اگر این روزها دنبال جواب این سوال هستید که 'چرا الان زمان خوبی برای خرید ملک در تایلند است'، پاسخ کوتاه این است: در نیمه اول ۲۰۲۶ حدود ۳ میلیارد دلار سرمایه از طریق IPOهای ملکی وارد بورسهای ویتنام و مالزی شد، اما تایلند تقریباً هیچ عرضه بزرگی نداشت. این یعنی سرمایههای کلان نهادی موقتاً از بازار تایلند فاصله گرفتهاند و همین موضوع برای خریداران خصوصی، از جمله ایرانیهایی که به دنبال آپارتمان یا ویلا در پوکت هستند، رقابت کمتر و چانهزنی راحتتر با سازندهها به همراه دارد.
ماجرا از چه قرار است؟
طبق گزارش نیکی آسیا، در شش ماه نخست ۲۰۲۶ نزدیک به ۳ میلیارد دلار از طریق عرضههای اولیه سهام (IPO) شرکتهای مرتبط با املاک در سراسر آسیای جنوب شرقی جذب شد. سهم اصلی این جریان نصیب بورسهای هوشیمینسیتی در ویتنام و کوالالامپور در مالزی شد، در حالی که تایلند، دومین بازار بزرگ ملکی منطقه، این دور را از دست داد.
نکتهای که باید مد نظر خریداران ایرانی باشد این است که این اتفاق به هیچ وجه به معنای خروج سرمایه از منطقه یا افت جذابیت تایلند نیست. پول ناپدید نشده، فقط جابهجا شده است. سوال واقعی این است: تایلند چطور به این وضعیت واکنش نشان میدهد و این جابهجایی چه دری را برای سرمایهگذاران خصوصی باز میکند؟
چه کسانی جلوتر بودند و چرا؟
در میان بزرگترین عرضهها میتوان به UI Boustead REIT در مالزی و Sunway Healthcare و Dien May Xanh در ویتنام اشاره کرد. این دو کشور به دو دلیل اصلی سرمایه بیشتری جذب کردند:
اول، شرایط جذابتری برای عرضه اولیه سهام فراهم کردهاند، از جمله فرآیندهای سادهتر پذیرهنویسی و مشوقهای مالیاتی. دوم، بازار تایلند از قبل نسبتاً بالغ شده و بازیگران بزرگ آن سالهاست وارد بورس شدهاند، پس فضای کمتری برای عرضههای تازه و بزرگ باقی مانده است.
رشد اقتصادی ویتنام نیز نقش مهمی داشته؛ تولید ناخالص داخلی این کشور طی سه سال گذشته سالانه بین ۶ تا ۷ درصد رشد کرده و همین موضوع بازار مصرف داخلی و شهرنشینی را داغ نگه داشته است.
یک عامل دیگر هم باثبات شدن نسبی بات تایلند است. از ابتدای سال جاری، بات در برابر دلار آمریکا حدود ۳ تا ۴ درصد تقویت شده و همین موضوع خرید داراییهای تایلندی را برای خریداران خارجی گرانتر کرده، بخشی از دلیل چرخش سرمایه به سمت بازارهایی با ارز ضعیفتر همین است.
جایگاه واقعی تایلند در این معادله کجاست؟
با وجود غیبت از فهرست عرضههای بزرگ نیمه اول سال، بورس تایلند (SET) همچنان بزرگترین پلتفرم REIT در آسهآن است. بر اساس دادههای SET، بیش از ۴۰ صندوق املاک در این بورس فعالیت میکنند که ارزش بازار مجموع آنها از ۱۵ میلیارد دلار عبور کرده است. با این حال در نیمه اول ۲۰۲۶ هیچ عرضه اولیه بزرگ جدیدی ثبت نشد.
نکتهای که برای خریدار مستقیم ملک اهمیت بیشتری دارد این است: REITهای تایلندی در حال حاضر با تخفیف نسبت به ارزش خالص دارایی (NAV) معامله میشوند. این یعنی پنجرهای باز شده برای کسانی که بهجای خرید سهام صندوق، ترجیح میدهند مستقیماً روی دارایی فیزیکی مثل آپارتمان یا ویلا سرمایهگذاری کنند.
بازده اجاره هم داستان جالبی دارد: میانگین بازده اجاره آپارتمان در بانکوک بین ۴ تا ۶ درصد سالانه و در پوکت بین ۶ تا ۸ درصد سالانه است، رقمی که از داراییهای مشابه در مالزی و ویتنام بهتر عمل میکند.
چرا رقابت کمتر نهادی به نفع خریدار خصوصی است؟
وقتی سرمایه نهادی بهجای بانکوک، بیشتر به سمت بورسهای هوشیمینسیتی و کوالالامپور میرود، فشار رقابتی روی بازار تایلند کمتر میشود. برای خریدار خصوصی، بهویژه کسی که دنبال آپارتمان در پوکت یا بانکوک است، این یعنی گزینههای بیشتر و سازندههایی که برای مذاکره و قیمتگذاری انعطاف بیشتری از خود نشان میدهند.
