اگر ملکی در پوکت دارید یا قصد خرید آن را دارید و ساختار مالکیتتان از طریق یک شریک تایلندی صوری (نامینی) تعریف شده، این خبر مستقیماً به شما مربوط میشود: در سال 2026، مقامات استان پوکت بازرسی از بیش از 361 شرکت مشکوک به مالکیت نامینی یا فعالیت بدون مجوز قانونی را آغاز کردهاند و این بار برخورد جدی و هماهنگ است، نه یک اقدام نمایشی موقت.
چرا این ماجرا الان داغ شده؟
جرقه این بازرسی گسترده از یک حادثه پرسروصدا نزدیک خانه چاباد (Chabad House) در پوکت زده شد که توجه پلیس و اداره مهاجرت را به سمت شبکهای از شرکتهای خارجی با ساختار مشکوک جلب کرد. نتیجه این توجه، بزرگترین بازبینی کسبوکارهای خارجی در سالهای اخیر در این جزیره بوده است.
موضوع اصلی خیلی پیچیده نیست. قانون کسبوکار خارجی تایلند مصوب سال 1999 (Foreign Business Act B.E. 2542) مالکیت زمین توسط خارجیها و کنترل برخی دستههای کسبوکار را محدود کرده است. برای دههها، بسیاری از سرمایهگذاران خارجی این محدودیت را با استفاده از 'نامینی' دور میزدند؛ یعنی فردی تایلندی که رسماً روی کاغذ سهامدار اصلی شرکت است، اما در عمل هیچ کنترل واقعیای ندارد و تمام سرمایه و تصمیمگیری در دست طرف خارجی است. مقامات سالها از این آرایشها آگاه بودند اما برخورد آنها گزینشی و پراکنده بود. حالا این معادله عوض شده و اجرای قانون به شکلی هماهنگ، سیستماتیک و علنی درآمده است.
عدد و رقمها؛ این بار فقط یک هشدار نمادین نیست
ابعاد این عملیات در مقیاس منطقهای هم قابل توجه است. بازرسیهای مرتبط در پوکت، کرابی و پنگنگا تا این لحظه به صدور 59 حکم بازداشت و دستگیری 48 مظنون انجامیده که شامل 27 شهروند تایلندی و 21 شهروند خارجی از کشورهایی مثل اسرائیل، فرانسه، لهستان، سوئیس، آفریقای جنوبی، بریتانیا و هلند میشود؛ این آمار را رسانه The Phuket News منتشر کرده است. بازرسان همچنین 89 قطعه زمین به ارزش بیش از 1.05 میلیارد بات در این سه استان را شناسایی کردهاند که حدود 231 میلیون بات از این ارزش فقط مربوط به پوکت است.
طبق گزارش The Nation Thailand، عملیات گستردهتر منطقهای در پوکت، کرابی و پنگنگا تاکنون 76 شرکت و 89 قطعه زمین به ارزش بیش از 1.05 میلیارد بات را بازرسی کرده و به صدور 59 حکم بازداشت منجر شده است.
پاسخ کوتاه برای عجلهداران
- بیش از 361 شرکت در پوکت بهخاطر ظن مالکیت نامینی خارجی تحت بررسی هستند
- شروع این تحقیقات از یک حادثه نزدیک خانه چاباد بود که توجه پلیس و اداره مهاجرت را جلب کرد
- بازرسیها هم ساختار مالکیت را چک میکند و هم اینکه آیا کسبوکار مجوز فعالیت معتبر دارد یا نه
- متخلفان طبق قانون کسبوکار خارجی با مجازات کیفری روبهرو میشوند: جریمه تا 1 میلیون بات و حبس تا 3 سال
- سهامداران نامینی تایلندی هم مسئولیت برابر دارند، شامل جریمه تا 1 میلیون بات و/یا حبس
- توصیه به مالکان خارجی این است که ساختار شرکتی خود را بازبینی کرده و به سمت فرمتهای قانونی مالکیت مثل اجاره بلندمدت (لیزهولد) یا مالکیت کامل واحد آپارتمانی در سهمیه خارجی حرکت کنند
چهارچوب قانونی که باید بشناسید
- قانون کسبوکار خارجی مصوب 1999 (Foreign Business Act B.E. 2542) قانون اصلی محدودکننده مشارکت خارجیها در کسبوکار است و دهها فعالیت محدودشده از جمله تجارت و برخی خدمات را فهرست کرده است
- اداره توسعه کسبوکار تایلند (DBD) در سال 2025 بیش از 12,000 شرکت با مشارکت سرمایه خارجی را فقط در پوکت ثبت کرده و برآوردهای بازار نشان میدهد 15 تا 25 درصد از این شرکتها ممکن است ساختار مشکلدار داشته باشند
- قانون زمین تایلند (Land Code Act) مالکیت مستقیم زمین توسط خارجیها را ممنوع کرده است، با یک استثنا: سرمایهگذاریهای تأییدشده توسط سازمان سرمایهگذاری تایلند (BOI) با حداقل 40 میلیون بات که حق خرید تا 1 رای (معادل 1,600 متر مربع) زمین مسکونی را میدهد
- حداکثر مدت اجاره بلندمدت (لیزهولد) برای خارجیها 30 سال است که قابل تمدید بوده و باید در اداره ثبت اسناد (Land Department) ثبت شود
- خارجیها میتوانند تا 49 درصد از کل متراژ هر پروژه آپارتمانی را بهصورت مالکیت کامل (فریهولد) در اختیار داشته باشند
- اجرای قانون در سال 2026 بهصورت مشترک توسط پلیس، اداره مهاجرت و اداره توسعه کسبوکار انجام میشود؛ این اولین باری است که این فرمت بینسازمانی در پوکت به کار گرفته شده است
این ماجرا چه ربطی به کسانی دارد که فقط آپارتمان یا ویلا میخرند؟
خیلی از خریداران ایرانی که با ما در املاک تایلند مشورت میکنند، اولین سوالشان همین است: 'آیا این بازرسی به من هم مربوط میشود؟' خبر خوب این است که اگر واحد آپارتمانی شما مستقیماً و به نام شخص خارجی در سهمیه 49 درصدی فریهولد ثبت شده باشد، این تحقیقات هدفش شما نیست. هدف اصلی، شرکتهایی هستند که برای دور زدن محدودیت مالکیت زمین و کسبوکار ساخته شدهاند، نه خریداران خرد آپارتمان.
