یک عدد ساده میتواند مسیر تصمیم خرید ملک در پوکت را تغییر دهد: ۳۸.۱۸ میلیارد باتی، یعنی حدود ۱.۱۷ میلیارد دلار، قراردادهای فروش امضاشدهای است که هنوز تحویل نشدهاند. این رقم متعلق به AssetWise است، یکی از معدود شرکتهای ساختمانی پذیرفتهشده در بورس تایلند (SET) که در چرخه فعلی بازار کاندو، به جای رکود، رشد را تجربه میکند. برای خریدار ایرانی که دنبال یک پروژه برندشده در پوکت است، این عدد فقط آماری از یک شرکت نیست؛ نشانهای است از جایی که سرمایه خارجی واقعاً به آن سو حرکت میکند.
بکلاگ ۳۸ میلیارد باتی دقیقاً به چه معناست؟
بکلاگ در حسابداری شرکتهای ساختوساز تایلندی یعنی مجموع ارزش قراردادهای خرید و فروش امضاشدهای که هنوز مالکیت آنها در اداره ثبت زمین (Land Department) به خریدار منتقل نشده است. طبق قوانین حسابداری تایلند، درآمد فقط در لحظه انتقال مالکیت ثبت میشود، نه در لحظه امضای قرارداد یا پرداخت پیشپرداخت. به همین دلیل، درآمد نیمه اول سال AssetWise که به ۵.۶۹ میلیارد باتی رسیده و رشد ۵۷ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل داشته، در واقع بازتاب پروژههایی است که دو یا سه سال پیش ساخته شدهاند، نه فروشهای تازه.
این یعنی بکلاگ رو به آینده نگاه میکند و درآمد رو به گذشته. وقتی بکلاگ (۳۸.۱۸ میلیارد باتی، تا مارس ۲۰۲۶) تقریباً سه برابر درآمد سالانه شرکت است، عملاً چند سال از درآمدهای آینده از پیش تضمین شده است، هرچند هنوز نقد نشده. این فاصله میان سرعت فروش و سرعت تحویل، در شرایطی که بانک مرکزی تایلند سیاست اعتباری سختی برای وام مسکن خریداران داخلی دارد و تقاضای مسکن انبوه داخلی ضعیف شده، معمولاً با سرمایه خارجی پر میشود؛ و دقیقاً همین چیزی است که در سهم پوکت از این پرتفوی دیده میشود.
چرا پوکت سهم ۵۷ درصدی از سفارشها را گرفته؟
در پرتفوی مشترک ASW و Rhom Bho Property تحت برند The Title، که ارزش کل آن ۴۷.۴ میلیارد باتی است، پوکت بهتنهایی ۵۷ درصد سفارشها را در اختیار دارد. این رقم دید روشنی از درآمد تا سال ۲۰۲۸ فراهم میکند. برای شرکتهایی که هم در بانکوک و هم در پوکت فعالیت دارند، محرک اصلی نیمه دوم سال همین تحویل واحدها در بانکوک و پوکت اعلام شده است.
تفاوت بانکوک و پوکت در این نکته است: تقاضای بانکوک به شدت به وامهای مسکن داخلی و اجارههای شرکتی وابسته است، در حالی که تقاضای پوکت از خریداران خارجی و جریان گردشگری تغذیه میشود. رشد سهم پوکت در بکلاگ نشان میدهد که سرمایه خارجی، با وجود ضعف بازار داخلی تایلند، همچنان به سمت املاک این کشور جاری است.
جزیره پوکت دیگر بازار استودیوهای ارزان برای اجاره کوتاهمدت نیست. خریداری که امروز با بودجه ۸ تا ۱۵ میلیون بات وارد بازار میشود، متر مربع نمیخرد؛ یک ساختار مدیریتی میخرد: اینکه اجاره را چه کسی مدیریت میکند، اشغال در فصل کمرونق چگونه است، تعویض تجهیزات را چه کسی پرداخت میکند، و درآمد چگونه بین مالک و اپراتور تقسیم میشود. برند در این معادله، ابزاری برای انتقال ریسک مدیریتی به یک اپراتور حرفهای است، و همین موضوع، حاشیه قیمتی ۲۰ تا ۳۵ درصدی برندهای شناختهشده نسبت به عرضه مشابه بدون برند در همان منطقه را توضیح میدهد.
دلیل دیگری هم وجود دارد که کمتر گفته میشود: خریداری از روسیه، قزاقستان یا چین معمولاً امکان نظارت شخصی بر ساختوساز و عملیات را ندارد. یک پروژه برندشده متعلق به یک شرکت پذیرفتهشده در بورس، در واقع خرید یک گزارش مالی شفاف است، نه فقط یک بسته طراحی داخلی. فروش ویلا در پوکت در سال ۲۰۲۵ رشد ۱۲.۹ درصدی داشته و تقاضا عمدتاً روی پروژههایی با مدیریت، خدمات و موقعیت قوی، بهویژه در ساحل غربی (Bang Tao، Layan، Kamala) متمرکز شده است.
