اگر تا امروز فکر میکردید سرمایهگذاری در تایلند یعنی خرید ویلا یا کاندو در پوکت و پاتایا، وقت آن رسیده نگاهتان را کمی بازتر کنید. تایلند در حال تبدیلشدن به قطب دیتاسنترهای آسیای جنوبشرقی است و این موضوع مستقیماً روی قیمت زمین و املاک صنعتی اثر گذاشته. مدیرعامل شرکت WHAUP بهنام آکارین، بهصراحت از دولت خواسته قوانین مربوط به قراردادهای مستقیم خرید برق (PPA) را سریعتر تصویب کند و هشدار داده بدون این قوانین، صنعت دیتاسنتر به سقف ظرفیت خواهد رسید. این شرکت فقط در سهماهه اول ۲۰۲۶، رشد سود ۳۵ درصدی ثبت کرده؛ عددی که نشان میدهد موج بزرگتری در راه است.
پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند
- تقاضا برای دیتاسنتر در تایلند با نرخ دورقمی در حال رشد است و این موضوع باعث ساخت پارکهای فناوری جدید و ارتقای مناطق صنعتی موجود شده است
- WHAUP در سهماهه اول ۲۰۲۶ رشد سود ۳۵ درصدی گزارش کرده که نشان از ورود سرمایه واقعی به زیرساخت دیتاسنتر دارد
- قراردادهای مستقیم خرید برق (PPA) این امکان را میدهند که دیتاسنترها بدون واسطه شرکت برق دولتی، مستقیماً از تولیدکنندگان انرژی پاک برق بخرند؛ قانونیشدن این قراردادها برای رشد صنعت حیاتی است
- املاک صنعتی و فناوری نزدیک پستهای برق و کریدورهای فیبر نوری، طبق برآوردهای بازار سالانه ۱۰ تا ۱۵ درصد رشد قیمت داشتهاند
- کریدور اقتصادی شرقی (EEC) شامل استانهای چونبوری، رایونگ و چاچوئنگسائو، اصلیترین نقطه داغ پروژههای جدید است
- کل سرمایهگذاری اعلامشده برای دیتاسنترها در تایلند تا اوایل ۲۰۲۶ از مرز ۵ میلیارد دلار عبور کرده و این کشور را به سریعالرشدترین بازار زیرساخت دیجیتال آسهآن تبدیل کرده است
چند رقم کلیدی که باید بدانید
- تایلند از نظر اندازه بازار دیتاسنتر، سومین کشور آسهآن است، بعد از سنگاپور و اندونزی. طبق پیشبینی Structure Research، ظرفیت ملی دیتاسنترهای تایلند تا سال ۲۰۲۷ دو برابر خواهد شد
- بر اساس اعلام انجمن دیتاسنتر تایلند، ظرفیت ملی از حدود ۱۴۰۰ مگاوات در سال ۲۰۲۶ به حدود ۳۷۰۰ مگاوات تا سال ۲۰۳۰ میرسد؛ یعنی نرخ رشد سالانه مرکب نزدیک به ۲۷ درصد
- کریدور اقتصادی شرقی (EEC) بیشترین سهم سرمایهگذاری جدید را جذب میکند. سازمان سرمایهگذاری تایلند (BOI) برای پروژههای واجد شرایط در این منطقه، تا ۱۳ سال معافیت مالیاتی ارائه میدهد
- گوگل، آمازون وب سرویسز و مایکروسافت پروژههای ابری و زیرساختی خود را در تایلند اعلام کرده یا در حال اجرا دارند؛ مایکروسافت بهتنهایی نزدیک به ۱ میلیارد دلار تعهد سرمایهگذاری داده است
- طبق گزارش CBRE تایلند، نرخ اجاره املاک صنعتی کلاس A در چونبوری و رایونگ طی ۱۲ ماه گذشته ۱۲ درصد رشد کرده است
- زمینهای اطراف پستهای برق EGAT در شعاع ۲۰ کیلومتری استان چونبوری طی دو سال ۱۸ تا ۲۲ درصد گران شدهاند، در حالی که زمینهای صنعتی گستردهتر در چونبوری و رایونگ در همین بازه زمانی ۲۵ تا ۴۰ درصد رشد قیمت داشتهاند
- یک دیتاسنتر بزرگمقیاس (hyperscale) بین ۳۰ تا ۱۰۰ مگاوات برق مصرف میکند؛ رقمی قابل مقایسه با مصرف یک شهر کوچک، و فقط هزینه برق آن سالانه بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون بات است
چرا موضوع قراردادهای مستقیم برق (PPA) اینقدر مهم است؟
برای درک ابعاد واقعی این ماجرا، کافی است به معادله انرژی نگاه کنید. طبق قوانین فعلی تایلند و بدون وجود PPA مستقیم، اپراتورهای دیتاسنتر اجازه ندارند مستقیماً با تولیدکنندگان مستقل برق خورشیدی و بادی قرارداد ببندند و مجبورند برق را از شبکه دولتی و با نرخهای کمتر رقابتی بخرند. دقیقاً همین شکاف است که WHAUP خواستار رفع آن است.
