اگر این روزها اخبار اقتصادی را دنبال میکنید، احتمالا به نام ین ژاپن برخوردهاید؛ ارزی که ظاهرا هیچ ربطی به سرمایهگذاری در پوکت یا بانکوک ندارد، اما همین ارز میتواند مسیر پول جهانی و از جمله جیب سرمایهگذاران ملک در تایلند را عوض کند.
پاسخ کوتاه: ماجرا از چه قرار است؟
ین ژاپن دوباره به حدود ۱۶۰ واحد در برابر هر دلار آمریکا رسیده، درست پس از یک بهبود کوتاهمدت که با مداخله مشترک آمریکا و ژاپن در ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۶ ایجاد شده بود. اسکات بسنت، وزیر خزانهداری آمریکا، در ۲۹ اوت ۲۰۲۶ بهصراحت هشدار داد که نوسانات بینظم ین میتواند بازارهای جهانی را بیثبات کند و هزینههای وامگیری خانوارها و کسبوکارها در سراسر دنیا، از جمله در آسیا، را بالا ببرد. برای کسی که قصد خرید ملک در تایلند دارد، این یعنی نرخ ارز و هزینه تامین مالی میتواند در ماههای آینده نوسان بیشتری داشته باشد.
چرا نوسان یک ارز آسیایی، به بازار ملک تایلند مربوط میشود؟
ین سومین ارز پرمعامله جهان است و ستون اصلی چیزی به نام 'کری تِرید' (carry trade) به شمار میرود؛ یعنی وام گرفتن ارزان به ین و سرمایهگذاری آن در داراییهای پربازدهتر در جای دیگر دنیا. برآوردهای بازار میگویند حجم این کریتریدِ متکی بر ین بیش از ۱ تریلیون دلار است. وقتی ین بهشکل ناگهانی و بینظم حرکت میکند، بخشی از این سرمایه مجبور به خروج اضطراری از موقعیتهای خود میشود؛ اتفاقی که مثل موج برخورد به کشتی، از بازار اوراق قرضه تا بازار سهام و حتی ملک را تحت تاثیر قرار میدهد.
بسنت دقیقا به همین مکانیزم اشاره کرد: فعالان کریتِرید که با ین ارزان وام گرفتهاند، وقتی ین بهشکل تند نوسان میکند مجبور به بستن سریع موقعیتهای خود میشوند و این کار یک زنجیره فروش را در بازارهای مختلف راه میاندازد.
مداخله مشترک آمریکا و ژاپن چه بود و چرا شکست خورد؟
در تاریخ ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۶، آمریکا و ژاپن برای اولین بار در چند سال گذشته یک مداخله ارزی هماهنگ انجام دادند و مشترکا ین خریدند. خزانهداری آمریکا برای این کار از صندوق تثبیت ارزی (Exchange Stabilization Fund یا ESF) استفاده کرد؛ ابزاری ویژه که از سال ۱۹۳۴ وجود دارد و نیازی به تایید کنگره ندارد. همین انتخاب ابزار، بهتنهایی نشان میدهد که واشنگتن این وضعیت را تا چه حد اضطراری میدیده است.
اما نتیجه فقط موقتی بود. ین پس از مداخله کمی تقویت شد، اما بهسرعت دوباره به سمت سطح ۱۶۰ در برابر دلار برگشت. در واقع، بازار قویتر از بانکهای مرکزی از آب درآمد. یکی از دلایل اصلی این فشار مداوم، انتظارات از افزایش نرخ بهره فدرال رزرو آمریکا است که فاصله بازده داراییهای دلاری و ینمحور را بازتر میکند.
