اگر تا امروز فکر میکردید سرمایهگذاری در تایلند فقط یعنی خرید یک واحد کاندو با ویو دریا در پوکت یا یک ویلای اجارهای برای گردشگران، وقت آن رسیده نگاهتان را عوض کنید. یک بازار کاملاً متفاوت، دورتر از چشم سرمایهگذاران بینالمللی، این روزها بازدهیهایی میسازد که هیچ کاندوی ساحلی نمیتواند به آن برسد: بازار انبارها و املاک صنعتی تایلند.
پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند: بازدهی انبارهای باکیفیت در تایلند، بهویژه در کریدور اقتصادی شرقی (EEC)، سالانه بین ۸ تا ۱۲ درصد است؛ یعنی ۲ تا ۳ برابر بازدهی کاندومینیومهای مسکونی در بانکوک یا پوکت. دلیل اصلی این بازدهی بالا، کمبود عرضهای است که از سال ۲۰۲۱ تقاضای زمین صنعتی را بیش از ۱۰ درصد از عرضه پیشی داده است.
طبق گزارش بنکاکپست، محدودیت عرضه انبار در تایلند به مالکان تسهیلات موجود اجازه داده تا عملاً شرایط قرارداد را به اپراتورهای لجستیک دیکته کنند. گزارش بهروز Q2 2026 شرکت کوشمن اند ویکفیلد درباره بازار لجستیک و صنعتی تایلند نیز همین روند را تأیید میکند: املاک صنعتی، هم از نظر ثبات و هم از نظر بازدهی، عملکردی بهتر از بخش مسکونی دارد.
چرا این بازار برای سرمایهگذار ایرانی جذاب است؟
بسیاری از خریداران ایرانی که به تایلند نگاه میکنند، معمولاً روی خرید ملک مسکونی در پوکت یا بانکوک برای اجاره کوتاهمدت یا سکونت تمرکز دارند. اما بازار انبار یک مزیت مهم دارد که برای کسی که به دنبال درآمد پایدار و کمتر وابسته به فصل گردشگری است، حرف اول را میزند: مستأجرهای این بخش شرکتها و اپراتورهای لجستیک هستند، نه گردشگرانی که فصلی میآیند و میروند.
چند رقم کلیدی که باید بدانید
- کمبود عرضه در بازار انبار تایلند حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد از تقاضای فعلی برآورد میشود و پروژههای جدید نمیتوانند سرعت این تقاضا را جبران کنند.
- اجاره متوسط انبارهای درجه A در کریدور اقتصادی شرقی (EEC) به ۱۷۵ تا ۲۰۰ باهت به ازای هر متر مربع در ماه رسیده و سالانه ۵ تا ۷ درصد رشد میکند.
- قراردادهای اجاره معمولاً ۳ تا ۵ سال با شاخصگذاری ثابت بسته میشوند و جریان نقدی قابل پیشبینی میسازند.
- نرخ اشغال در کانونهای اصلی لجستیک از ۹۰ درصد بیشتر است.
- مناطق اصلی تقاضا: استانهای چونبوری، ساموت پراکان، پاتومتانی و کریدور بزرگراه شماره ۷ (Motorway 7).
موتور اصلی این تقاضا چیست؟
کریدور اقتصادی شرقی یا EEC، یک برنامه توسعه دولتی که سه استان چونبوری، رایونگ و چاچوئنگساو را پوشش میدهد، محرک اصلی تقاضای انبار در تایلند است. سرمایهگذاری زیرساختی در EEC از ۱.۵ تریلیون باهت فراتر رفته است.
عامل ساختاری دیگر، رشد تجارت الکترونیک است. بازار خردهفروشی آنلاین تایلند به حدود ۸۵۰ میلیارد باهت رسیده و هر درصد رشد این بازار، ظرفیت لجستیک بیشتری میطلبد. شرکتهای Shopee، Lazada و TikTok Shop همگی در حال گسترش فضای انباری خود در تایلند هستند؛ یعنی تقاضایی که کمتر تحت تأثیر فصل گردشگری یا نوسان ارز قرار میگیرد.
هزینه ورود به این بازار چقدر است؟
بر خلاف بازار مسکونی، ورود به بخش انبار هزینه بالاتری دارد. یک تسهیلات باکیفیت با متراژ ۲,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ متر مربع بین ۳۰ تا ۸۰ میلیون باهت (حدود ۸۰۰ هزار تا ۲.۲ میلیون دلار) هزینه دارد. زمان ساخت یک انبار درجه A و تکمیلشده (turnkey) نیز ۸ تا ۱۴ ماه طول میکشد، همین کندی ساختوساز است که کمبود عرضه را تشدید میکند، چون تقاضا سریعتر از توان تحویل توسعهدهندگان رشد میکند.
