پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند
اگر میخواهید بدانید بازار کاندومینیوم تایلند در سال ۲۰۲۶ دست چه کسانی است، پاسخ ساده است: هنوز چینیها بزرگترین گروه خریدار خارجیاند، اما شتاب واقعی بازار را روسها تعیین میکنند. در سهماهه اول ۲۰۲۶ در مجموع ۳٬۲۴۱ واحد کاندو به نام خارجیها منتقل شد که نسبت به سال قبل ۱۷.۳ درصد کاهش داشته و ارزش کل این معاملات هم ۱۷.۹ درصد افت کرده و به ۱۳.۴۶۴ میلیارد بات رسیده است. در همین حال، خریداران روس با رشد ۶۸.۷ درصدی در ارزش معاملات، میانمار را کنار زده و به رتبه دوم رسیدهاند؛ نکتهای که برای هر ایرانی علاقهمند به سرمایهگذاری در پوکت یا بانکوک، سیگنالی جدی برای تغییر مسیر سرمایه در منطقه است.
برای خریدار ایرانی که از دور بازار جنوبشرق آسیا را رصد میکند، این داستان صرفاً یک نوسان فصلی نیست؛ نشانهای از بلوغ یک بازار است. وقتی سرمایه از دو تا از بزرگترین اقتصادهای جهان، حتی در دورهای از انقباض کوتاهمدت، پیوسته به یک بخش خاص از بازار املاک تزریق میشود، آن مقصد دیگر 'عجیب و دورافتاده' نیست، بلکه زیرساختی آماده برای سرمایهگذاری بلندمدت بهحساب میآید.
چرا سهم خریداران چینی افت کرده است؟
سرمایهگذاران چینی که سنتاً روی پروژههای نوساز بانکوک نزدیک ایستگاههای BTS و MRT تمرکز داشتند، بهدلیل فشارهای اقتصادی داخلی چین، فعالیت خود را بهشدت کاهش دادهاند. در سهماهه اول ۲۰۲۶، تعداد واحدهای منتقلشده به این گروه ۹۰۶ واحد بوده که نسبت به سال قبل ۳۸.۸ درصد کاهش نشان میدهد و ارزش این معاملات به ۳.۴۹۳ میلیارد بات رسیده که افتی ۴۲.۹ درصدی را ثبت کرده است. با این حال، چینیها همچنان بهعنوان بزرگترین گروه خریدار خارجی در تایلند شناخته میشوند، فقط دیگر آن شتاب سالهای گذشته را ندارند.
روسها چطور به رتبه دوم رسیدند؟
از سال ۲۰۲۲ به بعد، خریداران روس بخش قابلتوجهی از سرمایهای را که پیشتر روانه دبی و قبرس میشد، بهسمت جنوبشرق آسیا هدایت کردهاند. پوکت و کو سامویی مقصد اصلی این جریان سرمایه هستند. طبق گزارش بانکوک پست، فقط در سهماهه اول ۲۰۲۶ ارزش معاملات خریداران روس ۶۸.۷ درصد رشد کرده و تعداد واحدهای خریداریشده نیز ۳۳ درصد افزایش یافته و به ۳۸۳ واحد رسیده است. این رشد بیشتر در بخش واحدهای لوکس و بالای بازار اتفاق افتاده، نه در واحدهای ورودی و ارزانقیمت؛ یعنی خریدار روس امروز دنبال کیفیت بالاتر است، نه صرفاً حجم بیشتر.
جالب اینجاست که پوکت بهتنهایی بالاترین ارزش معاملات روسها را ثبت کرده: ۱.۰۶ میلیارد بات در ۱۵۶ واحد، که عمدتاً در مناطق ریزورتی و لوکس این جزیره متمرکز شده است.
آیا خریداران دیگری هم وارد بازی شدهاند؟
بله، و این نکتهای است که کمتر کسی به آن توجه میکند. فراتر از چین و روسیه، خریداران هندی هم فعالتر شدهاند؛ تعداد معاملات آنها ۴۰ درصد رشد کرده و به ۶۳ واحد به ارزش تقریبی ۳۵۳ میلیون بات رسیده است. این یعنی پایه خریداران خارجی تایلند دارد متنوعتر میشود و دیگر فقط به دو یا سه ملیت محدود نیست.
چارچوب قانونی: خارجیها چطور مالک کاندو میشوند؟
طبق قانون کاندومینیوم تایلند مصوب سال ۱۹۷۹ (Condominium Act B.E. 2522)، اتباع خارجی از جمله ایرانیها میتوانند مالکیت کامل و مادامالعمر (freehold) یک واحد کاندومینیوم را به نام خود ثبت کنند، به شرطی که وجه خرید از خارج از تایلند و به ارز خارجی به کشور منتقل شود. بانک تایلندی دریافتکننده وجه، فرمی به نام Foreign Exchange Transaction Form یا FET صادر میکند که بدون آن، اداره ثبت اسناد (Land Department) اجازه انتقال سند را نمیدهد. این مدرک، مهمترین برگهای است که هر خریدار ایرانی باید حتماً از بانک خود در تایلند دریافت و نگهداری کند.
نکته مهم دیگر این است که سقف مالکیت خارجیها در هر ساختمان کاندومینیوم ۴۹ درصد از کل متراژ قابلفروش است (طبق دادههای CBRE Thailand). در پروژههای محبوب بانکوک و پوکت، این سهمیه اغلب پیش از تکمیل ساخت پروژه پر میشود؛ بنابراین هر خریداری که دیر تصمیم بگیرد، ممکن است دیگر سهمیهای برایش نمانده باشد.
