اگر قصد خرید ملک در تایلند، بهویژه بانکوک یا پوکت را دارید، این خبر باید توجه شما را جلب کند: پلیس تایلند اخیراً شبکهای متشکل از ۳۳ شرکت را که توسط اتباع چینی برای دور زدن قانون مالکیت زمین ایجاد شده بود، کشف و منحل کرد. ارزش کل املاک درگیر در این پرونده بیش از ۱.۲۷۵ میلیارد بات (معادل تقریباً ۳۵ میلیون دلار) برآورد شده است. این پرونده صرفاً یک اتفاق مقطعی نیست، بلکه بخشی از یک روند گستردهتر سختگیری مقامات تایلندی علیه ساختارهای مالکیت صوری در سراسر کشور است.
برای خریدارانی که رویای داشتن ویلا یا خانهای در تایلند را دارند، از جمله ایرانیهایی که این روزها بازار پوکت و بانکوک را زیر نظر گرفتهاند، وقت آن رسیده که واقعبینانه به ریسکهای حقوقی این نوع سرمایهگذاری نگاه کنند.
پاسخ کوتاه برای عجلهدارها
پلیس تایلند یک شبکه صوری چینی را کشف کرد که شامل ۳۳ شرکت و ۳۳ ویلای لوکس در بانکوک به ارزش بیش از ۱.۲۷۵ میلیارد بات بود. این ساختار با استفاده از سهامداران صوری تایلندی، ممنوعیت مالکیت زمین توسط خارجیها طبق ماده ۸۶ قانون زمین را دور میزد. مجازات این تخلف شامل مصادره اموال، جریمه نقدی و تعقیب کیفری طبق قانون کسبوکار خارجی (FBA) است. این فقط نوک کوه یخ است؛ عملیات مشابهی در فاز سوم در پوکت نیز ۷۷ شرکت و اموالی به ارزش ۱.۰۵۳ میلیارد بات را هدف قرار داده است. خوشبختانه راههای قانونی جایگزین مثل خرید کاندومینیوم با مالکیت مطلق (freehold)، اجاره بلندمدت ۳۰+۳۰+۳۰ ساله، و ساختارهای مرتبط با BOI همچنان در دسترس هستند.
چرا این پرونده برای هر خریدار خارجی مهم است؟
ممنوعیت مالکیت زمین توسط اتباع خارجی در ماده ۸۶ قانون زمین مصوب ۱۹۵۴ (Land Code Act) ذکر شده است. این قانون بیش از ۷۰ سال است که بدون تغییر باقی مانده و هیچ استثنایی، حتی برای دارندگان اقامت یا ویزای الیت، در نظر نگرفته است.
قانون کسبوکار خارجی مصوب ۱۹۹۹ (Foreign Business Act) سقف مالکیت خارجی در شرکتهای تایلندی فعال در برخی حوزهها، از جمله معاملات زمین را ۴۹ درصد تعیین کرده است. ساختارهایی که در آنها سهامداران تایلندی صرفاً اسمی هستند و هیچ سرمایه واقعی نمیآورند (nominee)، جرم کیفری محسوب میشوند.
جزئیات پرونده بانکوک چه میگوید؟
بر اساس گزارش The Nation Thailand، املاک درگیر در این پرونده در محلههای معتبر بانکوک واقع شدهاند و میانگین ارزش هر خانه حدود ۳۸.۶ میلیون بات (بیش از ۱ میلیون دلار) بوده است.
مناطقی که بیشترین بررسی و نظارت را دریافت میکنند عبارتند از سوخومویت، ساتورن، تونگلور و مجموعههای مسکونی محصور (moo baan) در نواحی بانگنا و رامکامهنگ. املاکی که ارزش آنها بالای ۲۰ میلیون بات باشد، بهطور خودکار برای بررسی علامتگذاری میشوند.
آیا این ماجرا فقط مربوط به پوکت یا سرمایهگذاران چینی است؟
خیر، اینطور نیست. در عملیات موازی فاز سوم در پوکت، پانگنگا و کرابی، بیش از ۵۰۰ نیروی پلیس مستقر شدند، ۵۹ نفر بازداشت شدند، ۶۰ سایت مورد بازرسی قرار گرفت و ۷۷ شرکت مرتبط با زمین و ساختار سهامداری زیر ذرهبین رفتند؛ اموال درگیر در این عملیات حدود ۱.۰۵۳ میلیارد بات ارزش داشت.
در مقیاس سراسری، تنها در سامویی و پانگان بیش از ۱۱,۴۰۰ شرکت مرتبط با خارجیها مورد بازبینی قرار گرفتهاند، و در کل کشور بیش از ۷,۰۰۰ شرکت بررسی و بیش از ۸۵۰ شرکت تاکنون تحت پیگرد قانونی قرار گرفتهاند. برآورد میشود این پروندهها معادل ۱۵ میلیارد بات به ضرر دولت تایلند تمام شده باشد.
قانون بدون استثنا شامل تمام اتباع خارجی میشود. پروندههای مشابه پیشتر علیه اتباع روسیه، کشورهای اروپایی و استرالیا، بهویژه در پوکت و کوه سامویی، مطرح شده بود. شبکه چینی بهخاطر بزرگی و گستردگیاش توجه رسانهها را جلب کرد، اما سازوکار اجرای قانون برای همه یکسان است.
