اگر تا امروز فکر میکردید ثبت یک زمین گرانقیمت در قلب بانکوک به نام 'زمین کشاورزی' فقط یک حقه محلی و بیاهمیت است، باید بگوییم این حقه سالانه صدها هزار بات به جیب صاحبان زمین برمیگردانده و حالا شهرداری بانکوک تصمیم گرفته برای همیشه جلوی آن را بگیرد. این تغییر مستقیماً به کسانی که زمین در بانکوک دارند یا قصد خرید آن را دارند مربوط میشود، از جمله سرمایهگذاران ایرانی که این روزها بازار تایلند را زیر نظر دارند.
داستان از این قرار است: در بانکوک، مالکان قطعات زمین گرانقیمت در محلههای مرکزی، سالها چند ردیف درخت موز میکاشتند و زمین خود را 'کشاورزی' ثبت میکردند. همین یک ترفند ساده، میلیونها بات مالیات سالانه را برای آنها ذخیره میکرد. حالا شهرداری بانکوک (BMA) رسماً پیشنهاد داده نرخ مالیات زمینهای ثبتشده به عنوان کشاورزی اما واقع در بافت شهری را افزایش دهد. هدف این است که شکاف میان نرخ مالیات زمین کشاورزی و زمین تجاری از بین برود؛ شکافی که سالها به مالکان زمینهای مرکز شهر اجازه میداد ۵ تا ۱۰ برابر کمتر از مالیات واقعی بپردازند. برای سرمایهگذاران بینالمللی که چشم به داراییهای زمین در بانکوک دارند، این یک هشدار جدی برای بازنگری در استراتژی است.
پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند
- چه چیزی تغییر میکند: بانکوک مالیات زمینهایی را که رسماً 'کشاورزی' ثبت شدهاند اما در مناطق مرکزی شهر قرار دارند، افزایش میدهد
- نرخ فعلی: زمینهای کشاورزی ۰.۰۱ تا ۰.۱ درصد ارزش ارزیابیشده مالیات میدهند، در برابر ۰.۳ تا ۰.۷ درصد برای زمین تجاری (بر اساس دادههای اداره درآمد تایلند)
- بازه پیشنهادی جدید: نرخ پایه کشاورزی از حدود ۰.۰۱ درصد (تا سقف ۰.۱۰ درصد) به ۰.۰۳ تا ۰.۱۲ درصد افزایش مییابد؛ یعنی تقریباً سه برابر شدن مالیات پایه، از حدود ۱۰۰ بات به ۳۰۰ بات به ازای هر یک میلیون بات ارزش زمین (بر اساس گزارش Nation Thailand)
- میزان صرفهجویی از این ترفند روی زمینی به ارزش ۱۰۰ میلیون بات، سالانه به ۵۰۰,۰۰۰ تا ۷۰۰,۰۰۰ بات میرسید
- چه کسانی تحت تأثیرند: مالکان زمینهای خالی و شبهکشاورزی در سیلوم (Silom)، ساتورن (Sathorn)، سوکومویت (Sukhumvit)، پلنچیت (Ploenchit) و راچادامری (Ratchadamri)
- زمانبندی: این پیشنهاد در حال بررسی است و اجرای کامل آن از سال مالی ۲۰۲۷ پیشبینی میشود
اعداد و واقعیتهایی که باید بدانید
- قانون مالیات زمین و ساختمان مصوب سال ۲۵۶۲ هجری شمسی تایلندی (۲۰۲۰ میلادی) چهار دسته نرخ مالیاتی ایجاد کرد: مسکونی، کشاورزی، تجاری و زمین خالی
- دسته کشاورزی پایینترین نرخ را دارد و برای زمینهای تا ارزش ۷۵ میلیون بات از ۰.۰۱ درصد شروع میشود، در حالی که نرخ تجاری از ۰.۳ درصد آغاز و به تدریج افزایش مییابد
- برآوردهای بازار نشان میدهد صدها قطعه زمین با مساحتی بین ۱ تا ۲۰ رای (rai) در موقعیتهای ممتاز بانکوک به صورت رسمی به عنوان کشاورزی ثبت شدهاند
