پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند
اگر میخواهید بدانید چیانگ مای در سال ۲۰۲۶ چه وضعیتی دارد، خلاصهاش این است: خریداران چینی که تا چند سال پیش موتور اصلی بازار کاندومینیومهای ۲ تا ۵ میلیون بات بودند، حالا در حال کنار رفتناند و جای آنها را گروهی متنوع از خریداران بینالمللی پر میکند. شهروندان میانمار با رشد ۴۲.۹٪ بزرگترین گروه خریداران خارجی شهر شدهاند، آمریکاییها ۲۳.۸٪ رشد داشتهاند و ایتالیاییها با جهش ۲۰۰٪، جالبترین سورپرایز بازار به شمار میروند. برای یک خریدار ایرانی که دنبال بازاری کمتر رقابتی و ارزانتر از پوکت است، این تغییرِ ترکیب خریداران، سیگنالی واقعی و قابل اعتناست، نه صرفاً یک آمار خشک.
این اتفاق در چیانگ مای بازتابی از یک روند سراسری در تایلند است. طبق گزارش REIC (مرکز اطلاعات املاک بانکوک) که Nation Thailand آن را منتشر کرده، در سهماهه اول ۲۰۲۶ انتقال مالکیت کاندو به خریداران چینی در سطح کشور بهشدت افت کرده (تعداد واحدها ۳۸.۸٪ کاهش و ارزش معاملات ۴۲.۹٪ کاهش)، در حالی که ملیتهای دیگر جای خالی را پر کردهاند: روسیه (+۳۳٪)، هند (+۴۰٪)، استرالیا (+۳۶.۱٪)، آلمان (+۱۷.۴٪) و بریتانیا (+۱۳٪). ترکیب خریداران در چیانگ مای، در واقع تصویر کوچکشدهی همین بازتوزیع ملی است.
چرا خریداران چینی کنار میروند؟
چند عامل همزمان در حال شکلدادن به این تحولاند:
۱. کنترلهای سختتر خروج سرمایه از چین و رکود نسبی اقتصاد داخلی این کشور، باعث شده بخشی از سرمایهگذاران چینی بهجای تایلند، بازار داخلی یا مقصدهایی نزدیکتر مثل هاینان را ترجیح دهند.
۲. بحران سیاسی میانمار، مهمترین محرک تازه است. چیانگ مای تنها ۱۵۰ کیلومتر با مرز میانمار فاصله دارد و برای طبقهی متوسط رو به بالای این کشور، نزدیکترین 'بندر امن' برای پارککردن سرمایه و اسکان خانواده به شمار میرود.
۳. رونق کار از راه دور پس از کرونا، چیانگ مای را به قطب فریلنسرها و دیجیتالنومادهای آمریکایی و اروپایی تبدیل کرده؛ همین شهر در سایت Nomad List جزو ۵ شهر برتر جهان برای دیجیتالنومادها رتبهبندی میشود.
چه کسانی جای خریداران چینی را گرفتهاند؟
- خریداران میانماری: رشد ۴۲.۹٪، اکنون بزرگترین گروه خریداران خارجی در چیانگ مای
- خریداران آمریکایی: رشد ۲۳.۸٪
- خریداران ایتالیایی: رشد ۲۰۰٪ (پرشتابترین رشد در بین همه ملیتها)
- خریداران هلندی: رشد ۵۰٪
- خریداران چینی: روند نزولی و کاهش پیوسته سهم بازار
نکتهی کلیدی برای هر سرمایهگذار: هر چه پایهی خریداران متنوعتر باشد، ریسک خروج ناگهانی سرمایه بهخاطر تحولات یک کشور واحد (مثلاً محدودیتهای ارزی چین) کمتر میشود. حضور همزمان پنج، شش گروه خریدار از نقاط مختلف جهان عملاً مثل یک بالشتک امنیتی برای بازار فروش مجدد (resale) عمل میکند.
چیانگ مای در برابر پوکت؛ کدام برای سرمایهگذاری منطقیتر است؟
پوکت هنوز پرچمدار بازار املاک تایلند در رسانههاست، اما آستانهی ورود به آن بالا رفته: یک استودیوی خوشموقعیت در پوکت اکنون ۴ تا ۸ میلیون بات قیمت دارد. در همان رده، یک واحد مشابه در چیانگ مای ۱.۵ تا ۳ میلیون بات تمام میشود؛ یعنی تقریباً نصف تا یکسوم قیمت پوکت. بازده اجاره در دو شهر تقریباً همتراز است، اما رقابت میان صاحبملکها در چیانگ مای بهمراتب کمتر است.