راههای قانونی خرید ملک برای خارجیها در تایلند
خارجیها میتوانند بهطور کاملاً قانونی واحد کاندومینیوم را با مالکیت مطلق (freehold) بخرند، به شرط اینکه سهمیه مالکیت خارجی ساختمان (که سقف آن ۴۹ درصد از کل متراژ است) پر نشده باشد.
بین سالهای ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵ دولت تایلند طرحی را بررسی کرد که به خارجیها اجازه میداد تا ۱ رای (۱,۶۰۰ متر مربع) زمین با حداقل سرمایهگذاری ۴۰ میلیون بات بخرند، اما این پیشنهاد بهدلیل مقاومت سیاسی متوقف ماند.
مجازات ساختارهای صوری شامل جریمه نقدی تا ۱ میلیون بات، حبس تا ۳ سال، و فروش اجباری اموال ظرف ۱۸۰ روز طبق دستور اداره ثبت زمین (Land Department) است.
سوالات پرتکرار خریداران
آیا خارجی میتواند در سال ۲۰۲۶ بهطور قانونی خانه بخرد؟
خارجی نمیتواند مستقیماً مالک زمینی باشد که خانه روی آن ساخته شده است؛ قانون تایلند مالکیت زمین توسط غیرمقیمان را ممنوع کرده. راههای قانونی شامل مالکیت جداگانه سازه ساختمان همراه با اجاره بلندمدت زمین زیرین، یا خرید از طریق همسر تایلندی با محدودیتهای خاص است. در مقابل، کاندومینیومها را میتوان مستقیماً و با مالکیت مطلق (freehold) خریداری کرد.
ریسکهای ساختار مالکیت صوری (nominee) چیست؟
ریسکها جدی و واقعیاند. فراتر از مصادره اموال و پیگرد کیفری، سرمایهگذار کاملاً به سهامداران صوری وابسته میشود. این 'شریکهای' تایلندی از نظر قانونی مالک شرکت هستند و هر لحظه میتوانند اموال را بفروشند یا مدیران را تغییر دهند. در دعاوی مربوط به این ساختارها، دادگاهها معمولاً به نفع دولت رأی میدهند.
چرا مقامات تایلند اکنون سختگیری را افزایش دادهاند؟
چند عامل همزمان دست به دست هم دادند: افزایش قیمت ملکهای لوکس توجه رسانهها و افکار عمومی را جلب کرد؛ گفتمان سیاسی علیه 'فروش زمین به خارجیها' در پارلمان قوت گرفت؛ و اداره تحقیقات ویژه (DSI) بودجه بیشتری دریافت کرد و ابزارهای دیجیتال گستردهتری برای ردیابی ساختارهای شرکتی مشکوک به کار گرفت، که عملیاتهای فازبندیشده از بانکوک تا پوکت و جزایر جنوبی این را تأیید میکند.
آیا اجاره بلندمدت (leasehold) جایگزین امنی است؟
اجاره بلندمدت (۳۰ سال با گزینه تمدید) ابزاری قانونی و بهرسمیتشناختهشده در حقوق تایلند است. دوره اولیه ۳۰ ساله کاملاً تحت حمایت قانون قرار دارد. تمدید دوره دوم و سوم به قرارداد و حسننیت مالک زمین بستگی دارد، به همین دلیل تنظیم دقیق و حرفهای قرارداد اهمیت زیادی دارد.
بعد از مصادره، چه اتفاقی برای ملک میافتد؟
اداره ثبت زمین دستور فروش اجباری ظرف ۱۸۰ روز صادر میکند. اگر مالک بهصورت داوطلبانه ملک را نفروشد، ملک به حراج گذاشته میشود. عواید حاصل، پس از کسر جریمهها و هزینهها، به مالک بازگردانده میشود، هرچند قیمتهای حراج معمولاً بهطور قابل توجهی پایینتر از ارزش بازار است.
چه باید کرد؟ راههای محافظت قانونی از سرمایه
سه گام کلیدی بیشترین اهمیت را دارند. اول، خرید کاندومینیوم با مالکیت مطلق (freehold) در چارچوب سهمیه ۴۹ درصدی مالکیت خارجی. دوم، اگر ویلا مورد نظر است، استفاده از ساختارهای اجاره بلندمدت با کمک وکیلی مورد اعتماد و بررسیشده. سوم، انجام دقیق due diligence روی هر ملک از طریق وکیلی مستقل که هیچ ارتباطی با سازنده یا فروشنده ندارد.
این پرونده یک استثنا نیست، بلکه بخشی از جهتگیری سیستماتیک سیاستگذاری مقامات تایلندی است. ساختارهای صوریای که دههها بدون مشکل کار میکردند، اکنون سطحی غیرقابلقبول از ریسک را به همراه دارند. برای سرمایهگذارانی که برنامه خرید در بانکوک یا جزایر تایلند دارند، تنها مسیر عاقلانه، استفاده از قالبهای کاملاً قانونی مالکیت است. با این حال بازار تایلند همچنان جذاب باقی مانده: بازده اجاره کاندومینیومها سالانه ۵ تا ۷ درصد است و هزینه ورود به این بازار در مقایسه با سنگاپور یا هنگکنگ بسیار کمتر است. اما محافظت از سرمایه از همان ابتدا و از انتخاب ساختار درست معامله آغاز میشود. تیم املاک تایلند میتواند در انتخاب ساختار قانونی مناسب و ارزیابی ریسک ملک موردنظر شما را همراهی کند.
منبع: International Investment