چارچوب قانونی: چند درصد از یک کاندو را میتوان مالکیت مطلق (فریهولد) خرید؟
یک خارجی فقط میتواند مالکیت فریهولد را در محدوده ۴۹ درصد از مساحت قابلفروش هر ساختمان کاندومینیوم در تایلند به دست آورد، حتی در پروژههای برندشده. ۵۱ درصد باقیمانده فقط از طریق قرارداد لیزهولد در دسترس خارجیهاست، معمولاً به مدت ۳۰ سال با گزینه تمدید.
نکته عملی: سهمیه ۴۹ درصدی در پروژههای محبوب پوکت به سرعت تکمیل میشود. پیش از هر پرداخت پیشپرداخت باید از باقیمانده سهمیه فریهولد در آن پروژه خاص مطمئن شد.
موضوع دیگری که بسیاری از خریداران ایرانی از آن غافل میمانند، مسیر انتقال پول است. وجه پرداختی خریدار خارجی باید از خارج از تایلند و به ارز خارجی وارد شود و سپس داخل یک بانک تایلندی به بات تبدیل شود. بانک در این مرحله فرمی به نام Foreign Exchange Transaction (FET) صادر میکند؛ بدون این فرم، اداره ثبت زمین (Land Department) ثبت مالکیت فریهولد را برای خارجی انجام نمیدهد.
بازده واقعی چقدر است و کجا اعداد بروشور با واقعیت فرق میکند؟
اینجا بخش ناخوشایند ماجرا شروع میشود. حاشیه قیمتی برند در فروش مجدد بهخوبی جواب نمیدهد. خریدار اول ۲۰ تا ۳۵ درصد اضافه برای یک شرکت مدیریت و یک لابی زیبا پرداخت میکند؛ اما خریدار دوم، پنج سال بعد، به قیمت هر متر مربع در همان منطقه و بازده خالص واقعی سال گذشته نگاه میکند. اگر بازده خالص واقعی ۴ تا ۵ درصد از آب دربیاید، در حالی که بروشور ۷ تا ۸ درصد وعده داده بود، همان حاشیه قیمتی برند به سرعت آب میشود.
این فاصله همیشه در یک جای مشخص پدیدار میشود: درصدهای تبلیغاتی روی درآمد ناخالص و با فرض اشغال بالا محاسبه میشوند، در حالی که مالک واقعی پس از کسر کمیسیون اپراتور، هزینههای آب و برق، صندوق تعمیرات (sinking fund)، مالیات و دوره خالیماندن واحد در فصل بارانی (مه تا اکتبر) پول خود را دریافت میکند. بازده خالص واقعی در بازار، پس از کسر همه این هزینهها، معمولاً در محدوده ۴ تا ۶ درصد سالانه قرار دارد، در حالی که ارقام ۸ تا ۱۰ درصد در مواد تبلیغاتی معمولاً ناخالص و بر اساس فرضهای اشغال خوشبینانه هستند.
نکته دوم و مهمتر: بکلاگ بههیچوجه تضمین تحویل نیست. تایلند مکانیزمی مشابه حسابهای امانی مسدود (escrow) که در برخی کشورها تا اتمام ساخت پول را قفل نگه میدارد، ندارد. پرداختهای قرارداد مستقیماً به سازنده میرود و صرف ادامه ساختوساز میشود. تنها محافظت واقعی خریدار، جایگاه مالی سازنده، سابقه پروژههای تکمیلشده او و ساختار قرارداد فروش است. دقیقاً به همین دلیل، افشای مالی عمومی (مثل گزارشهای بورسی AssetWise) ارزشی عملی دارد، نه فقط اعتباری.
سوم، ساحل غربی پوکت با تراکم بالایی در حال ساخت است. Bang Tao، Layan و Kamala هر سه در حال جذب حجم قابلتوجهی از واحدهای جدید هستند، و رقابت برای همان استخر مستأجران، تا زمانی که بکلاگ امروز به ساختمان تکمیلشده تبدیل شود، تشدید خواهد شد.
چه کسی باید در این بازار سرمایهگذاری کند و چه کسی نباید؟
اگر بودجه شما زیر ۵ تا ۶ میلیون بات است، پوکت برندشده احتمالاً گزینه مناسب شما نیست. در این محدوده قیمتی، حاشیه برند بازده را میخورد و شما باید با صدها استودیوی مشابه رقابت کنید. در این بخش بازار، منطقیتر است روی کاندوهای بانکوک نزدیک ایستگاههای BTS و MRT نگاه کنید، جایی که مستأجران تمام سال زندگی میکنند، نه فقط چهار ماه.
