چرا این خبر برای خریداران ایرانی ملک در تایلند مهم است؟
اگر جزو ایرانیهایی هستید که برای دور زدن ممنوعیت مالکیت زمین در تایلند، ویلا یا زمین را از طریق یک شرکت تایلندی با سهامدار وکالتی (نامینی) خریدهاید، این خبر مستقیماً به دارایی شما مربوط میشود. در آخرین دوره گزارشدهی، تعداد ثبت شرکتهای جدید که نشانههای مالکیت وکالتی داشتند از ۵۶۱ به ۱۴۱ مورد رسیده؛ یعنی افت ۷۵ درصدی. این دیگر یک آمار خشک نیست، بلکه سیگنالی روشن است که دوران اغماض به پایان رسیده.
بسیاری از سرمایهگذاران ایرانی که در سالهای اخیر وارد بازار پوکت یا کوساموی شدهاند، از مشاوران محلی شنیدهاند که 'همه این کار را میکنند' یا 'ریسکی ندارد'. اما وزارت بازرگانی تایلند صریحاً اعلام کرده که رقم ۱۴۱ ثبت جدید فقط نوک کوه یخ است و هزاران ساختار قبلاً تشکیلشده همچنان در حال فعالیتاند و میتوانند در آینده بازرسی شوند.
پشت این کاهش ۷۵ درصدی چه سیاستی قرار دارد؟
این کاهش شدید، اتفاقی نیست؛ ریشه در یک تصمیم اجرایی مشخص دارد. اداره توسعه کسبوکار تایلند (DBD) دستور شماره ۲/۲۰۲۶ را صادر کرده که از ۱ اوت ۲۰۲۶ اجرایی شده و هدفش بستن حفرههای قانونی است که به خارجیها اجازه میداد از طریق سهامداران وکالتی، کنترل واقعی شرکتهای تایلندی را در دست بگیرند.
طبق این دستور، ادارهها اکنون در تمام طول عمر یک شرکت، نه فقط در لحظه ثبت، مدارک بیشتری میخواهند: توضیح دقیق ساختار سرمایهگذاری و اثبات منشأ سرمایه، هم برای سرمایهگذار خارجی و هم برای نمایندهاش. این بررسیها در هر تغییر ساختار سهامداری هم تکرار میشود، نه فقط در روز ثبت شرکت.
دادههای دیگر DBD هم همین روند را تأیید میکند: ثبت شرکتهایی با سهم مشارکت خارجی بین ۰.۰۱ تا ۴۹.۹۹ درصد در سهماهه اول ۲۰۲۶، ۵۱ درصد و در بازه ۱ تا ۳۱ مه ۲۰۲۶، ۶۵ درصد کاهش یافته است. برآوردها نشان میدهد در حال حاضر حدود ۱۱۹,۰۰۰ شرکت در تایلند در دسته 'پرریسک' از نظر مالکیت وکالتی قرار میگیرند.
قانون مالکیت زمین در تایلند دقیقاً چه میگوید؟
براساس قانون زمین تایلند (بخش ۸۶)، خارجیها هنوز اجازه ندارند مستقیماً زمین را در تایلند به نام خود بخرند. این قانون تغییری نکرده و نشانهای هم از تغییر آن در افق نزدیک دیده نمیشود.
قانون کسبوکار خارجی (سال ۱۹۹۹) نیز مقرر میکند که خارجیها نمیتوانند بیش از ۴۹ درصد سهام شرکتهای تایلندی فعال در حوزههای محدودشده، از جمله مالکیت زمین را در اختیار داشته باشند. ساختارهای وکالتی دقیقاً برای این طراحی میشوند که ظاهراً این آستانه ۴۹ درصد رعایت شود، در حالی که کنترل واقعی و سرمایه اصلی از سوی فرد خارجی تأمین میشود.
برآورد بازار نشان میدهد ۴۰ تا ۶۰ درصد ویلاهای ساختهشده روی زمین در پوکت و کوساموی، از طریق شرکتهایی خریداری شدهاند که نشانههای مالکیت وکالتی دارند؛ رقمی که نشان میدهد این موضوع صرفاً یک ریسک حاشیهای نیست، بلکه بخش قابلتوجهی از بازار ویلای این دو منطقه گردشگری را در بر میگیرد.
اگر شرکت وکالتی من شناسایی شود، چه اتفاقی میافتد؟
اداره تحقیقات ویژه تایلند (DSI) در سالهای اخیر بازرسیهای خود را در استانهای گردشگری، بهویژه پوکت، کرابی و سورات تانی افزایش داده است. دادگاههای تایلند هم بارها در مواردی که ثابت شده سهامدار تایلندی صرفاً نماینده صوری یک کنترلکننده خارجی بوده، حکم به فروش اجباری زمین دادهاند.
