دادههای بزرگترین شرکت مدیریت داراییهای معوق تایلند، BAM، استفاده کرده)، بازار هنوز به کف قیمتی نرسیده است. تخمین زده میشود حدود ۷۰۰,۰۰۰ واحد فروختهنشده در رقابت با کمتر از ۱۰۰,۰۰۰ خانوار دارای قدرت خرید واقعی قرار دارند؛ یعنی نسبت عرضه مازاد تقریبا هفت برابر تقاضای واقعی. دقیقا همین شکاف است که فرصت چانهزنی و تخفیف را ایجاد میکند، اما فقط برای خریدارانی که ساختار مالکیت خود را کاملا مطابق قوانین تایلند (و بدون توسل به آرایشهای صوری یا نامینی) تنظیم کنند.
چرا این حجم از خانه خالی مانده است؟
-
مقیاس بحران: از میان حدود ۱۷ میلیون واحد مسکونی موجود در تایلند، ۱.۶۴ میلیون واحد خالی است؛ یعنی نرخ خالیماندن بیش از ۹ درصد، فراتر از آستانه بحرانی ۵ تا ۷ درصدی که اغلب تحلیلگران بینالمللی آن را خط قرمز میدانند.
-
بانکوک و حومه، کانون اصلی بحران: برآوردهای بازار نشان میدهد تا ۴۰ درصد آپارتمانهای خالی در پروژههای مقرونبهصرفه (استودیو و یکخوابه با قیمت زیر ۳ میلیون بات) در مناطقی با زیرساخت ضعیف قرار دارند.
-
خلأ مالیاتی: تایلند عملا هیچ مالیات موثری بر ملک خالی وضع نکرده است. مالیات زمین و ساختمان که در سال ۲۰۲۰ اجرایی شد، نرخی فقط بین ۰.۰۲ تا ۰.۳ درصد ارزش کارشناسی دارد؛ رقمی که هیچ فشاری برای فروش یا اجاره واحدهای خالی ایجاد نمیکند.
-
سهمیه خارجی، ناهمگون پر میشود: در پروژههای درجهیک پوکت و مرکز بانکوک، سهمیه ۴۹ درصدی مالکیت خارجی معمولا کاملا تکمیل شده، اما در آپارتمانهای حومهای، تنها ۵ تا ۱۵ درصد این سهمیه توسط خریداران خارجی پر میشود.
-
واکنش دولت هنوز در حد بحث است: مقامات درباره محدودسازی مجوز ساختوساز در مناطق با عرضه مازاد و همچنین مالیات تصاعدی برای مالکان چند ملک گفتوگو میکنند، اما تاکنون هیچ لایحه مشخصی تصویب نشده است.
-
بازده اجاره در حال افت: میانگین بازده ناخالص اجاره در آپارتمانهای ردهمیانی حومه بانکوک به ۳ تا ۴ درصد سالانه رسیده، در حالی که ویلاها و آپارتمانهای پوکت از طریق اجاره کوتاهمدت همچنان بین ۶ تا ۸ درصد بازدهی میدهند.
چرا پوکت داستان متفاوتی دارد؟
بازار املاک گردشگری در پوکت، سامویی و پاتایا از قواعد دیگری تبعیت میکند. موتور محرک تقاضا اینجا خریداران خارجی و گردشگرانی هستند که در سال ۲۰۲۵ تعدادشان از مرز ۳۶ میلیون نفر عبور کرد. زمین در جزایر بهطور فیزیکی محدود است و مقررات سختگیرانه زیستمحیطی، ساختوساز جدید را کنترل میکند.
خریداران خارجی همچنان بخش عمده بازار ویلاهای لوکس پوکت را در دست دارند؛ در سامویی و پنگان هم فعالیت خریداران خارجی بهطور خاص بالاست، و ویلاها بهتدریج از آپارتمانها در جذب سرمایهگذاران متمول بینالمللی که به سبک زندگی، اعتبار سازنده و توان درآمدزایی از اجاره اهمیت میدهند، پیشی میگیرند. طبق پیشبینی Knight Frank تایلند، بخش لوکس بازار پوکت تا سال ۲۰۲۶ همچنان مقاوم باقی خواهد ماند و رقابت برای پروژههای پیشفروش راهاندازیشده در ۳ تا ۴ سال گذشته تشدید میشود.
کدام مناطق بانکوک ریسک بیشتری دارند؟
سنگینترین بار عرضه مازاد بر دوش مناطق حاشیهای بانکوک است: بانگنا (Bang Na)، رنگسیت (Rangsit)، بانگیای (Bang Yai) و لات کرابانگ (Lat Krabang)؛ مناطقی با انبوهسازی گسترده و دور از ایستگاههای مرکزی BTS/MRT. در مقابل، مناطق مرکزی مثل سیلوم (Silom)، ساتورن (Sathorn) و سوکومویت (از نانا تا پرمپونگ) عملکرد بهمراتب بهتری دارند.
این شکاف دقیقا همان چیزی است که یک مشاور آشنا با بازار محلی، مثل تیم املاک تایلند، میتواند در انتخاب پروژه به خریدار ایرانی نشان دهد؛ چون تفاوت بین یک آپارتمان در حاشیه بانگنا و یک واحد نزدیک ایستگاه مرکزی BTS، میتواند تفاوت میان نقدشوندگی و رکود چند ساله سرمایه باشد.
آیا خرید ملک در تایلند در سال ۲۰۲۶ همچنان بهصرفه است؟
بله، اما نه با نگاه کلی، بلکه با انتخاب دقیق و هدفمند. املاک گردشگری با سابقه اثباتشده درآمد اجاره، واحدهای مرکز بانکوک نزدیک به ایستگاههای حملونقل، و ویلاهای رو به دریای پوکت همچنان گزینههای جذابی هستند. اما بخش انبوهساز که صرفا برای فروش سوداگرانه خریداری میشود، دیگر توجیه اقتصادی ندارد.
بهطور کلی، اگر هدف شما رشد سوداگرانه قیمت است، بازار میانرده تایلند در حال حاضر بازار امنی نیست. اما اگر هدف، جریان نقدی پایدار از اجاره است، پوکت و بخشهای محدود مرکز بانکوک همچنان گزینههای معقولی به شمار میروند.
توصیه نهایی
از ورود به بخش آپارتمانهای انبوهساز حومه بانکوک خودداری کنید. تمرکز خود را روی املاکی بگذارید که بازده اجاره اثباتشده بالای ۶ درصد دارند؛ چه در مناطق گردشگری، چه در پروژههای لوکس مرکز بانکوک. پیش از امضای هر قراردادی، میزان پرشدن سهمیه مالکیت خارجی و دادههای واقعی عملکرد اجاره را استعلام بگیرید.
منبع: بانکوک پست
آماده سرمایهگذاری در تایلند هستید؟ کارشناسان ما در هر مرحله، از انتخاب پروژه تا امضای قرارداد، همراه شما خواهند بود.