اگر این روزها در گروههای تلگرامی یا اینستاگرام دنبال خرید ملک در پوکت میگردید، احتمالاً به این جمله برخوردهاید: 'از سال ۲۰۲۶ هزینه انتقال سند در تایلند فقط ۰.۰۱ درصد شده' یا 'سهمیه مالکیت خارجیها به زودی ۷۵ درصد میشود'. هر دو ادعا نیمهدرست و در عمل گمراهکننده هستند. بگذارید همین ابتدا شفاف بگوییم: سقف مالکیت خارجی آپارتمان در تایلند در سال ۲۰۲۶ همچنان ۴۹ درصد از متراژ کل قابلفروش هر ساختمان است، و هیچ قانونی برای افزایش آن به ۷۵ درصد به تصویب نرسیده. تخفیف هزینه انتقال سند هم که این روزها زیاد تبلیغ میشود، فقط شامل خریداران تایلندی است، نه اتباع خارجی.
چرا این سوءتفاهمها اینقدر رایج شده؟
بسیاری از بنگاهها و حتی رسانههای انگلیسیزبان و منطقهای، مصوبه اخیر دولت تایلند درباره کاهش هزینههای انتقال سند را بهاشتباه بهعنوان 'تخفیف برای همه خریداران' تبلیغ کردهاند. برخی مشاوران املاک حتی مستقیماً نوشتهاند 'هزینه انتقال برای همه به ۰.۰۱ درصد کاهش یافت'. این ادعا سادهسازی نادرستی از متن قانونی است. متن رسمی مصوبه، این تخفیف را صرفاً به اتباع واجد شرایط تایلندی محدود کرده است.
برای یک خریدار ایرانی یا هر خریدار خارجی دیگر، محاسبه ساده است: شما همچنان باید ۲ درصد کامل هزینه انتقال سند را بپردازید. هیچ استثنایی وجود ندارد. روی یک ملک با ارزش ۱۰ میلیون بات، این تفاوت دقیقاً به ۱۹۹,۰۰۰ بات (حدود ۵,۷۰۰ دلار) میرسد؛ رقمی که در هزینههای نهایی معامله شما اصلاً قابل چشمپوشی نیست.
سقف ۴۹ درصدی از کجا آمده و چرا هنوز پابرجاست؟
قانون سهمیه ۴۹ درصدی موضوع تازهای نیست. این قاعده از سال ۱۹۷۹ در قانون آپارتمانهای تایلند (Condominium Act) نوشته شده و علیرغم چند اصلاحیه در طول دههها، اصل بنیادین آن هرگز تغییر نکرده: اتباع خارجی میتوانند مالکیت مطلق (freehold) واحد آپارتمانی داشته باشند، اما مجموع مالکیت خارجیها در یک پروژه نباید از ۴۹ درصد کل متراژ قابلفروش آن ساختمان فراتر رود. ۵۱ درصد باقیمانده باید در اختیار اتباع تایلندی یا شرکتهای با اکثریت سهام تایلندی باشد.
این سقف، کمیابی واقعی ایجاد میکند. در پروژههای محبوب پوکت، پاتایا و بانکوک، سهمیه خارجی اغلب پیش از تکمیل ساختمان پر میشود. خریداری که دیر برسد، بین دو گزینه انتخاب میکند: ساختار مالکیت از طریق شرکت تایلندی (که خود لایهای از ریسک حقوقی و اداری دارد) یا اجاره ۳۰ ساله. هیچکدام از این دو، وزن حقوقی مالکیت مطلق را ندارند.
آیا خبر افزایش سهمیه به ۷۵ درصد واقعیت دارد؟
بحث افزایش سهمیه به ۷۵ درصد از سال ۲۰۲۴ آغاز شد، زمانی که دولت سرتا تاویسین (Srettha Thavisin) بستهای از اقدامات برای جذب سرمایه خارجی به اقتصاد تایلند مطرح کرد. در کنار آن، طرح اجاره ۹۹ ساله زمین برای خارجیها هم مطرح شد. هر دو طرح با مخالفت بخشی از جامعه تایلند روبهرو شدند؛ منتقدان هشدار دادند که گسترش مالکیت خارجی میتواند قیمتها را بالا ببرد و خریداران محلی را از بازار خودشان بیرون براند.
