اگر این روزها به فکر خرید ملک در پوکت یا سایر مقاصد ساحلی تایلند هستید، خبر تازهای از بانکوک رسیده که مستقیماً روی جیب شما اثر میگذارد. دولت تایلند هزینه انتقال سند مالکیت را از ۲ درصد به ۰.۰۱ درصد و هزینه ثبت وام مسکن را از ۱ درصد به ۰.۰۱ درصد کاهش داده است. برای بسیاری از هموطنانی که سرمایه خود را از ایران یا سایر کشورهای منطقه به بازار ملک تایلند منتقل میکنند، این تفاوت میتواند معادل هزینه یک سفر بازدید از ملک، دستمزد وکیل محلی یا حتی بخشی از هزینههای اثاثیه واحد جدید باشد.
نکته مهم اینجاست که این تخفیف، برخلاف نسخههای قبلی که هر بار فقط چند ماه اعتبار داشتند، اینبار افق زمانی بلندمدتی دارد. هیئت دولت تایلند این نرخ ۰.۰۱ درصدی را تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۷ تمدید کرده است. سرمایهگذاران خارجی که واحد کاندومینیوم را در سهمیه مالکیت کامل (فریهولد) خریداری میکنند، دقیقاً از همان نرخ تخفیفخوردهای بهرهمند میشوند که شهروندان تایلندی از آن استفاده میکنند؛ یعنی هیچ تبعیضی در این بخش از هزینهها وجود ندارد.
پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند
- هزینه انتقال سند از ۲ درصد به ۰.۰۱ درصد ارزش کارشناسی ملک کاهش یافته است.
- هزینه ثبت وام مسکن از ۱ درصد به ۰.۰۱ درصد رسیده است.
- این نرخهای تخفیفدار فقط برای املاک مسکونی با قیمت خرید و ارزش کارشناسی تا سقف ۷ میلیون بات و وامهایی تا سقف ۷ میلیون بات در هر قرارداد اعمال میشود.
- روی یک واحد ۵ میلیون باتی، مجموع صرفهجویی حدود ۱۴۹,۵۰۰ بات (تقریباً معادل ۴,۲۰۰ دلار آمریکا) خواهد بود.
- این طرح تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۷ ادامه دارد که نسبت به نسخههای کوتاهمدت قبلی، اطمینان خاطر بسیار بیشتری به خریداران میدهد.
- انواع ملک مشمول شامل خانههای ویلایی مستقل، تاونهاوس، واحدهای کاندومینیوم و زمین همراه با ساختمان است؛ فروش مالکیت جزئی یا مشاعی از این تخفیف مستثناست.
چرا این تغییر برای خریداران ایرانی اهمیت دارد؟
بسیاری از خریداران فارسیزبان، بهویژه در بازار پوکت، معمولاً واحدهایی در بازه قیمتی چند میلیون باتی جستوجو میکنند؛ دقیقاً همان بازهای که این طرح آن را پوشش میدهد. وقتی هزینه انتقال سند از میلیونها بات به چند هزار بات کاهش مییابد، این مبلغ آزادشده میتواند صرف هزینههای جانبی مثل مبلمان، ثبت شرکت (در صورت نیاز به ساختار لیزهولد برای زمین) یا حتی افزایش بودجه برای واحد بهتر شود.
هزینههای استاندارد معامله ملک در تایلند چگونه محاسبه میشود؟
در حالت عادی، خرید ملک در تایلند شامل چند ردیف هزینه جداگانه است:
- هزینه انتقال سند: معمولاً ۲ درصد
- حق تمبر (Stamp Duty): ۰.۵ درصد
- مالیات ویژه کسبوکار (Specific Business Tax): ۳.۳ درصد، که فقط در صورت فروش مجدد ملک ظرف ۵ سال اول مالکیت اعمال میشود
- مالیات تکلیفی (Withholding Tax): بر اساس جدول پلکانی محاسبه میشود
تخفیف فعلی دولت تایلند فقط روی دو مورد اول یعنی هزینه انتقال سند و هزینه ثبت وام مسکن اثر دارد؛ مالیات ویژه کسبوکار و مالیات تکلیفی همچنان به همان شکل قبلی محاسبه میشوند.
