اگر این روزها دنبال خرید ملک در پوکت هستید، احتمالاً به گوشتان رسیده که مقامات تایلندی از اوایل ۲۰۲۶ دست به بازرسیهای سنگین معاملات ملکی خارجیها زدهاند. خبر خوب برای خریداران جدی این است: این موج بازرسی نهتنها بازار را نترسانده، بلکه توسعهدهندگانی که شفاف کار میکنند، رشد ۱۵ تا ۲۰ درصدی استعلام خریداران را نسبت به مدت مشابه در ۲۰۲۵ گزارش کردهاند. در مقابل، ساختارهای خاکستری و نمایندهای (نامینی) بهسرعت جذابیت خود را از دست دادهاند.
نکته مهم این است که قانون جدیدی وضع نشده؛ مقامات تایلندی صرفاً قوانین قدیمی را با جدیت بیشتری اجرا میکنند. قانون آپارتمان (کاندومینیوم) مصوب ۱۹۷۹، قانون زمین تایلند، و سهمیه ۴۹ درصدی مالکیت خارجی در پروژههای کاندو، سالهاست که در کتاب قانون وجود دارند اما اجرای آنها تا همین اواخر سست بود. حالا این وضعیت عوض شده و هر سرمایهگذار بینالمللی که چشمش به پوکت است، باید دقیقاً بداند ماجرا از چه قرار است.
چرا این بازرسیها اتفاق افتادهاند؟
بر اساس گزارش بانک مرکزی تایلند، حوالههای ارزی وارده برای خرید ملک در پوکت در سال ۲۰۲۵ حدود ۲۷ درصد رشد کرد؛ جهشی که توجه نهادهای نظارتی را جلب کرد. از اوایل ۲۰۲۶، اداره ثبت زمین استان پوکت شروع به بررسی متقابل سوابق سهامداران شرکتهای تایلندی کرد که خارجیها برای خرید زمین از آنها استفاده میکنند.
نکتهای که خیلی از خریداران ایرانی و فارسیزبان از آن غافلاند این است: از ۱ آگوست ۲۰۲۶، سازمان توسعه کسبوکار تایلند (DBD) سهامداران تایلندی در شرکتهایی با سرمایهگذاری خارجی را ملزم میکند سه ماه مدارک مالی (مثل صورتحساب بانکی) ارائه دهند تا توان سرمایهگذاری واقعی خود را ثابت کنند. این بخشی از یک طرح گستردهتر برای مقابله با ساختارهای نامینی در بخش املاک، هتلداری و ریزورتهاست.
سهمیه ۴۹ درصدی یعنی چه، و چرا الان جدیتر گرفته میشود؟
طبق قانون کاندومینیوم مصوب سال ۲۵۲۲ (۱۹۷۹ میلادی)، اتباع خارجی نمیتوانند بیش از ۴۹ درصد از کل متراژ ثبتشده یک پروژه کاندو را مالک شوند؛ باقیمانده یعنی ۵۱ درصد باید متعلق به شهروندان تایلندی یا نهادهایی با اکثریت سهام تایلندی باشد. نکته کلیدی برای خریدار فارسیزبان این است: تا پیش از این، خیلی از دفاتر زمین این سهمیه را چندان دقیق چک نمیکردند، اما الان هر تراکنش بهصورت جداگانه در اداره ثبت زمین بررسی میشود. اگر سهمیه یک پروژه پر شده باشد، دیگر امکان ثبت مالکیت فریهولد (تماممالکیت) وجود ندارد و تنها گزینه باقیمانده، لیزهولد (اجاره بلندمدت) است.
مالکیت نامینی چرا خطرناک است؟
مالکیت زمین از طریق واسطه یا 'نامینی' تایلندی، طبق ماده ۹۶ مکرر قانون زمین تایلند جرم کیفری محسوب میشود. مجازات آن تا ۲۰,۰۰۰ بات جریمه نقدی و/یا تا ۲ سال حبس است. اگر ویلایی از طریق چنین ساختاری خریداری شده باشد، اداره ثبت زمین میتواند حقوق مالکیت شرکت تایلندی را باطل کند و در این صورت خریدار خارجی هم ملک و هم سرمایهگذاری خود را از دست میدهد؛ مسئولیت کیفری هم متوجه هر دو طرف معامله میشود. این دقیقاً همان ریسکی است که خیلی از واسطههای غیرحرفهای دربارهاش سکوت میکنند.