قیمتها چقدر رشد کرده و آیا هنوز جای سرمایهگذاری هست؟
بر اساس دادههای بانک مرکزی تایلند، شاخص قیمت کاندومینیوم در بانکوک طی پنج سال گذشته حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد رشد کرده است. در پوکت، بهدلیل محدودیت زمین قابلتوسعه، این رشد حتی چشمگیرتر بوده است. بازده اجاره در مناطق توریستی همچنان بین ۵ تا ۸ درصد ناخالص در سال قرار دارد که برای خریدار ایرانی که بهدنبال درآمد دلاری پایدار است، رقم قابلتوجهی محسوب میشود.
طبق گزارش Knight Frank Thailand، بخش لوکس ساحلی پوکت تا سال ۲۰۲۶ همچنان مقاوم و رو به رشد باقی میماند؛ این روند از تقاضای پایدار خارجیها، افزایش قیمت زمین و علاقه رو به رشد به 'برندد رزیدنسها' (residences با برند هتلی) تغذیه میشود. مناطقی مثل بانگ تائو، لایان، کامالا و چرنگ تالای، اکنون بیشتر مورد توجه خریداران مرفهای هستند که سبک زندگی برایشان اولویت دارد، نه صرفاً بازدهی سرمایه.
هزینههای واقعی خرید و نگهداری کاندو در تایلند
پیش از هر تصمیمی، باید هزینههای جانبی معامله را هم در نظر گرفت:
- هزینه انتقال سند: معادل ۲ درصد از ارزش کارشناسیشده ملک
- حق تمبر (Stamp Duty): ۰.۵ درصد
- مالیات ویژه کسبوکار (Specific Business Tax): ۳.۳ درصد، در صورتی که فروشنده کمتر از ۵ سال مالک ملک بوده باشد
- این هزینهها معمولاً میان خریدار و فروشنده تقسیم میشود
از نظر هزینههای جاری، شارژ ماهانه مشاعات معمولاً بین ۴۰ تا ۱۲۰ بات بهازای هر متر مربع متغیر است و به کلاس پروژه بستگی دارد. صندوق ذخیره (sinking fund) هم فقط یکبار و در زمان انتقال سند پرداخت میشود.
از منظر ریسک ارزی هم خبر خوبی برای سرمایهگذاران هست: بات تایلند در محدوده نسبتاً پایدار ۳۴ تا ۳۶ بات بهازای هر دلار آمریکا معامله شده که ریسک نوسان ارزی را برای کسانی که با دلار یا یوان کار میکنند کاهش میدهد.
جمعبندی: این تغییر واقعی است یا موقتی؟
رشد قابلتوجه فعالیت خریداران روس، درست همزمان با کاهش تقاضای چینیها، نشانه یک تغییر واقعی در بازار کاندومینیوم خارجیهای تایلند است، نه یک نوسان زودگذر. توصیه عملی برای هر خریدار ایرانی همچنان همان است که همیشه بوده: پروژهای را انتخاب کنید که سهمیه خارجی آن تأیید و مشخص باشد، در موقعیتی نقدشونده و نزدیک به زیرساخت حملونقل قرار داشته باشد، و پیش از پرداخت هر مبلغی بهعنوان بیعانه، حتماً با یک وکیل دارای مجوز، تمام مدارک را بررسی کنید. تیم املاک تایلند نیز میتواند در انتخاب پروژههای دارای سهمیه خارجی معتبر و بررسی اولیه اسناد همراه شما باشد.
منبع: بانکوک پست
سوالات متداول
آیا یک خارجی میتواند مالکیت کامل یک کاندو در تایلند داشته باشد؟
بله. خارجیها از جمله خریداران روس و چینی میتوانند مالکیت کامل و freehold یک واحد کاندومینیوم را به نام خود ثبت کنند. شرط اصلی این است که وجه خرید از خارج از تایلند و به ارز خارجی وارد کشور شود و بانک دریافتکننده، فرم FET صادر کند.
چرا خارجیها بیشتر کاندو میخرند تا ویلا؟
قانون تایلند به خارجیها اجازه مالکیت مستقیم زمین را نمیدهد. کاندومینیوم تنها نوع ملکی است که مالکیت کامل و مستقیم freehold را ارائه میدهد. ویلاها معمولاً از طریق قرارداد اجاره ۳۰ساله (leasehold) یا ثبت به نام شرکت تایلندی خریداری میشوند که هر دو ریسک حقوقی بیشتری دارند.
بازده اجاره یک کاندو در پوکت چقدر است؟
در فصل پرتقاضا (نوامبر تا آوریل)، کاندوهای مناطقی مثل بانگ تائو یا سورین بازدهی ناخالص سالانهای بین ۵ تا ۸ درصد ایجاد میکنند. بازده خالص پس از کسر قبوض، مالیات و هزینه مدیریت معمولاً بین ۴ تا ۶ درصد است.
آیا برای خرید ملک در تایلند نیاز به ویزا دارم؟
خیر. خرید ملک به وضعیت ویزا ربطی ندارد. اما مالکیت ملک بهخودیخود حق اقامت نمیدهد. برای اقامت بلندمدت باید از مسیر جداگانهای مثل مجوز کار، ویزای بازنشستگی (O-A)، ویزای Thailand Privilege یا برنامههای واجد شرایط دیگر اقدام کرد.