در محدوده بالای ۸ میلیون بات، منطق برعکس میشود. در این بازه، پیشنهاد ما انتخاب پروژه بر اساس چهار معیار قابلراستیآزمایی است: سازنده در بورس پذیرفته شده و بکلاگ خود را منتشر میکند، اپراتور از قبل در جزیره پروژههای دیگری با آمار اشغال واقعی مدیریت میکند، قرارداد اجاره بازده تضمینی بالای ۶ درصد وعده نمیدهد (چنین وعدههایی معمولاً با قیمت ورود متورم جبران میشوند)، و شرایط جبران تأخیر تحویل در قرارداد بهصراحت ذکر شده است.
یک قدم عملی که بسیاری از خریداران نادیده میگیرند: بازدید از پروژه در فصل کمرونق، نه در فوریه. ماههای ژوئیه یا سپتامبر تصویر بسیار صادقتری از اشغال واقعی ساحل و جادهها نسبت به ماههای اوج میدهند.
آیا باید منتظر کاهش قیمت در پوکت ماند؟
قیمتهای بازار اولیه در ساحل غربی به دلیل هزینه بالای زمین پشتیبانی میشوند و کاهش گسترده و همگانی بعید است. سناریوی محتملتر یک شکاف است: پروژههای قوی با اپراتور فعال قیمت خود را حفظ میکنند، در حالی که پروژههای ضعیفتر شروع به تخفیف و ارائه طرحهای اقساطی میکنند. منتظر یک اصلاح قیمت سراسری در سطح جزیره ماندن، برای کسی که به ملکی متناسب با یک مدل اجاره مشخص نیاز دارد، استراتژی ضعیفی است.
سوالات پرتکرار
بکلاگ سازنده دقیقاً چه معنایی دارد؟
مجموع ارزش قراردادهای خرید و فروش امضاشده برای واحدهایی است که هنوز به خریدار تحویل داده نشدهاند. پول فقط در لحظه انتقال مالکیت در اداره ثبت زمین بهعنوان درآمد ثبت میشود. بکلاگ ۳۸.۱۸ میلیارد باتی در برابر درآمد نیمه اول سال ۵.۶۹ میلیارد باتی یعنی چند سال از درآمد آینده از پیش تضمین شده است.
آیا رشد بکلاگ، تکمیل ساختمان را تضمین میکند؟
خیر. این عدد نشانه مثبت قوی از تقاضا و نقدینگی است، اما ضمانت قانونی نیست. خریدار باید سابقه پروژههای تکمیلشده سازنده، صورتهای مالی و شرایط قرارداد از جمله جرایم تأخیر در تحویل را بررسی کند.
آیا یک خریدار خارجی میتواند واحد برندشده در پوکت را با مالکیت فریهولد بخرد؟
بله، اما فقط در محدوده سهمیه ۴۹ درصدی مساحت قابلفروش هر ساختمان. ۵۱ درصد باقیمانده فقط از طریق لیزهولد، معمولاً ۳۰ ساله با امکان تمدید، در دسترس خارجیهاست. پیش از پرداخت هرگونه پیشپرداخت، باقیمانده سهمیه فریهولد آن پروژه خاص را تأیید کنید، چون در پروژههای محبوب سریع تکمیل میشود.
روش صحیح انتقال پول برای خرید ملک در تایلند چیست؟
وجه باید از خارج از تایلند، به ارز خارجی و به نام خریدار وارد شود و سپس داخل یک بانک تایلندی به بات تبدیل شود. بانک فرم FET را صادر میکند که منبع وجه را تأیید میکند. بدون این فرم، ثبت مالکیت فریهولد برای خارجی ممکن نیست.
بازده واقعی کاندوهای برندشده پوکت چقدر است؟
برآوردهای بازار بازده خالص، پس از کسر هزینههای شرکت مدیریت، آب و برق و مالیات، را معمولاً در محدوده ۴ تا ۶ درصد سالانه قرار میدهند. ارقام ۸ تا ۱۰ درصد در مواد تبلیغاتی معمولاً ناخالص و بر اساس فرضهای اشغال خوشبینانه هستند.
اگر به دنبال بررسی دقیقتر یک پروژه مشخص در پوکت یا بانکوک هستید، تیم املاک تایلند میتواند سابقه سازنده، سهمیه فریهولد باقیمانده و ساختار قرارداد اجاره را برای شما بررسی کند.
منبع: Dzen (hatamatata)