پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند
در نیمه نخست سال ۲۰۲۶، در حالی که کل انتقال مالکیت کاندومینیوم به خارجیها در تایلند ۸.۸ درصد کاهش یافت، همین رقم برای خریداران روس ۷۵.۹ درصد رشد کرد. این یعنی روسها دقیقاً برخلاف روند کلی بازار حرکت میکنند و پوکت و چونبوری (پاتایا) دو منطقهای هستند که بیشترین فشار تقاضا را حس میکنند. برای هر خریدار ایرانی که به فکر سرمایهگذاری در پوکت است، این خبر یک پیام ساده دارد: رقابت برای واحدهای باکیفیت در حال تشدید است و منتظر ماندن ممکن است هزینهبر باشد.
این آمار از گزارش رسمی روزنامه تایلندی The Nation Thailand بر پایه دادههای اداره ثبت اسناد (Department of Lands) استخراج شده و نکته مهم اینجاست که این ارقام مربوط به رزرو یا قرارداد اولیه نیستند، بلکه انتقال مالکیت نهایی و ثبتشده را نشان میدهند؛ یعنی دقیقترین شاخص ممکن برای سنجش تقاضای واقعی بازار.
چرا این خبر برای خریدار ایرانی مهم است؟
اگر تا امروز فکر میکردید بازار املاک تایلند بهخاطر رکود کلی خریداران خارجی 'فروکش' کرده، باید این تصور را کنار بگذارید. کاهش ۸.۸ درصدی کل معاملات خارجی بیشتر ناشی از عقبنشینی خریداران چینی و میانماری است که با فشارهای اقتصادی داخلی کشورشان دستوپنجه نرم میکنند. در همین حال، تایلند برای شهروندان روس به یکی از معدود مقصدهایی تبدیل شده که نه تحریمی روی خرید ملک وضع کرده و نه محدودیت ورود دارد؛ همین موضوع باعث شده سرمایهای که قبلاً به سمت دبی یا اروپا میرفت، امروز مستقیم به پوکت و چونبوری سرازیر شود. این الگو برای خریداران ایرانی هم قابل درک است: کشوری با بازار باز، بدون تحریم مستقیم روی معاملات ملکی، و با فرآیندهای نسبتاً شفاف برای مالکیت خارجی.
سهمیه ۴۹ درصدی مالکیت خارجی چیست و چرا الان اهمیت دوچندان دارد؟
بر اساس قانون کاندومینیوم تایلند (Condominium Act B.E. 2522)، خارجیها مجازند حداکثر ۴۹ درصد از کل متراژ یک پروژه کاندومینیومی را بهصورت مالکیت کامل (فریهولد) در اختیار داشته باشند. این سقف قانونی هیچ تغییری نکرده است، اما با رشد ۷۵.۹ درصدی تقاضای روسها، سهمیه در محبوبترین پروژههای پوکت سریعتر از قبل تکمیل میشود. وقتی سهمیه یک پروژه پُر شود، سازنده فقط میتواند واحدهای باقیمانده را با قرارداد اجاره ۳۰ ساله (لیزهولد) بفروشد، نه مالکیت کامل؛ همین کمبود، قیمت واحدهای فریهولد باقیمانده را بهطور محسوس بالا میبرد.
قیمتها در پوکت و پاتایا الان چقدر است؟
قیمت متوسط هر متر مربع در پروژههای جدید سطح 'کامفورتپلاس' در بنگتاو و لاگونا (پوکت) بین ۱۲۰,۰۰۰ تا ۱۸۰,۰۰۰ بات (تقریباً ۳,۴۰۰ تا ۵,۱۰۰ دلار) برآورد میشود، درحالیکه یک سال پیش قیمتهای ورودی از حدود ۱۰۰,۰۰۰ بات شروع میشد. در چونبوری (پاتایا)، منطقه همچنان گزینهای مقرونبهصرفهتر است؛ کاندوهای نوساز در پراتومنک و جومتین از ۶۰,۰۰۰ تا ۹۰,۰۰۰ بات در هر متر مربع شروع میشوند، هرچند سرعت رشد قیمت در این منطقه هم رو به افزایش است.
سهم واقعی روسها از بازار چقدر است؟
بر اساس گزارش Exotic Property، روسیه از نظر تعداد معامله به رتبه دوم در میان خریداران خارجی سراسر تایلند رسیده است:
| شاخص | مقدار |
|---|---|
| تعداد واحد خریداریشده | ۳۸۳ واحد (رشد ۳۳٪ نسبت به سال قبل) |
| ارزش سرمایهگذاری | ۱.۶۷ میلیارد بات (رشد ۶۸.۷٪) |
| میانگین ارزش هر معامله | ۴.۳۶ میلیون بات (رشد ۲۶.۸٪) |
| سهم پوکت از سرمایه روسها | ۶۳.۵٪ (۱۵۶ معامله به ارزش ۱.۰۶ میلیارد بات) |
از سوی دیگر، برآوردهای شرکت Sunway Estates عدد کل معاملات روسها در نیمه اول سال را ۸۲۰ معامله (رشد ۴۶.۴٪ نسبت به سال قبل) با حدود ۶۰.۷ میلیون دلار سرمایهگذاری (رشد ۸۴.۵٪) گزارش کرده است. همچنین طبق دادههای Tranio، پوکت بهتنهایی حدود ۶۳.۲ درصد از کل استعلامهای خریداران روس را به خود جذب کرده است.