کدام مناطق پوکت زیر ذرهبین هستند؟
بازرسیها بیشتر روی ساحل غربی جزیره متمرکزند: بانگ تائو، چرنگتالای، لایان، کامالا و راویی. این مناطق بالاترین تراکم معاملات مرتبط با خارجیها و ویلاهای ثبتشده از طریق شرکتهای تایلندی را دارند.
این بازرسیها چه تأثیری روی قیمتها گذاشته؟
برخلاف انتظار خیلیها، این فشار نظارتی باعث رکود نشده؛ بلکه پروژههای شفاف و قانونی رشد قیمت را تجربه میکنند. میانگین قیمت هر مترمربع در پوکت در بخش کاندوهای ساحلی به ۸۵,۰۰۰ تا ۱۳۰,۰۰۰ بات رسیده است. بازده اجاره سالانه کاندوهای فریهولد هم بین ۵ تا ۷ درصد است که پوکت را به یکی از جذابترین بازارهای جنوب شرق آسیا تبدیل میکند. جالب اینکه تایلند در شاخص شفافیت املاک جهانی JLL در سال ۲۰۲۴ رتبه ۳۶ را کسب کرد، یعنی طی دو سال شش پله صعود داشته است.
برای خریدار ایرانی که با ارزهای دیجیتال یا حوالههای بینالمللی وارد این بازار میشود، این یعنی: هر چه شفافتر بخرید، داراییتان ارزش پایدارتری خواهد داشت.
گزینه قانونی برای مالکیت ویلا چیست؟
از آنجا که مالکیت مستقیم زمین برای خارجیها ممنوع است، ساختار لیزهولد ۳۰+۳۰+۳۰ ساله (اجاره سیساله با دو بار تمدید) رایجترین و امنترین راه قانونی برای کنترل بلندمدت ویلا محسوب میشود. معمولاً مالکیت به دو بخش تقسیم میشود: لیزهولد ثبتشده برای زمین، و سند فریهولد جداگانه برای خود ساختمان؛ این دو بهصورت خودکار به هم متصل نیستند و باید هر دو بهدرستی ثبت شوند.
فعلاً دولت تایلند در حال بررسی طرحی است که به خارجیها اجازه دهد تا ۱ رای زمین (۱۶۰۰ مترمربع) با حداقل سرمایهگذاری ۴۰ میلیون بات خریداری کنند، اما این لایحه هنوز تصویب نشده است.
چطور بهعنوان خریدار خارجی از خودم محافظت کنم؟
سه قدم کلیدی وجود دارد:
۱. فقط کاندوهای فریهولد را از توسعهدهندگانی بخرید که سهمیه ۴۹ درصدیشان بهطور قابلتایید مشخص است.
۲. برای ویلا، حتماً از ساختار لیزهولد ثبتشده در اداره ثبت زمین استفاده کنید.
۳. پیش از امضای هر قراردادی، یک وکیل مستقل بگیرید تا سند چانوت (Chanote) و تاریخچه کامل زمین را بررسی کند.
توجه داشته باشید که معاملات زمین بالای ۵ میلیون بات هم اکنون با بررسی دقیقتری درباره منشأ وجوه و مالک واقعی روبهرو هستند، بهخصوص در مواردی که ازدواج، افراد زیر سن قانونی، یا شرکتهای تحت کنترل خارجی درگیر باشند.
نتیجهگیری: باید صبر کرد یا الان وارد شد؟
بهطرز عجیبی، سختگیری بیشتر بازار را امنتر میکند. با تغییر مسیر تقاضا از بخش خاکستری به بخش شفاف، قیمت املاک قانونی و مستندسازیشده در حال افزایش است؛ صبر کردن معمولاً یعنی شش ماه بعد برای همان ملک، پول بیشتری بپردازید. سختگیری فعلی در پوکت تهدیدی برای خریدار آگاه نیست؛ بلکه فیلتری است که ساختارهای مبهم را از بازار حذف میکند و ارزش داراییهای قانونی را بالا میبرد. کار از طریق کانالهای تاییدشده، همکاری با وکیل واجد شرایط، و انتخاب پروژههایی با مستندات کامل، کلید موفقیت است.
اگر قصد سرمایهگذاری در تایلند را دارید، تیم املاک تایلند آماده است تا شما را در انتخاب ملک مناسب و بررسی مدارک قانونی همراهی کند.
منبع: Nation Thailand