- ارزش ارزیابیشده زمین در محدوده سوکومویت بین سویهای ۱ تا ۶۳ به ۸۰۰,۰۰۰ تا ۱,۵۰۰,۰۰۰ بات به ازای هر متر مربع وا (square wah) میرسد (بر اساس ارزیابی مجدد اداره خزانهداری تایلند برای دوره ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۷)
- فشار فزاینده مالیاتی روی زمینهای خالی، عرضه زمینهای آماده ساختوساز را در سالهای ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵ حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد افزایش داده است (بر اساس گزارش AREA، آژانس امور املاک و مستغلات تایلند)
- شهرداری بانکوک همچنین نظارت را سختگیرانهتر کرده و زمینهایی که کشاورزی ثبت شدهاند باید واقعاً برای کشاورزی تجاری واقعی استفاده شوند، نه کشت نمایشی و صوری (به گزارش Bangkok Post)
- اتباع خارجی طبق قانون زمین تایلند، ماده ۸۶ (Land Code, Section 86) از مالکیت مستقیم زمین منع شدهاند. این تغییرات عمدتاً کسانی را تحت تأثیر قرار میدهد که زمین را از طریق شرکتهای ثبتشده تایلندی یا قراردادهای اجاره بلندمدت در اختیار دارند
- شهرداری بانکوک مالیات زمین را مستقیماً جمعآوری میکند و انگیزه قوی برای افزایش درآمد دارد؛ هدف جمعآوری آن در سال ۲۰۲۵ برابر ۳۷ میلیارد بات بوده است
این تغییر چه معنایی برای بازار زمین بانکوک دارد؟
این تغییر سیاست مالیاتی را نباید شوکی به بازار دانست، بلکه یک نوع 'عادیسازی' است. شهرداری بانکوک صرفاً قوانین را با واقعیت نحوه استفاده از زمین هماهنگ میکند. برای سرمایهگذارانی که دارایی خود را بر اساس بازده واقعی انتخاب میکنند نه بازیهای حقوقی و سوداگرانه، این خبر خوبی است: بازار شفافتر میشود.
در کوتاهمدت احتمال دارد برخی مالکان زمینهای خود را برای فروش عرضه کنند که میتواند موقتاً قیمتها را نرم یا رشد آنها را کند کند. اما در میانمدت، افزایش ساختوساز عرضه آپارتمانها و فضاهای تجاری را بالا میبرد و به تثبیت بازار کمک میکند. این دقیقاً همان نوع پویایی است که تیم املاک تایلند هنگام مشاوره به خریداران ایرانی درباره زمانبندی خرید در بانکوک و پوکت به آن توجه ویژه دارد.
سوالات پرتکرار
'ترفند مزرعه موز' در مالیات زمین بانکوک دقیقاً چیست؟
مالکان زمینهای گرانقیمت مرکز شهر مقدار کمی گیاه، از موز و لمونگراس گرفته تا نخل نارگیل، میکاشتند و زمین را کشاورزی ثبت میکردند. این کار به آنها اجازه میداد به جای نرخ تجاری ۰.۳ تا ۰.۷ درصد، فقط ۰.۰۱ تا ۰.۱ درصد مالیات بدهند. روی زمینی به ارزش ۲۰۰ میلیون بات، این تفاوت سالانه بیش از یک میلیون بات بوده است.
نرخهای جدید مالیات از چه زمانی اجرا میشود؟
پیشنهاد شهرداری بانکوک هنوز با وزارت دارایی تایلند در حال هماهنگی است. طبق برنامه فعلی، این تغییرات ممکن است تا پایان سال ۲۰۲۶ تصویب و از سال مالی ۲۰۲۷ اجرایی شود، هرچند تاریخ دقیق به روند سیاسی بستگی دارد.