مجازاتهای قانون کسبوکار خارجی سنگین است: تا ۳ سال حبس و جریمه نقدی تا ۱,۰۰۰,۰۰۰ باهت. سهامداران تایلندی که در این ساختارها نقش وکالتی داشتهاند نیز با مسئولیت کیفری مواجه میشوند. نگهداری سالانه یک شرکت وکالتی معمولاً بین ۵۰,۰۰۰ تا ۱۵۰,۰۰۰ باهت هزینه دارد، بدون هیچ تضمینی که این ساختار در آینده غیرقانونی اعلام نشود.
راههای قانونی برای خرید ویلا و زمین چیست؟
برای خریدار ایرانی که میخواهد بدون ریسک حقوقی صاحب ملک در تایلند شود، چند مسیر شناختهشده و قانونی وجود دارد:
- اجاره بلندمدت (لیزهولد): قرارداد استاندارد معمولاً برای ۳۰ سال بسته میشود و امکان دو بار تمدید (۳۰+۳۰+۳۰ سال) دارد. در این حالت زمین اجاره میشود، اما ساختمان روی آن میتواند به نام فرد خارجی ثبت شود.
- مالکیت فریهولد آپارتمان: خارجیها میتوانند واحد آپارتمانی را بهصورت کامل و فریهولد در تصرف داشته باشند، به شرط آنکه سهمیه خارجی در کل ساختمان از ۴۹ درصد مساحت کل تجاوز نکند.
- حق ادعای بهرهبرداری (Usufruct): حق استفاده مادامالعمر از ملک که در اداره ثبت اسناد به ثبت میرسد.
برای خرید آپارتمان فریهولد، وجه باید از خارج از تایلند و از طریق بانک تایلندی منتقل شود و گواهی FET (Foreign Exchange Transaction) بهعنوان مدرک این انتقال دریافت شود.
آیا باید شرکت وکالتی موجودم را تبدیل کنم؟
این تصمیم کاملاً به شرایط هر پرونده بستگی دارد. تبدیل ساختار معمولاً به این شکل است: شرکت زمین را به یک فرد یا نهاد تایلندی میفروشد و سپس یک قرارداد اجاره بلندمدت با آن طرف تایلندی بسته میشود. این فرآیند بین ۱۰۰,۰۰۰ تا ۳۰۰,۰۰۰ باهت هزینه دارد (شامل مالیات و هزینههای حقوقی)، اما در ازای آن ریسک کیفری حذف میشود و مالکیت شفاف میگردد.
پیش از هر اقدامی، توصیه میشود یک بازرسی حقوقی (legal audit) روی ساختار فعلی انجام دهید. مشاوره اولیه همراه با بررسی ساختار مالکیت معمولاً بین ۱۵,۰۰۰ تا ۳۰,۰۰۰ باهت هزینه دارد. تیم املاک تایلند نیز میتواند در معرفی وکلای معتبر و بیطرف در این مسیر همراه شما باشد.
آیا این محدودیتها بازار آپارتمان را هم تحت تأثیر قرار میدهد؟
نه مستقیماً. مالکیت فریهولد آپارتمان برای خارجیها همچنان کاملاً قانونی و بدون تغییر است. اما بهطور غیرمستقیم، انتظار میرود سرمایهگذارانی که پیشتر ویلا را از طریق شرکت وکالتی میخریدند، بهسمت خرید آپارتمان بهعنوان گزینه امنتر روی بیاورند و این میتواند تقاضا در بخش آپارتمان را افزایش دهد.
در مورد اصلاح قانون زمین و اجازه مالکیت مستقیم به خارجیها هم تا سال ۲۰۲۶ هیچ طرح قانونی جدی در دستور کار نیست. بحثهای دورهای درباره این موضوع مطرح میشود، اما اراده سیاسی برای تغییر آن وجود ندارد و خریداران نباید روی لغو این ممنوعیت در میانمدت حساب باز کنند.
افت ۷۵ درصدی ثبت شرکتهای وکالتی، یک اقدام مقطعی نیست بلکه بخشی از یک روند سیستماتیک است. نهادهای تایلندی روی ابزارهای دیجیتال تحلیل ساختار شرکتی سرمایهگذاری میکنند، دادهها را میان ادارهها به اشتراک میگذارند و به فشار سیاسی داخلی پاسخ میدهند. سرمایهگذارانی که داراییشان امروز از طریق شرکت وکالتی نگهداری میشود، بهتر است هرچه زودتر یک بازرسی حقوقی سفارش دهند، نه اینکه منتظر بازرسی رسمی بمانند.
منبع: Thailand Business News