چه چیزی این هجوم سرمایه را توضیح میدهد؟
چند عامل بهطور همزمان روسها را به سمت تایلند سوق داده است: محدودیت دسترسی به بازار املاک اتحادیه اروپا، سختتر شدن کانالهای انتقال بانکی به دبی، و افزایش هزینههای زندگی در امارات. تایلند در این میان به یک 'بندر امن' تبدیل شده؛ کشوری بدون تحریم روی معاملات ملکی و با امکان ورود بدون ویزا برای شهروندان روس. برای خریدار ایرانی هم این تحلیل قابل تعمیم است: بازاری با ثبات نسبی سیاسی و بدون محدودیت مستقیم، همیشه در شرایط جهانی نامطمئن جذابتر میشود.
بازده اجاره در پوکت چقدر واقعبینانه است؟
برنامههای اجاره تضمینی در پروژههای جدید پوکت معمولاً بازدهی سالانه ۵ تا ۷ درصد به ارز خارجی ارائه میدهند، درحالیکه واحدهایی که خود مالک آنها را مدیریت میکند (بدون قرارداد تضمینی) در فصل پیک گردشگری میتوانند به ۸ تا ۱۰ درصد برسند. این اعداد برآورد بازار هستند و نه تعهد قانونی یا تضمین قراردادی، پس باید در هر پروژه بهصورت جداگانه بررسی شوند.
منطقههای محبوب پوکت برای خریداران بینالمللی کدامند؟
بنگتاو، لاگونا، نایهارن و راویی چهار منطقه اصلی مورد توجه هستند. بنگتاو و لاگونا بهخاطر نزدیکی به بیچکلابها و زیرساخت توسعهیافته محبوباند، درحالیکه نایهارن و راویی قیمت مناسبتر و فضای آرامتری ارائه میدهند؛ گزینهای مناسب برای کسانی که به دنبال سکونت بلندمدتتر یا بازار اجاره متفاوت هستند.
آیا خرید ملک در پاتایا (چونبوری) در سال ۲۰۲۶ امن است؟
چونبوری همچنان دومین بازار بزرگ برای خریداران خارجی محسوب میشود. ریسک اصلی نه در خودِ منطقه بلکه در انتخاب سازنده غیرمعتبر یا خرید در نقاطی با عرضه بیش از حد است. پراتومنک و ونگآمات همچنان تقاضای اجاره پایدار را نشان میدهند و برای خریداران محتاط گزینههای نسبتاً ایمنتری هستند.
بودجه ورود به بازار از کجا شروع میشود؟
در پاتایا، یک استودیو نوساز از ۲.۵ تا ۳ میلیون بات (حدود ۷۰,۰۰۰ تا ۸۵,۰۰۰ دلار) شروع میشود. در پوکت، نقطه ورود بالاتر است و یک واحد یکخوابه در پروژهای معتبر معمولاً از ۴ تا ۵ میلیون بات (۱۱۵,۰۰۰ تا ۱۴۰,۰۰۰ دلار) آغاز میشود.
فرآیند انتقال پول و ثبت مالکیت چگونه است؟
خارجیها میتوانند در چارچوب همان سهمیه ۴۹ درصدی، مالکیت کامل (فریهولد) یک واحد کاندومینیوم را به نام خود ثبت کنند. شرط کلیدی این است که وجه خرید باید از خارج از تایلند منتقل شود و گواهی تراکنش ارزی (FET Certificate) از یک بانک تایلندی دریافت شود؛ بدون این گواهی، ثبت مالکیت فریهولد عملاً امکانپذیر نیست. با توجه به پیچیدگیهای احتمالی انتقال مستقیم پول بسته به کشور مبدأ، بسیاری از خریداران بینالمللی از حسابهای واسط در بانکهای کشور ثالث یا صرافیهای مجاز استفاده میکنند.
آیا این روند فقط محدود به خریداران روس است؟
نه. دادههای کلانتر نشان میدهد فقط در پوکت انتظار میرود در سال ۲۰۲۶ بیش از ۱۰,۰۰۰ واحد کاندومینیوم جدید در قالب ۳۹ پروژه وارد بازار شود؛ رقمی که نشان میدهد تقاضا از یک استخر خریداران واقعاً جهانی میآید، از چین و اروپا تا هند و خاورمیانه، در کنار روسیه. به بیان دیگر، رقابت برای بهترین واحدهای فریهولد به یک ملیت خاص محدود نمیشود و شامل خریداران منطقهای از جمله ایرانیها هم میشود.
جمعبندی: آیا باید عجله کرد؟
رشد ۷۵.۹ درصدی در فقط شش ماه یک نوسان موقت نیست، بلکه یک روند پایدار به نظر میرسد. اگر این سرعت ادامه پیدا کند، سهمیه فریهولد در بسیاری از پروژههای پوکت پیش از پایان سال ۲۰۲۶ تکمیل خواهد شد. برای خریدارانی که پوکت یا پاتایا را زیر نظر دارند، منطقیترین رویکرد بررسی و اقدام در همین ماههای پیش رو است، تا زمانی که سهمیه فریهولد در پروژههای نقدشوندهتر همچنان باز است. تیم املاک تایلند میتواند در انتخاب پروژه و بررسی وضعیت سهمیه هر ساختمان همراه شما باشد.
منبع: The Nation Thailand