اگر این روزها دنبال خرید ملک در تایلند هستید، این خبر مستقیماً به تصمیم شما مربوط میشود: سهتا از بزرگترین سازندگان تایلندی، سنسیری (Sansiri)، ریمون لند (Raimon Land) و سنا (SENA)، همزمان اعلام کردهاند که از مسیر رشد و توسعه پروژههای جدید فاصله گرفته و در نیمه دوم سال ۲۰۲۶ روی حفظ نقدینگی تمرکز کردهاند. وقتی شرکتهایی با ارزش پرتفوی مجموعاً دهها میلیارد بات ترجیح میدهند پول نقد را نگه دارند تا اینکه پروژه تازه راهاندازی کنند، این موضوع برای هر خریدار ایرانی که به فکر سرمایهگذاری در بازار پیشفروش پوکت یا بانکوک است، یک زنگ هشدار جدی محسوب میشود.
بازار ساختوساز جدید تایلند در نیمه دوم ۲۰۲۶ وارد فاز رکود شده است. شرایط اعطای وام سختتر شده، پیشبینیهای رشد اقتصادی پایین آمده و بزرگترین بازیگران بازار آشکارا میگویند این زمان مناسبی برای توسعه نیست. برای سرمایهگذاران خارجی که به خرید واحدهای پیشفروش فکر میکنند، این یک سیگنال روشن برای بازنگری در استراتژی است.
پاسخ کوتاه برای عجلهدارها
- سنسیری، ریمون لند و سنا رسماً اعلام کردهاند که برای نیمه دوم ۲۰۲۶ استراتژی خود را از رشد به مدیریت جریان نقدی تغییر دادهاند
- علت اصلی، تنگنای اعتباری و کاهش پیشبینی رشد اقتصادی تایلند است
- سازندگان راهاندازی پروژههای جدید را محدود کرده و تمرکزشان روی فروش موجودی فعلی است
- برای خریداران خارجی، این یعنی افزایش ریسک تأخیر در ساختوساز و احتمال تغییر برنامه پروژهها
- بازار دست دوم و واحدهای تکمیلشده و آماده سکونت، گزینه امنتری نسبت به پیشفروش شدهاند
- قدرت چانهزنی خریدار بالا رفته: سازندگان تمایل بیشتری به ارائه تخفیف و مشوقهای فروش دارند
چرا این خبر برای خریدار ایرانی مهم است؟
بسیاری از خریداران ایرانی که به بازار پوکت یا بانکوک نگاه میکنند، معمولاً پروژههای پیشفروش را بهخاطر قیمت پایینتر و امکان اقساط انتخاب میکنند. اما وقتی خود سازندگان بزرگ میگویند در حالت 'حفظ نقدینگی' هستند، یعنی احتمال یخزدن پروژه یا عقب افتادن تحویل بیشتر شده است. این دقیقاً همان چیزی است که هر خریدار باید پیش از واریز پیشپرداخت در نظر بگیرد.
این سه سازنده دقیقاً چه کسانی هستند؟
- سنسیری بزرگترین سازنده بورسی تایلند است، با ارزش بازار بیش از ۴۰ میلیارد بات (بر اساس آمار بورس اوراق بهادار تایلند، SET). تصمیم این غول بازار برای ترمز کردن، نشان میدهد این یک مشکل سیستمی است، نه مشکل یک شرکت خاص
- ریمون لند روی آپارتمانهای لوکس در بانکوک و مناطق ریزورت تمرکز دارد. تغییر رویکرد این شرکت مستقیماً روی بخش لوکس بازار، همان بخشی که سرمایهگذاران خارجی معمولاً به آن علاقهمند هستند، اثر میگذارد
- سنا دولوپمنت در بخش میانرده بازار فعالیت میکند و نشان میدهد این فشار همه ردههای قیمتی را درگیر کرده، نه فقط پروژههای لوکس را
آمار و واقعیتهایی که باید بدانید
- طبق گزارش بانک مرکزی تایلند (Bank of Thailand)، نرخ رد درخواست وام مسکن برای خریداران تایلندی در نیمه اول ۲۰۲۶ همچنان در سطح بالای تاریخی خود باقی مانده و تقاضای داخلی را محدود کرده است
- تحلیلگران بازار تخمین میزنند راهاندازی پروژههای جدید نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۵ تا ۲۵ درصد کاهش یافته باشد
- سقف مالکیت خارجی در آپارتمانها (حداکثر ۴۹ درصد از متراژ قابل فروش هر ساختمان) به این معناست که سازندگان نمیتوانند افت تقاضای داخلی را صرفاً با فروش به خریداران خارجی جبران کنند
- در کنار این رکود، یک تغییر نظارتی موازی هم فشار را بیشتر کرده است: مقامات تایلندی دامنه برخورد با ساختارهای مالکیت زمین بهنام نماینده (nominee ownership) را در پوکت، کوساموی، کرابی، پنگا، بانکوک و چیانگ مای گستردهتر کردهاند. به گزارش بانکوک پست، همین موضوع باعث شده بسیاری از خریداران خارجی خرید ویلا را تا زمان بررسی ساختار مالکیت و سابقه مالیاتی به تعویق بیندازند
- بازارهای ریزورتی پوکت و کوساموی به لطف جریان گردشگری، مقاومت بیشتری نشان میدهند؛ هرچند سرعت راهاندازی پروژههای جدید در این مناطق هم کند شده است
آیا الان زمان مناسبی برای خرید پیشفروش است؟
باید با احتیاط جلو رفت. پروژههای سازندگان بزرگ که سهم بالایی از واحدهایشان (بیش از ۷۰ درصد) از قبل فروخته شده و تأمین مالی آنها تثبیت شده، همچنان نسبتاً امن هستند. اما پروژههای تازهکلنگخورده با درصد فروش پایین، ریسک بالاتری دارند. اگر تصمیم به خرید پیشفروش دارید، این نکته را هرگز فراموش نکنید که هیچ بیمه اجباری در تایلند برای محافظت از سرمایه خریدار در طول ساختوساز وجود ندارد؛ بازگشت پیشپرداخت کاملاً به شرایط قرارداد بستگی دارد.
