اگر تا به حال به فکر خرید ملک در تایلند بودهاید، احتمالاً بیشتر گفتوگوها حول پوکت و ویلاهای ساحلی چرخیده، نه بانکوک. اما واقعیت این است که همین حالا، در حومه پایتخت تایلند، یکی از بزرگترین فرصتهای رشد سرمایه در جنوب شرق آسیا در حال شکلگیری است، دقیقاً در امتداد خطوط مترویی که هنوز افتتاح نشدهاند.
هر کیلومتر جدید ریل در بانکوک، زمینهای خالی اطرافش را ظرف چند ماه به کارگاههای ساختمانی تبدیل میکند. زمینهای واقع در مسیر خطوط مترو که هنوز در حال ساخت هستند، پیش از افتتاح ایستگاهها، بین ۱۵ تا ۳۰ درصد رشد قیمت را تجربه میکنند؛ چرخهای که سه دهه است بدون وقفه تکرار شده است.
پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند
دولت تایلند در حال اجرای بزرگترین پروژه زیرساخت حملونقل تاریخ بانکوک است؛ شبکه مترو که امروز حدود ۲۵۰ کیلومتر است، تا سال ۲۰۳۰ به بیش از ۵۰۰ کیلومتر خواهد رسید. برای سرمایهگذاران، این یعنی یک پنجره زمانی محدود برای خرید زمین یا آپارتمان در محلههای پیرامونی، پیش از آنکه قیمتها به سطح مناطق مرکزی برسند.
-
میانگین قیمت زمین در بانکوک بزرگ ۶.۲ درصد در سال گذشته رشد کرده و کریدور 'پرا خانونگ - بانگ نا' با رشد ۳۶.۳ درصدی پیشتاز بوده است؛ این رشد نتیجه همپوشانی چند خط حملونقلی و توسعه منطقه تجاری است (منبع: Nation Thailand)
-
زمینهای اطراف خطوط در حال ساخت رشد چشمگیری داشتهاند: خط سبز آینده (کو کوت تا لام لوک کا) ۱۷.۶ درصد، خط صورتی ۹.۷ درصد، خط نارنجی ۷.۴ درصد و خط سبز BTS سوخومویت همراه با رِیل فرودگاهی ۷.۳ درصد رشد داشتهاند
-
مناطق کلیدی رشد در سال ۲۰۲۶: کریدور خط نارنجی (شرق بانکوک، منطقه مین بوری)، خط صورتی (شمال، نونتابوری و پاک کرت) و خط زرد (جنوب شرق، لات فرائو و ساموت پراکان)
-
قیمت هر مترمربع زمین نزدیک ایستگاههای مرکزی BTS و MRT به ۸۰۰,۰۰۰ تا ۱,۵۰۰,۰۰۰ بات میرسد، در حالی که همین رقم برای ایستگاههای پیرامونی و در حال ساخت تنها ۸۰,۰۰۰ تا ۲۵۰,۰۰۰ بات است
-
فاصله قیمتی بین مرکز بانکوک و کریدورهای نوظهور حملونقلی بین ۵ تا ۱۰ برابر است؛ همین شکاف، پتانسیل رشد آینده را میسازد
-
برای سرمایهگذاران خارجی، استراتژی بهینه خرید آپارتمان در فاصله ۵۰۰ متری از ایستگاهها و در مرحله پیشفروش است، چرا که مالکیت مستقیم زمین طبق قانون تایلند برای اتباع غیرمقیم محدود است
چه اتفاقی در امتداد خطوط جدید در حال رخ دادن است؟
خط نارنجی، بخش شرقی آن به طول ۲۲.۵ کیلومتر و با ۱۷ ایستگاه، مرکز بانکوک را به مین بوری متصل میکند و افتتاح آن برای سال ۲۰۲۷ برنامهریزی شده است. زمینهای اطراف این مسیر طی سه سال گذشته حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد رشد قیمت داشتهاند و آخرین دادههای سالانه بازار نشاندهنده رشد ۷.۴ درصدی در این کریدور است.
مونوریل خط صورتی به طول ۳۴.۵ کیلومتر، خائه رای را به مین بوری وصل میکند. بهرهبرداری کامل تجاری آن از سال ۲۰۲۴ آغاز شده و قیمت املاک اطراف آن نسبت به دوران پیش از کرونا ۱۰ تا ۱۵ درصد تعدیل به بالا داشته، در حالی که آمار سالانه اخیر رشد بیشتری معادل ۹.۷ درصد را نشان میدهد.
مونوریل خط زرد به طول ۳۰.۴ کیلومتر در سال ۲۰۲۳ به بهرهبرداری رسید. آپارتمانهای واقع در فاصله ۵۰۰ متری ایستگاههای این خط، در همان سال اول بهرهبرداری، شاهد رشد ۸ تا ۱۲ درصدی نرخ اجاره بودند.
طبق گزارش انجمن املاک تایلند (AREA)، میانگین قیمت زمین در بانکوک در مناطق با دسترسی خوب به حملونقل عمومی، اکنون از ۴۰۰,۰۰۰ بات به ازای هر 'سکوا وا' (معادل ۴ مترمربع) عبور کرده؛ رقمی که در سال ۲۰۱۵ حدود ۲۵۰,۰۰۰ بات بود.
دولت تایلند برنامه سرمایهگذاری بیش از ۱ تریلیون بات در زیرساخت حملونقل کلانشهری تا سال ۲۰۳۰ را در دست اجرا دارد؛ از جمله خط ریل سریعالسیر بانکوک - رایونگ که به منطقه اقتصادی ویژه شرقی (EEC) خدمترسانی میکند.