اگر دولت بانکوک در سال ۲۰۲۶ مقررات PPA را نهایی کند، انتظار میرود ورود سرمایه به مناطق صنعتی شتاب بیشتری بگیرد. دیتاسنترها فقط به مگاوات نیاز ندارند؛ سالن سرور، سیستم خنککننده، ساختمان اداری برای کارکنان و فضای لجستیک برای تجهیزات هم لازم دارند. هر پروژه بزرگ، تقاضایی معادل ۱۵ هزار تا ۵۰ هزار متر مربع ساختوساز و زیرساخت وابسته ایجاد میکند.
آیا این بازار جایگزین کاندوی ساحلی است؟
برای سرمایهگذارانی که به خرید ملک تفریحی در پوکت یا پاتایا عادت کردهاند، این یک استراتژی کاملاً متفاوت است. بازده اجاره در پارکهای فناوری صنعتی بهصورت سالانه بین ۷ تا ۹ درصد به بات تایلند است؛ این عدد بهطور محسوسی بالاتر از بازده معمول ۴ تا ۶ درصدی کاندوهای ساحلی است. علاوه بر این، ریسک خالیماندن ملک کمتر است، قراردادهای اجاره طولانیتر بسته میشوند (بین ۳ تا ۱۰ سال)، و مستأجران اصلی معمولاً شرکتهای بزرگ فناوری بینالمللی هستند، نه گردشگرانی که برای چند هفته اجاره میکنند.
جغرافیای سرمایهگذاری هم در حال تغییر است. جایی که قبلاً همه توجهها روی خط ساحلی متمرکز بود، حالا کریدور بانکوک-چونبوری-رایونگ شایسته دقت جدی است. خط راهآهن سریعالسیر که سه فرودگاه دونمانگ، سووارنابومی و اوتاپائو را به هم وصل میکند، این کریدور را به یک منطقه اقتصادی یکپارچه تبدیل میکند.
محدودیتهای قانونی برای خریدار خارجی چیست؟
محدودیتهای ساختاری همچنان پابرجاست. اتباع خارجی نمیتوانند مستقیماً مالک زمین در تایلند شوند، اما میتوانند مالکیت کامل ساختمانها و سازهها را داشته باشند و میتوانند قرارداد اجاره بلندمدت تا ۳۰ سال با امکان تمدید منعقد کنند. شرایط ویژه داخل منطقه EEC به سرمایهگذاران خارجی اجازه میدهد قراردادهای اجاره تا ۴۹ سال ببندند.
سوالات پرتکرار
PPA چیست و چرا برای بازار ملک اهمیت دارد؟
PPA یا قرارداد خرید برق، یک قرارداد مستقیم بین تولیدکننده انرژی و مصرفکننده است. برای دیتاسنترها، دسترسی به برق پاک و مقرونبهصرفه یک موضوع حیاتی است. بدون PPA، ساخت تأسیسات جدید از نظر اقتصادی توجیهپذیر نیست و همین موضوع سقفی روی تقاضای زمین و فضای صنعتی میگذارد.