نکته دیگری که نباید نادیده گرفت، اعتماد به نفس سازندههای بزرگ تایلندی به بازار پوکت است، صرفنظر از رکود موقت IPO. شرکت Origin Property مبلغ ۳ میلیارد بات را برای بازه ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸ به پروژههای پوکت اختصاص داده و شناسایی درآمد هتل و آپارتمان از سهماهه چهارم ۲۰۲۶ آغاز میشود. شرکت Sansiri هم هدفگذاری کرده تا ۴۰ میلیارد بات پروژه جدید در پوکت طی چهار سال بسازد؛ رقمی معادل کل توسعه ۱۵ سال گذشته این جزیره، اما فقط در بازه چهار ساله.
چارچوب قانونی مالکیت برای خارجیها چگونه است؟
قانون تایلند اجازه میدهد خارجیها تا سقف ۴۹ درصد از کل متراژ زیربنای یک ساختمان آپارتمانی (کاندومینیوم) را بهصورت مالکیت مطلق (freehold) در اختیار داشته باشند. این یکی از شفافترین چارچوبهای قانونی در کل منطقه آسیای جنوب شرقی محسوب میشود و یکی از دلایلی است که تایلند، با وجود عقبماندن در آمار IPO، همچنان مقصد قابل اعتمادتری نسبت به بسیاری از همسایگانش برای خریدار خارجی است.
جدول مقایسه سریع
| شاخص | تایلند | ویتنام / مالزی |
|---|---|---|
| حجم IPO ملکی H1 2026 | تقریباً صفر عرضه بزرگ | حدود ۳ میلیارد دلار جذب شد |
| بازده اجاره آپارتمان | بانکوک ۴-۶٪ / پوکت ۶-۸٪ سالانه | پایینتر از تایلند |
| سقف مالکیت خارجی در آپارتمان | تا ۴۹٪ متراژ کل ساختمان | چارچوبها متفاوت و کمتر شفاف |
| تعداد صندوقهای REIT فعال | بیش از ۴۰ صندوق، ارزش بازار بیش از ۱۵ میلیارد دلار | در حال رشد اما جوانتر |
| روند ارز | بات ۳-۴٪ تقویت شده از ابتدای سال | ارزهای نسبتاً ضعیفتر |
سوالات متداول
چرا سرمایه نهادی بهجای تایلند به ویتنام و مالزی میرود؟
دو دلیل اصلی دارد: شرایط جذابتر IPO در ویتنام و مالزی شامل فرآیند سادهتر پذیرهنویسی و مشوق مالیاتی، و بلوغ نسبی بازار تایلند که بازیگران بزرگش از قبل بورسی شدهاند و فضای کمتری برای عرضههای تازه باقی مانده است.
REIT چیست و چرا برای خریدار خصوصی اهمیت دارد؟
REIT یا صندوق سرمایهگذاری املاک، صندوقی است که مالک داراییهای تجاری است و موظف است حداقل ۹۰ درصد سود خود را بین سهامداران توزیع کند. رشد فعالیت IPO در REITها نشانه اعتماد نهادی به یک بخش خاص است؛ اما برای خریدار خصوصی، خرید مستقیم آپارتمان معمولاً شفافتر و سادهتر است.
آیا این موج ۳ میلیارد دلاری روی قیمت ملک در تایلند تاثیر میگذارد؟
تاثیر مستقیمی روی قیمت ندارد. اما بهطور غیرمستقیم، هدایت سرمایه نهادی به سمت کشورهای دیگر فشار رقابتی روی بازار تایلند را کم میکند، یعنی گزینههای بیشتر و سازندههای آمادهتر برای مذاکره با خریدار خصوصی.
آیا نیمه دوم ۲۰۲۶ عرضههای IPO ملکی جدیدی در تایلند خواهیم دید؟
برآوردهای بازار نشان میدهد بورس تایلند (SET) در حال آمادهسازی چند عرضه در بخش هتلداری و لجستیک است. دولت تایلند نیز مشوقهای تازهای برای جذب سرمایه خارجی از جمله گسترش برنامههای ویزای سرمایهگذاری در دست بررسی دارد.
کدام مناطق تایلند در حال حاضر برای سرمایهگذاری جذابترند؟
پوکت با بازده اجاره ۶ تا ۸ درصد سالانه، همچنان رهبر منطقهای در میان مقاصد ساحلی آسیای جنوب شرقی است. جالب است بدانید حدود ۷۵ درصد خریداران آپارتمان در پوکت را خارجیها تشکیل میدهند و پروژههایی مثل Peylaa Phuket با ۴۰۸ واحد در منطقه Bang Tao، مشخصاً برای همین تقاضای بینالمللی ساخته میشوند. بانکوک هم برای آپارتمانهای لوکس در امتداد خطوط BTS و MRT شناخته میشود، و پاتایا هم بعد از دوران کرونا در حال بازگشت است، هرچند بازده اجاره در آنجا هنوز پایینتر است.
این نگاه کلی به بازار، بخشی از خدماتی است که تیم املاک تایلند برای راهنمایی خریداران فارسیزبان علاقهمند به پوکت و بانکوک ارائه میدهد.
منبع: نیکی آسیا