در مقابل، پوکت همچنان مقصد اصلی سرمایهی روسی باقی مانده است. طبق گزارش REIC که Bangkok Post آن را نقل کرده، در سهماهه اول ۲۰۲۶ خریداران روس در پوکت مجموعاً ۱.۰۶ میلیارد بات از محل ۱۵۶ واحد خریداریشده صرف کردهاند؛ رقمی که معادل ۶۴٪ از کل ارزش معاملات این ملیت در سراسر تایلند است. به بیان دیگر، پوکت و چیانگ مای دو پروفایل تقاضای متفاوت را جذب میکنند و لزوماً رقیب هم نیستند.
متوسط قیمت هر متر مربع در پروژههای جدید چیانگ مای بین ۴۵,۰۰۰ تا ۷۰,۰۰۰ بات است؛ یعنی ۲ تا ۳ برابر پایینتر از عرضهی مشابه در پوکت.
واقعیتهای کلیدی بازار که باید بدانید
- طبق قانون کاندومینیوم تایلند (Condominium Act B.E. 2522)، سهم مالکیت خارجیها در هر پروژهی کاندومینیوم حداکثر ۴۹٪ است؛ در بیشتر پروژههای چیانگ مای هنوز این سهمیه پر نشده و جای خرید باز است.
- برآورد بازار برای بازده اجارهی بلندمدت کاندوهای چیانگ مای ۵ تا ۷ درصد سالانه است؛ رقمی قابل مقایسه با مناطق پیرامونی بانکوک.
- چیانگ مای سالانه بیش از ۱۰ میلیون گردشگر میزبانی میکند (دادههای سازمان گردشگری تایلند، ۲۰۲۴)، که پایهی محکمی برای تقاضای اجارهی کوتاهمدت است.
- ترمینال جدید فرودگاه بینالمللی چیانگ مای که از سال ۲۰۲۴ در حال ساخت است، ظرفیت فرودگاه را به ۲۰ میلیون مسافر خواهد رساند.
- ارزش کاندوها در محلههای مرکزی مثل نیمانهمین (Nimmanhaemin) و شهر قدیم (Old City) طی سه سال گذشته حدود ۱۲ تا ۱۸ درصد رشد کرده است.
ریسکهایی که نباید نادیده گرفت
چیانگ مای بازاری فصلی است. از فوریه تا آوریل، شهر با پدیدهی دود و گردوغبار موسمی (haze season) دستبهگریبان است که در همین بازه، جذابیت اجارهی کوتاهمدت را کاهش میدهد. زیرساخت مدیریت املاک هم در چیانگ مای هنوز بهاندازهی پوکت توسعهیافته نیست؛ بنابراین انتخاب یک شرکت مدیریت املاک معتبر، نیازمند بررسی دقیقتر (due diligence) است. از سوی دیگر، پروژهی راهآهن پرسرعت بانکوک-چیانگ مای و توسعهی فرودگاه، در میانمدت میتواند دسترسی و سفرهای بازدید خریداران خارجی را بهطور محسوسی سادهتر کند.
جمعبندی: فرصت یا هشدار؟
تغییر ترکیب خریداران در چیانگ مای را نباید تهدید تلقی کرد؛ برعکس، این یک فرصت است. تقاضای چندملیتی، بازار را در برابر تکانههای سیاسی و ارزی یک کشور واحد مقاومتر میکند. آستانهی ورود پایینتر هم به سرمایهگذار اجازه میدهد پرتفوی خود را متنوع کند، بدون آنکه تمام سرمایهاش را در پوکتِ گرانتر متمرکز کند. برای کسانی که به دنبال رشد سرمایه در بازهی میانمدت هستند، دومین شهر بزرگ تایلند ارزش بررسی جدی دارد. تیم املاک تایلند نیز در صورت نیاز میتواند در ارزیابی پروژههای چیانگ مای و مقایسهی آنها با پوکت همراه شما باشد.
منبع: Nation Thailand