پاسخ کوتاه برای آنهایی که عجله دارند
ثروتمندان تایلندی در حال خروج از بازار ملک لندن هستند، اما برخلاف تصور، این پول به بانکوک برنمیگردد؛ مقصد آن توکیو و استراحتگاه اسکی نیسکو در ژاپن است. نکته جالب برای یک خواننده فارسیزبان که به دنبال سرمایهگذاری ملکی در آسیا میگردد این است: وقتی بازده اجاره، فصل گردشگری و قیمت ورود را مقایسه میکنیم، پوکت روی کاغذ از هر دو مقصد ژاپنی جلوتر میایستد. طبق گزارش نشریه The Nation Thailand، این جابجایی سرمایه صرفاً یک تب زودگذر نیست، بلکه بازتعریف واقعی نقشه ملک لوکس در آسیاست.
چرا سرمایهداران تایلندی دیگر لندن را نمیخواهند؟
هزینه نگهداری ملک در بریتانیا برای خریداران خارجی روزبهروز سنگینتر شده است. مالیات تمبر (Stamp Duty Land Tax) برای افراد غیرمقیم ۲٪ اضافه بر نرخ استاندارد دارد، و مالیات سالانه ATED برای املاک گرانقیمتی که از طریق شرکت نگهداری میشوند، از ۴,۱۵۰ پوند در سال شروع میشود. اگر اینها را کنار بیثباتی سیاسی پساـبرگزیت و افت بازار اجاره در مرکز لندن بگذاریم، جذابیت ملک انگلیسی برای یک سرمایهگذار آسیایی به سرعت کمرنگ میشود.
چرا توکیو و نیسکو مقصد بعدی شدند؟
ین ژاپن در سال ۲۰۲۵ نزدیک به کف چند ساله خود در برابر دلار معامله میشد، که ورود سرمایه خارجی را ارزانتر کرده، هرچند ریسک ارزی هنگام تبدیل درآمد اجاره را هم بالا برده است. توکیو با سیستم حقوقی شفاف، تقاضای اجاره پایدار و بازده اجارهای ۳.۵ تا ۴.۵٪ در سال، مقصدی امن به نظر میرسد. طبق آمار موسسه اقتصاد املاک ژاپن، قیمت آپارتمانهای نوساز در ۲۳ منطقه ویژه توکیو طی ۲۰۲۴-۲۰۲۵ بیش از ۲۰٪ رشد کرده و قیمت هر متر مربع در مرکز شهر از ۱۵,۰۰۰ دلار فراتر رفته است.
نیسکو در جزیره هوکایدو، که گاهی 'شامونی آسیا' لقب میگیرد، مقصد گردشگران ثروتمند از هنگکنگ، سنگاپور و استرالیاست. قیمت شالههای لوکس آنجا طی پنج سال اخیر دو برابر شده، اما فصل اوج اشغال فقط ۴ ماه (دسامبر تا مارس) طول میکشد و ورود به بخش پرمیوم از حدود ۵۰۰,۰۰۰ دلار آغاز میشود.
ژاپن هیچ محدودیتی برای مالکیت مطلق (فریهولد) زمین و ساختمان توسط خارجیها ندارد، اما مالیات خرید حدود ۳ تا ۴٪ از ارزش ارزیابیشده بهعلاوه هزینههای ثبت را شامل میشود.
پوکت چطور از توکیو و نیسکو جلو میزند؟
اینجاست که ماجرا برای خواننده ایرانی جذاب میشود. پوکت در سه جبهه اصلی برنده است:
- بازده بالاتر: ویلاهای پرمیوم پوکت وقتی توسط اپراتورهای حرفهای اجاره مدیریت میشوند، بازدهی سالانه ۶ تا ۸٪ میسازند؛ این عدد به وضوح از ۳.۵ تا ۴.۵٪ توکیو بالاتر است.
- فصل اجاره طولانیتر: فصل گردشگری پوکت ۸ تا ۱۰ ماه طول میکشد، در برابر تنها ۴ ماه فصل اوج نیسکو، یعنی جریان درآمدی بهمراتب پایدارتر.
- قیمت ورود پایینتر: میانگین قیمت هر متر مربع در بخش پرمیوم پوکت بین ۴,۰۰۰ تا ۷,۰۰۰ دلار است، یعنی ۲ تا ۳ برابر ارزانتر از توکیو؛ آپارتمانهای باکیفیت از ۱۲۰,۰۰۰ تا ۱۵۰,۰۰۰ دلار در دسترساند.