کدام مناطق کمترین آسیب را از این رکود دیدهاند؟
مناطقی که تقاضای بینالمللی پایدارتری دارند، از جمله ساحل غربی پوکت (بنگ تائو، لاگونا، کامالا) و مرکز بانکوک (سوخومویت، سیلوم، ساتورن)، بهخاطر محدودیت عرضه زمین، همچنان از قیمتهای خود حمایت میکنند و کمتر تحت تأثیر این رکود قرار گرفتهاند.
آیا میتوان از سازنده تخفیف گرفت؟
بله، و این یکی از معدود فرصتهای مثبت بازار فعلی است. سازندگانی که مشتاق فروش سریع هستند، بستههای مبلمان رایگان، تخفیف ۵ تا ۱۰ درصدی روی قیمت لیست، طرحهای اقساطی با پیشپرداخت کم یا بازپرداخت هزینه انتقال سند (Transfer Fee) را پیشنهاد میدهند.
خرید واحد تکمیلشده امنتر است یا پیشفروش؟
در فضای فعلی بازار، بدون تردید خرید واحد تکمیلشده امنتر است. یک آپارتمان تحویلشده را میتوان از نظر کیفیت ساخت بازرسی کرد و بلافاصله اجاره داد. در این حالت نه ریسک ساختوساز وجود دارد و نه وابستگی به وضعیت نقدینگی سازنده.
چگونه وضعیت مالی یک سازنده تایلندی را بررسی کنیم؟
سازندگان بورسی موظفاند صورتهای مالی خود را از طریق بورس اوراق بهادار تایلند (SET) منتشر کنند. نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام (Debt-to-Equity)، حجم موجودی فروشنرفته و روند جریان نقدی طی دو فصل اخیر را حتماً بررسی کنید.
اگر پروژهام متوقف شد چه باید کرد؟
تایلند هیچ بیمه اجباری برای محافظت از وجوه خریدار در طول ساختوساز ندارد. بازگرداندن پیشپرداخت کاملاً تابع بندهای همان قرارداد امضاشده است. توصیه جدی این است که پیش از امضای قرارداد، نه بعد از بروز مشکل، حتماً با یک وکیل مشورت کنید.
بازار ساختوساز تایلند کی دوباره رونق میگیرد؟
بیشتر تحلیلگران انتظار ندارند بازار پیش از سهماهه دوم سال ۲۰۲۷ به رونق واقعی برگردد. مسیر بازگشت تا حد زیادی به تصمیمات نرخ بهره بانک مرکزی تایلند و روند ورود گردشگران بستگی دارد.
جمعبندی: بحران نیست، تصحیح بازار است
وضعیت فعلی بازار تایلند یک فروپاشی نیست، یک تصحیح طبیعی است. برای یک سرمایهگذار منطقی، این دقیقاً همان پنجره فرصتی است که باید از آن استفاده کرد: سازندگان مذاکرهپذیرترند، گزینههای انتخاب بیشتر شده و رقابت بین خریداران کمتر است. قانون طلایی این است که پروژههای تکمیلشده یا نزدیک به اتمام از سازندگان معتبر و دارای گزارشدهی مالی شفاف را در اولویت بگذارید، بهویژه حالا که دقتنظر روی ساختارهای مالکیت نمایندهای (nominee) در حال تغییر شکل تصمیمگیری خریداران در پوکت و سایر بازارهای کلیدی است. تیم املاک تایلند آماده است در این مسیر و برای انتخاب پروژههای مطمئنتر همراه شما باشد.
منبع: بانکوک پست