محلههای بانگ نا، بانگ کادی، لاک سی و تونگ سونگ هونگ با وجود نزدیکی به ایستگاههای موجود یا در حال ساخت، هنوز کمتر از ارزش واقعی خود قیمتگذاری شدهاند.
نکته حقوقی مهم برای خریداران ایرانی و سایر خریداران خارجی
قانون زمین تایلند (Land Code Act) مالکیت مستقیم زمین توسط اتباع خارجی را ممنوع کرده است. گزینههای جایگزین شامل خرید آپارتمان با مالکیت کامل (freehold) در سقف سهمیه ۴۹ درصدی خارجیها در هر ساختمان، اجاره بلندمدت زمین (لیزهولد ۳۰ ساله با امکان تمدید تا ۳۰+۳۰ سال دیگر)، یا ساختار خرید از طریق یک شرکت تایلندی با مشاوره حقوقی دقیق است. تیم مشاوران املاک تایلند میتواند در انتخاب مسیر قانونی مناسب همراه شما باشد.
بهترین زمان برای خرید کجاست؟
لحظه بهینه، بعد از تأیید نهایی مسیر خط و آغاز ساختوساز است، اما پیش از افتتاح ایستگاه. رشد قیمتها در همین بازه شروع میشود، هرچند بزرگترین جهش معمولاً در یک تا دو سال اول پس از بهرهبرداری رخ میدهد. خرید آپارتمان پیشفروش نزدیک ایستگاهی که هنوز در حال ساخت است، معمولاً تا زمان تحویل، رشدی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد به همراه دارد.
بازده اجاره در نزدیکی ایستگاههای BTS و MRT چقدر است؟
بازده خالص اجاره برای آپارتمانهای واقع در فاصله ۵۰۰ متری ایستگاهها، بسته به محله، بین ۴ تا ۶ درصد در سال متغیر است. مناطق مرکزی مانند آسوک و پرم پونگ به دلیل قیمت خرید بالا، بازده کمتری در حدود ۳.۵ تا ۴.۵ درصد دارند، در حالی که مناطق پیرامونی نزدیک ایستگاههای جدید، به دلیل هزینه خرید پایینتر نسبت به اجارههای قابل مقایسه، میتوانند تا ۵ تا ۷ درصد بازده بدهند.
ریسکهای خرید نزدیک ایستگاههای در حال ساخت کدامند؟
سه ریسک اصلی وجود دارد. اول، تأخیر در ساختوساز که در تایلند معمولاً بین ۱ تا ۳ سال به طول میانجامد. دوم، تغییر مسیر یا لغو پروژه که نادر اما نه غیرممکن است. سوم، عرضه بیش از حد آپارتمان در یک کریدور خاص، زمانی که چند سازنده همزمان نزدیک یک ایستگاه پروژه راهاندازی میکنند.
بانکوک یا پوکت؛ کدام برای سرمایهگذاری بهتر است؟
این دو بازار استراتژیهای متفاوتی دارند. بانکوک درآمد اجارهای پایدار و بلندمدت از ساکنان محلی و مهاجران خارجی به همراه رشد سرمایه ناشی از زیرساخت ارائه میدهد. پوکت بیشتر متکی بر اجاره گردشگری است، با نوسان فصلی بیشتر اما پتانسیل بازده اوج بالاتر، و مناطق لوکس ساحل غربی آن از جمله بانگ تائو، لایان، کامالا و چرنگ تالای، با توجه به تقاضای پایدار خارجی، انتظار میرود تا سال ۲۰۲۶ همچنان مقاوم باقی بمانند. برای متنوعسازی سبد سرمایهگذاری، ترکیب هر دو بازار منطقی به نظر میرسد.
کدام محلههای دیگر بانکوک ارزش دنبال کردن دارند؟
بر اساس طرح جامع بهروزشده شهر بانکوک که تا اواخر سال ۲۰۲۷ اجرایی میشود، محلههای غربی و جنوبی به دلیل تمدید خط نارنجی و خط بنفش جنوبی به همراه خطوط ریلی حومهای جدید، در مسیر رشد قابل توجه ارزش زمین قرار گرفتهاند. محلههای تالینگچان و تاوی واتانا از جمله گرههای رشد کلیدی نوظهور هستند.
جهش بعدی قیمت زمین بانکوک چه زمانی رخ میدهد؟
محرک کوتاهمدت، تکمیل بخش شرقی خط نارنجی در سال ۲۰۲۷ در کنار تمدیدهایی است که به منطقه اقتصادی ویژه شرقی (EEC) خدمت میدهند. تحلیلگران CBRE تایلند برآورد میکنند این پروژهها میتوانند قیمت زمین در حومههای شرقی را طی سالهای ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸ باز هم ۱۵ تا ۲۰ درصد بالا ببرند.
توسعه مترو بانکوک یک داستان سوداگرانه نیست؛ یک محرک بنیادین ارزش است که با تریلیونها بات سرمایهگذاری دولتی پشتیبانی میشود. سرمایهگذاران باید روی کریدورهای مشخص حملونقلی تمرکز کنند، در فاز ساختوساز خرید کنند و اولویت را به املاک در فاصله ۵۰۰ متری ایستگاههای آینده بدهند.
منبع: Nation Thailand
آماده سرمایهگذاری در تایلند هستید؟ کارشناسان ما به شما کمک میکنند ملک مناسب خود را پیدا کنید.