اما برای کسانی که ویلا خریدهاند یا قصد خرید دارند، ماجرا کمی متفاوت است. خارجیها نمیتوانند مالک زمین زیر ویلا باشند، اما مالکیت خود ساختمان (بنا) بلامانع است. رایجترین و امنترین ساختار قانونی، ترکیب اجاره بلندمدت 30 ساله (که قابل تمدید و ثبت رسمی در اداره زمین است) با مالکیت کامل بنا است. اگر ملک شما از طریق شرکتی با سهامدار تایلندی صوری خریداری شده، این دقیقاً همان الگویی است که در کانون توجه بازرسان قرار دارد.
اگر ساختار شرکت من نامینی باشد چه علائمی نشان میدهد؟
بازرسان دنبال چند علامت هشدار مشخص میگردند: سهامداران تایلندی که نمیتوانند منبع پول استفادهشده برای خرید سهام را توضیح دهند، عدم دخالت واقعی آنها در مدیریت شرکت، نبود سابقه پرداخت سود سهام، و مدارکی که فقط با امضای طرف خارجی ثبت شدهاند. توصیه جدی این است که یک وکیل مجاز تایلندی، ساختار شرکت شما را بهطور مستقل بازبینی کند، پیش از آنکه بازرسان این کار را انجام دهند.
اگر همین حالا ساختار نامینی دارم، چه کار کنم؟
فوراً با یک وکیل دارای مجوز تماس بگیرید. گزینههای پیش رو شامل درخواست مجوز رسمی کسبوکار خارجی (Foreign Business License) در صورتی که نوع فعالیت اجازه دهد، بازسازی ساختار با یک شریک تایلندی واقعی، فروش سهم، یا انحلال کامل شرکت است. هر روز تأخیر، ریسک حقوقی شما را بیشتر میکند.
آیا این موج بازرسی به شهرهای دیگر هم میرسد؟
ناظران بازار، پوکت را نوعی 'منطقه پایلوت' میدانند. عملیات مشابه از قبل به کرابی و پنگنگا گسترش یافته و انتظار میرود کمپینهای بعدی در کوه سامویی، پاتایا و چیانگ مای هم اجرا شود؛ جاهایی که تمرکز کسبوکارهای خارجی هم بالاست.
آیا قیمت ملک در پوکت تحت تأثیر قرار میگیرد؟
در کوتاهمدت ممکن است تعداد آگهیهای فروش از سمت مالکانی که میخواهند از ساختارهای پرریسک خارج شوند افزایش یابد؛ این میتواند فرصتهایی برای خریدارانی که از فرمتهای قانونی مالکیت استفاده میکنند ایجاد کند. در میانمدت، اجرای سختگیرانهتر قانون معمولاً شفافیت بازار را بالا میبرد و در بخش کاملاً مطابق با قانون، از قیمتها حمایت میکند.
چطور در 2026 با خیال راحت در پوکت سرمایهگذاری کنیم؟
سه مسیر اثباتشده وجود دارد: خرید واحد آپارتمانی فریهولد در چارچوب سهمیه 49 درصدی، گرفتن اجاره 30 ساله روی زمین و ویلا، یا سرمایهگذاری از طریق برنامه BOI با تعهد حداقل 40 میلیون بات. هر کدام از این مسیرها پیش از امضای هر قراردادی نیازمند بررسی حقوقی دقیق است.
جمعبندی
پیام روشن برای سرمایهگذاران این است: دوران ساختارهای مالکیت خاکستری در پوکت رو به پایان است. موج اجرایی سال 2026 یک اقدام مقطعی نیست، بلکه آغاز یک سختگیری سیستماتیک است. سرمایهگذارانی که همین حالا ساختار مالکیت خود را اصلاح کنند، داراییشان را حفظ میکنند؛ آنهایی که منتظر بمانند، ریسک از دست دادن هم کسبوکار و هم سرمایهشان را دارند.
منبع: The Phuket News