دیتاسنترها در کدام مناطق تایلند در حال ساخت هستند؟
مناطق اصلی ساختوساز، استانهای چونبوری، رایونگ و چاچوئنگسائو هستند که همگی بخشی از کریدور اقتصادی شرقی (EEC) محسوب میشوند. پروژههای دیگری هم در حومه بانکوک و نونتابوری در حال اجراست.
بازدهی املاک صنعتی در تایلند چقدر است؟
میانگین بازده اجاره در پارکهای فناوری منطقه EEC سالانه ۷ تا ۹ درصد به بات تایلند است؛ عددی بالاتر از کاندوهای ساحلی معمول، و قراردادهای اجاره در این بخش معمولاً بسیار طولانیتر منعقد میشوند.
آیا اتباع خارجی میتوانند در املاک صنعتی تایلند سرمایهگذاری کنند؟
بله، اما با محدودیت. مالکیت مستقیم زمین ممنوع است، اما قراردادهای اجاره ۳۰ تا ۴۹ ساله و همچنین مشارکت مشترک (joint venture) با شریک تایلندی، گزینههای در دسترس هستند. منطقه EEC هم شرایط راحتتری برای سرمایهگذاران خارجی فراهم کرده است.
رونق دیتاسنتر چه تأثیری روی بازار مسکن مسکونی دارد؟
تأثیر غیرمستقیم اما قابل توجه است. هر دیتاسنتر بزرگ، بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ شغل تخصصی ایجاد میکند و همین متخصصان تقاضای اجاره آپارتمان و تاونهاوس در شعاع ۱۵ تا ۳۰ کیلومتری تأسیسات را بالا میبرند و قیمتها را در آن منطقه افزایش میدهند.
دولت تایلند کِی مقررات PPA مستقیم را تصویب میکند؟
تاریخ قطعی هنوز مشخص نیست. WHAUP و سایر بازیگران این صنعت در حال لابیگری برای تصویب این مقررات در طول سال ۲۰۲۶ هستند. تأخیر احتمالی میتواند روند ساختوساز را کند کند، اما روند کلی رشد بازار را معکوس نخواهد کرد.
ریسکهای سرمایهگذاری در املاک نزدیک به صنعت فناوری چیست؟
مهمترین ریسکها شامل عدم قطعیت قانونی درباره تصویب PPA، وابستگی به مستأجران اصلی، نوسان نرخ بات، و نقدشوندگی محدودتر هنگام فروش مجدد است. داراییهای صنعتی معمولاً کندتر از کاندوهای ساحلی به فروش میرسند.
آیا الان زمان مناسبی برای خرید زمین در منطقه EEC است؟
قیمت زمین نزدیک پستهای برق کلیدی طی دو سال گذشته ۱۸ تا ۲۲ درصد و در مناطق صنعتی گستردهتر تا ۲۵ تا ۴۰ درصد رشد کرده است. پتانسیل رشد بیشتر همچنان وجود دارد، اما ورود به این بازار باید فقط با درک روشن از ساختار حقوقی معامله و با افق نگهداری حداقل ۵ ساله انجام شود.
بازار املاک صنعتی و فناوری تایلند یک هیجان زودگذر نیست، بلکه یک تحول ساختاری واقعی است. رونق دیتاسنترها با سرمایه واقعی از سوی بزرگترین شرکتهای جهان پشتیبانی میشود و دولت تایلند هم فعالانه با معافیت مالیاتی و مناطق اولویتدار، این صنعت را تشویق میکند. برای سرمایهگذارانی که آمادهاند فراتر از فرمت آشنای ملک تفریحی نگاه کنند، این یکی از امیدوارکنندهترین حوزههای سرمایهگذاری در کل منطقه است. تیم املاک تایلند آماده است در بررسی این فرصتها و ساختار حقوقی معاملات کنارتان باشد.
منبع: بنکوک پست