این آشوب ارزی چگونه به بازار ملک تایلند رسیده است؟
بالا رفتن هزینههای وامگیری در آمریکا، از مسیر بازارهای اعتباری جهانی، به آسیای جنوبشرقی هم سرایت کرده است. طبق دادههای بانک مرکزی تایلند (Bank of Thailand)، حجم وامهای مسکن در تایلند در سهماهه چهارم سال ۲۰۲۵ نسبت به سال قبل حدود ۱۲ درصد کاهش داشته است. این کاهش بیشتر در بخش میانرده بازار مسکن بانکوک (واحدهای زیر ۳ میلیون بات) دیده میشود که این روزها با سرعت بیشتری سرد میشود.
در واکنش به همین رکود در وامدهی داخلی، سازندههای بانکوک روی واحدهای فروختهنشده تخفیفهایی بین ۱۵ تا ۲۰ درصد ارائه میدهند و شرایط پرداخت اقساطی را هم منعطفتر کردهاند تا بیشتر خریداران نقدی، از جمله سرمایهگذاران خارجی، را جذب کنند.
اما داستان پوکت فرق دارد. برخلاف بانکوک، پوکت همچنان جریان ثابتی از سرمایه بینالمللی را جذب میکند. برنامه توسعه پوکت برای سال ۲۰۲۶ شامل حدود ۱۰,۰۲۰ واحد آپارتمانی در ۳۹ پروژه است که تقاضای آن از کشورهایی مثل چین، روسیه، کشورهای اروپایی، هند، سنگاپور، استرالیا و کشورهای حوزه خلیج فارس تامین میشود؛ یعنی این بازار به هیچ ملیت خاصی وابسته نیست و ریسک تمرکز روی یک گروه خریدار را کاهش میدهد.
آیا ضعف ین میتواند فرصتی برای خریداران ایرانی باشد؟
ین و بات تایلند در یک مسیر مشترک نوسانات سرمایه آسیایی قرار دارند. وقتی ین بهشکل جدی تضعیف میشود، معمولا فشار مشابهی روی سایر ارزهای آسیایی از جمله بات هم دیده میشود. برای خریدارانی که با دلار یا یورو وارد بازار تایلند میشوند، این یعنی نرخ تبدیل ارز میتواند مطلوبتر شود؛ فرصتی که برای خریدار ایرانی که معمولا معاملات خود را به دلار یا یورو تسویه میکند، معنای عملی دارد.
از سوی دیگر، نوسانات ین در تاریخ نشان داده که بخشی از سرمایه خروجی ژاپن را بهسوی بازارهای دیگر آسیا، از جمله تایلند، هدایت میکند. همین حالا نشانههایی از افزایش تقاضای خریداران ژاپنی در پوکت و بانکوک دیده میشود. اگر این روند ادامه پیدا کند، رقابت روی واحدهای باکیفیت پوکت میتواند بیشتر شود؛ نکتهای که برای کسی که قصد سفر بازدید از پروژهها را دارد، دلیلی برای زودتر اقدامکردن است.
آیا مداخلههای ارزی بیشتری در راه است؟
بسنت رد نکرده که در صورت 'بینظمشدن' بیشتر حرکات ین، اقدامات تازهای در راه باشد. بازارها الان با دقت سطح روانی ۱۶۰ را زیر نظر دارند و شکستن این سطح به سمت پایین میتواند محرک اقدامات جدید باشد. تا آن زمان، نرخ بهره تایلند مستقل از فدرال رزرو تعیین میشود چون بانک مرکزی تایلند سیاست پولی خودش را دارد، اما اگر نرخهای آمریکایی همچنان بالا بروند، فشار غیرمستقیم روی هزینه تامین مالی در تایلند هم دور از انتظار نیست.
برای کسانی که به دنبال ورود به بازار ملک پوکت هستند، این دوره از بیثباتی ارزی میتواند یک پنجره زمانی محدود باشد؛ زمانی که ارزهای آسیایی نسبت به دلار ضعیفتر شدهاند و جریان سرمایه ژاپنی به سمت منطقه در حال تغییر است. تیم املاک تایلند میتواند در ارزیابی این فرصتها و انتخاب پروژه مناسب همراه شما باشد.
منبع: سیانای (شبکه خبری آسیا)