چه نهادی مسئول ثبت این هزینههاست؟
اداره ثبت اسناد و املاک تایلند (Department of Lands) تنها نهاد رسمی برای ثبت انتقال مالکیت در این کشور است. مبنای محاسبه هزینهها، ارزش کارشناسیشده دولتی ملک است که ممکن است با قیمت واقعی خرید و فروش تفاوت داشته باشد؛ بنابراین همیشه بهتر است پیش از نهاییکردن معامله، ارزش کارشناسی رسمی ملک مورد نظر را استعلام بگیرید.
این طرح چه تأثیری روی کل بازار ملک تایلند دارد؟
بر اساس برآورد وزارت دارایی تایلند، تمدید این طرح میتواند از گردش سالانه حدود ۵۴۰ میلیارد بات در بازار ملک حمایت کند و چیزی نزدیک به ۳۰۵ میلیارد بات سرمایهگذاری اضافی به این بخش جذب کند. این ارقام نشان میدهد که دولت تایلند صنعت ساختوساز و املاک را یکی از موتورهای اصلی رشد اقتصادی میداند و قصد ندارد بهراحتی از این حمایت عقب بنشیند.
خریداران خارجی چه سهمی از بازار کاندومینیوم دارند؟
خریداران خارجی هنوز نقش پررنگی در بازار کاندومینیوم تایلند بازی میکنند. بر اساس دادههای صنعتی، تعداد خریدهای سالانه واحدهای کاندومینیوم توسط خارجیها در سالهای ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵ در حدود ۱۴,۵۰۰ واحد ثابت مانده و تنها در سهماهه اول ۲۰۲۵ حدود ۳,۹۱۹ واحد به این آمار اضافه شده است. بانکوک، چونبوری و پوکت همچنان اصلیترین کانونهای این تقاضا محسوب میشوند.
از میان مقاصد مختلف، پوکت، پاتایا و سامویی سه شهری هستند که در آنها خریداران خارجی بیشترین سهم را از کل خریدهای کاندومینیوم دارند. به همین دلیل، تأثیر عملی این کاهش هزینهها روی تقاضای سرمایهگذاری خارجی، بیش از هر جای دیگر در همین سه منطقه احساس خواهد شد؛ خبری که برای مشتریان علاقهمند به پوکت که با تیم املاک تایلند در ارتباط هستند، اهمیت ویژهای دارد.
آیا خارجیها میتوانند مالک کامل زمین یا خانه شوند؟
خیر، مالکیت مستقیم زمین یا خانه برای اتباع خارجی در تایلند همچنان بهشدت محدود است. مالکیت کامل (فریهولد) فقط برای واحدهای کاندومینیوم و در چارچوب سهمیه ۴۹ درصدی خارجی در هر پروژه امکانپذیر است. برای املاک زمینی یا ویلایی، معمولاً از ساختار اجاره بلندمدت (لیزهولد) یا ثبت شرکت تایلندی استفاده میشود.
نکته مهم: این تخفیف هیچ تأثیری روی مالیات ویژه کسبوکار (۳.۳ درصد) ندارد؛ این مالیات همچنان برای املاکی که ظرف پنج سال اول مالکیت دوباره فروخته شوند، اعمال میشود.
جمعبندی برای خریداران جدی
یک تخفیف چندساله با یک ضربالاجل مشخص اما نسبتاً دور، فرصت واقعی میدهد تا خرید خود را با آرامش و برنامهریزی درست پیش ببرید، نه با عجله و تصمیمهای شتابزده. اگر ملک مورد نظرتان را پیدا کردهاید و بررسیهای حقوقی و فنی آن (Due Diligence) را هم انجام دادهاید، بازه فعلی که تا میانه سال ۲۰۲۷ ادامه دارد، زمان مناسبی برای نهاییکردن معامله است. صرفهجویی ۱۵۰,۰۰۰ تا ۳۰۰,۰۰۰ بات عملاً مثل یک درصد بازده اضافه است که دولت تایلند بهطور مستقیم آن را در اختیار خریدار قرار میدهد. با این حال، این طرح در نهایت یک تصمیم سیاستی است و ممکن است در آینده تغییر کند؛ بنابراین قفلکردن شرایط هرچه زودتر، همچنان انتخاب امنتری است.
منبع: The Nation Thailand
آماده سرمایهگذاری در تایلند هستید؟ کارشناسان ما در املاک تایلند به شما کمک میکنند ملک ایدهآل خود را پیدا کنید.