نکته مثبت برای سرمایهگذار: مالیات بر ملک تجاری در تایلند تنها ۰.۳ درصد از ارزش ارزیابیشده است، رقمی بهطور قابلتوجه پایینتر از اغلب کشورهای اروپایی.
طبق آمار بنکاکپست، در سطح کشوری، موجودی انبارهای آماده (RBW) در حدود ۶.۰۵ میلیون متر مربع و موجودی کارخانههای آماده (RBF) در حدود ۳.۴۲ میلیون متر مربع در سهماهه دوم ۲۰۲۶ باقی مانده است، رقمی که نشان میدهد عرضه واقعاً تا چه حد فشرده شده است.
چطور یک خریدار خارجی میتواند وارد این بازار شود؟
اینجا نکتهای است که هر سرمایهگذار ایرانی باید پیش از هر اقدامی بداند: مالکیت مستقیم زمین توسط اتباع خارجی در تایلند مجاز نیست، و ملک انباری همیشه شامل زمین است. بنابراین سرمایهگذاری در این بخش معمولاً از یکی از سه مسیر انجام میشود:
- تأسیس یک شرکت با مسئولیت محدود تایلندی با مشارکت خارجی
- اجاره بلندمدت زمین (leasehold) با ساختار معمول ۳۰+۳۰ سال
- سرمایهگذاری از طریق صندوقهای سرمایهگذاری املاک (REIT) پذیرفتهشده در بورس
گزینه سوم برای بسیاری از سرمایهگذاران تازهکار، منطقیترین نقطه شروع است. صندوقهای صنعتی تایلندی مانند WHA Premium Growth Freehold REIT و AIMIRT در بورس SET معامله میشوند و امکان ورود به بازار انبار را با سرمایهای تنها چند هزار باهت فراهم میکنند. سود تقسیمی این صندوقها سالانه ۶ تا ۸ درصد است، بدون درگیر شدن با پیچیدگیهای حقوقی مالکیت مستقیم.
مناطق طلایی: کجا سرمایهگذاری کنیم؟
سه منطقه اصلی برجسته هستند:
- ساموت پراکان: نزدیک فرودگاه سووارنابومی و بندر لائم چابانگ
- چونبوری: قلب کریدور اقتصادی شرقی و صنعت خودروسازی
- پاتومتانی: کانون لجستیک شمال بانکوک
کریدور بزرگراه شماره ۷ بین بانکوک و پاتایا بهعنوان 'مثلث طلایی' لجستیک انباری تایلند شناخته میشود.
جدول مقایسه اجاره انبار بر اساس درجه و منطقه
| نوع انبار | منطقه | اجاره ماهانه (باهت/متر مربع) |
|---|---|---|
| درجه A | کریدور اقتصادی شرقی (EEC) | ۱۷۵ تا ۲۰۰ |
| درجه B | حومه بانکوک | ۱۲۰ تا ۱۵۰ |
| هانگار پایه در استانها | مناطق استانی | ۸۰ تا ۱۰۰ |
ارقام برآوردهای بازار سال ۲۰۲۶ است.
ریسکهای این سرمایهگذاری چیست؟
هیچ سرمایهگذاری بدون ریسک نیست و این بازار هم استثنا نیست:
- پیچیدگی حقوقی ساختار مالکیت خارجی
- وابستگی به یک یا دو مستأجر اصلی (anchor tenant)
- ریسک ارزی، چون درآمد به باهت است
- احتمال اضافهعرضه در افق ۳ تا ۵ ساله با ورود پروژههای جدید به بازار
- ریسک سیل؛ در سال ۲۰۱۱ سیل بزرگ صدها تسهیلات صنعتی اطراف آیوتایا را نابود کرد
چرا انبار میتواند گزینه بهتری از کاندو باشد؟
قراردادهای اجاره بلندمدتتر (۳ تا ۵ سال در برابر اجاره ماهانه)، بازدهی بالاتر و پایدارتر، بدون وابستگی به فصل گردشگری یا رقابت با Airbnb، و مستأجرهایی که شرکت هستند نه افراد. نقطه ضعف اصلی، بلیت ورود گرانتر و نیاز به مدیریت دارایی حرفهای است.
جمعبندی
بخش انبار و املاک صنعتی تایلند همچنان یکی از کمدیدهترین طبقات دارایی برای سرمایهگذاران بینالمللی است. ترکیب کمبود ساختاری عرضه، رشد تجارت الکترونیک و سرمایهگذاری پیوسته دولت در کریدور اقتصادی شرقی، پایهای پایدار برای بازدهی ساخته است. برای کسی که تازه وارد این حوزه میشود، مسیر منطقی شروع با صندوقهای صنعتی تایلندی (REIT)، آموختن بازار از درون، و سپس بررسی سرمایهگذاری مستقیم از طریق ساختارهای اجاره بلندمدت است. تیم املاک تایلند نیز در صورت نیاز میتواند در ارزیابی این گزینهها همراه شما باشد.
منبع: بنکاکپست