نکتهای که کمتر گفته میشود اما برای خریدار ایرانی اهمیت زیادی دارد: پوکت یکی از معدود بازارهای استراحتگاهی جهان است که در آن خارجیها میتوانند مالکیت فریهولد (سند تکبرگ کامل) روی آپارتمان داشته باشند، بدون نیاز به شرکت واسط یا ساختار پیچیده حقوقی.
آیا این فقط یک موج زودگذر است؟
خیر، به نظر میرسد ساختاریتر از یک ترند فصلی است. طبق گزارش Bangkok Post، تمایل به ملک لوکس در پوکت بهطور فزایندهای از سوی خریداران امارات، خاورمیانه و چین دیده میشود؛ این گروهها دیگر پوکت را یک بازی سوداگرانه کوتاهمدت نمیبینند، بلکه آن را بهعنوان یک پایگاه دائمی برای متنوعسازی دارایی انتخاب میکنند. طبق دادههای اخیر بازار، ۶۲٪ از تقاضای ملک در پوکت از خارج تایلند میآید، از خریدارانی در ۱۴۱ کشور جهان. تایلند همچنین در رتبهبندیهای بازار، جزو ۵ مقصد برتر آسیا برای سرمایهگذاری مستقیم خارجی در بخش املاک قرار دارد.
مقایسه سریع سه بازار
| شاخص | توکیو | نیسکو | پوکت |
|---|---|---|---|
| بازده اجاره سالانه | ۳.۵ تا ۴.۵٪ | ۴ تا ۶٪ (فصل اوج) | ۶ تا ۸٪ |
| طول فصل پررونق اجاره | تمام سال | حدود ۴ ماه | ۸ تا ۱۰ ماه |
| قیمت هر متر مربع (پرمیوم) | بیش از ۱۵,۰۰۰ دلار | (بخش شاله، ورودی حدود ۵۰۰,۰۰۰ دلار) | ۴,۰۰۰ تا ۷,۰۰۰ دلار |
| مالکیت خارجی | فریهولد بدون محدودیت | فریهولد بدون محدودیت | فریهولد در آپارتمانها امکانپذیر |
آیا سرمایهگذاران بینالمللی باید مسیر پول تایلندی به ژاپن را دنبال کنند؟
لزوماً نه. جذابیت ژاپن برای سرمایهداران تایلندی بیشتر ریشه در نزدیکی جغرافیایی و پیوندهای فرهنگی دارد. برای یک مخاطب بینالمللیتر، از جمله سرمایهگذار فارسیزبان، پوکت اکوسیستم راحتتری ارائه میدهد: پروازهای متعدد و مستقیم، تقاضای رو به رشد خریداران خاورمیانهای و چینی، زیرساخت توسعهیافته در مناطقی مثل بانگتائو و لاگونا، و بازاری که پیمایش آن سادهتر است.
چه بازدهی میتوان از اجاره ویلا در پوکت انتظار داشت؟
ویلاهای پرمیوم تحت مدیریت حرفهای، پیش از کسر هزینههای عملیاتی، بازدهی سالانه ۶ تا ۸٪ نشان میدهند. آپارتمانهایی با برنامه اجاره تضمینی بازدهی ۵ تا ۷٪ ارائه میدهند. هر دو رقم از اکثر پایتختهای آسیایی بهتر است.
چگونه سفر بازدید ملک به پوکت را برنامهریزی کنیم؟
یک سفر بازدید ۳ تا ۵ روزه معمولاً برای دیدن پروژههای اصلی کافی است. بهتر است اقامتگاه نزدیک مناطق مورد نظر از قبل رزرو شود و جلسات با سازندگان از پیش هماهنگ گردد. ماههای نوامبر تا مارس بهترین زمان برای بازدید حضوریاند، چون همه ملکها بهراحتی در دسترس هستند.
منبع: Bangkok Post
جمعبندی
جابجایی سرمایه تایلندی از لندن به آسیا یک موج زودگذر نیست، بلکه یک بازآرایی ساختاری در نقشه ثروت منطقه است. سرمایهگذاران آسیایی به دنبال بازارهایی با بازده قوی، قوانین شفاف و هزینه عملیاتی پایین هستند. در تمام این معیارها پوکت همردیف توکیو میایستد، و در بازده اجاره، از آن پیشی میگیرد. برای سرمایهگذارانی که بهدنبال تعادل بین رشد سرمایه و جریان نقدی هستند، جزیره پوکت همچنان یکی از قویترین گزینههای منطقه است. تیم املاک تایلند آماده است در انتخاب پروژه مناسب همراهتان باشد.