این موضوع چه تاثیری روی قیمت زمین در مرکز بانکوک میگذارد؟
اثر آن احتمالاً دوگانه خواهد بود. در کوتاهمدت، برخی مالکان زمینهای خود را برای فروش میگذارند که ممکن است موقتاً قیمتها را کاهش دهد یا رشد آنها را کند کند. در میانمدت، ساختوساز بیشتر عرضه واحدهای مسکونی و تجاری را بالا میبرد و به تثبیت بازار کمک میکند.
آیا این موضوع مستقیماً روی سرمایهگذاران خارجی، از جمله ایرانیها، تاثیر دارد؟
خارجیها طبق قانون تایلند نمیتوانند مستقیماً مالک زمین شوند. اما اگر سهامی در یک شرکت تایلندی دارید که مالک زمین است، افزایش مالیات هزینههای عملیاتی شما را بالا میبرد. این موضوع همچنین بر اقتصاد پروژههای ساختوساز و در نهایت قیمت هر متر مربع آپارتمانهای نوساز تاثیر میگذارد.
کدام محلههای بانکوک بیشترین تاثیر را خواهند دید؟
ارزشمندترین قطعات زمین در امتداد خطوط BTS و MRT قرار دارند: سیلوم، ساتورن، پلنچیت، لومپینی، سوکومویت (سویهای ۱ تا ۶۳)، راچادامری و چیدلوم. دقیقاً همین مناطق بودند که شکاف میان نرخ کشاورزی و تجاری بیشترین منفعت را برای 'بهینهسازها' ایجاد کرده بود.
آیا باید منتظر موج فروش زمینها باشیم؟
موج فروش گسترده بعید است. مالکان بزرگ (از جمله دفتر دارایی سلطنتی تایلند - Crown Property Bureau - و خانوادههای سیریوادانابهاکدی و چیراتیوات) استراتژی بلندمدت دارند و دارایی خود را به خاطر افزایش مالیاتی چند صد هزار باتی نمیفروشند. اما مالکان کوچک و متوسطی که زمین را با هدف سوداگری نگه داشتهاند، ممکن است شروع به خروج از بازار کنند.
چگونه پیش از خرید زمین در بانکوک وضعیت مالیاتی آن را بررسی کنم؟
سند مالکیت 'چانوت (Chanote)' را از فروشنده به همراه آخرین رسید مالیات زمین درخواست کنید. رسید مالیات دسته زمین را مشخص میکند: خالی، کشاورزی، مسکونی یا تجاری. بررسی وضعیت کاربری زمین در اداره برنامهریزی شهری شهرداری بانکوک نیز توصیه میشود. تیم املاک تایلند در چنین بررسیهایی میتواند همراه خریداران ایرانی باشد.
آیا این تغییر روی اجاره دفاتر و مغازهها هم اثر میگذارد؟
بله، به صورت غیرمستقیم. اگر مالکان ساختمانهای تجاری دیگر نتوانند با ثبت زمین مجاور به عنوان کشاورزی، پایه مالیاتی خود را کاهش دهند، هزینههای عملیاتی آنها بالا میرود. بخشی از این بار احتمالاً به مستاجران، بهویژه در فضاهای اداری درجه B و C، منتقل خواهد شد.
آیا این موضوع به خرید آپارتمان (کاندو) هم ربطی دارد؟
ارتباط مستقیمی وجود ندارد، چون مالیات آپارتمان جداگانه و بر اساس نرخ مسکونی محاسبه میشود. اما افزایش عرضه زمین برای ساختوساز میتواند پروژههای جدید بیشتری را به مرکز بانکوک بیاورد که به نفع خریداران است: انتخاب بیشتر و قیمتهای رقابتیتر.
منبع: Nation Thailand
آیا آماده سرمایهگذاری در تایلند هستید؟ کارشناسان املاک تایلند در کنار شما هستند تا ملک مناسب را پیدا کنید.