تا اواسط سال ۲۰۲۶، هیچیک از این دو طرح به لایحه رسمی تبدیل نشده است. منابع دولتی تایلند هر دو پیشنهاد را 'در دست بررسی' توصیف میکنند؛ عبارتی که در عمل میتواند به معنای سالها تأخیر یا حتی بینتیجه ماندن کامل طرح باشد. اگر خریدی را بر اساس فرض تغییر آینده سهمیه برنامهریزی میکنید، در واقع روی زمانبندیای شرطبندی میکنید که هیچکس نمیتواند تضمینش کند.
همین منطق درباره اجاره ۹۹ ساله هم صدق میکند. حداکثر مدت اجاره زمین در تایلند هنوز ۳۰ سال است. طرح ساختار اجاره ۹۹ ساله فقط روی کاغذ وجود دارد و هرگز تصویب نشده است.
ماجرای واقعی تخفیف هزینه انتقال سند چیست؟
از ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۷، دولت تایلند نرخ هزینه انتقال سند را از استاندارد ۲ درصد به ۰.۰۱ درصد کاهش داده است. این بخش از خبر درست است. نکتهای که در بیشتر تبلیغات و شبکههای اجتماعی حذف میشود این است: این تخفیف فقط شامل اتباع تایلندی میشود. خریداران خارجی همچنان باید نرخ کامل ۲ درصد را بر اساس ارزش کارشناسی ملک بپردازند.
در کنار این، هزینه ثبت وام مسکن (mortgage registration fee) هم به ۰.۰۱ درصد کاهش یافته، اما آن هم فقط برای اتباع تایلندی است.
با این حال یک نکته مثبت غیرمستقیم برای فروشندگان خارجی وجود دارد: اگر واحد خود را در بازه تخفیف (تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۷) به یک خریدار تایلندی بفروشید، صرفهجویی او در هزینه انتقال سند میتواند ملک شما را در بازار فروش مجدد رقابتیتر کند. مثلاً روی یک واحد ۵ میلیون باتی، صرفهجویی خریدار تقریباً به ۱۰۰,۰۰۰ بات میرسد؛ رقمی که میتواند در مذاکره قیمت، برگ برنده واقعی باشد.
نکتهای که خریداران پوکت باید حتماً بدانند
در پوکت بهطور خاص، سهمیه مالکیت مطلق خارجی بر اساس متراژ محاسبه میشود، نه تعداد واحد. این یعنی چند واحد بزرگ میتوانند خیلی سریعتر از حد انتظار، کل سهمیه یک پروژه را پر کنند. بسیاری از راهنماهای معتبر خرید ملک در پوکت برای سال ۲۰۲۶ دقیقاً روی همین نکته تأکید دارند: پیش از پرداخت هرگونه بیعانه، باید تأییدیه کتبی وضعیت سهمیه را از سازنده یا دفتر مدیریت ساختمان (juristic office) بگیرید و آن را مستقلاً در اداره ثبت اسناد (Land Office) هم راستیآزمایی کنید.
جدول خلاصه قوانین کلیدی ۲۰۲۶
| موضوع | وضعیت واقعی در ۲۰۲۶ |
|---|---|
| سقف مالکیت خارجی آپارتمان | ۴۹ درصد متراژ کل، بدون تغییر |
| طرح افزایش به ۷۵ درصد | فقط در حد بحث، بدون لایحه رسمی |
| حداکثر مدت اجاره زمین | ۳۰ سال (طرح ۹۹ ساله تصویب نشده) |
| هزینه انتقال سند برای تایلندیها | ۰.۰۱ درصد (۱ ژوئیه ۲۰۲۶ تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۷) |
| هزینه انتقال سند برای خارجیها | ۲ درصد استاندارد، بدون تخفیف |
| هزینه ثبت وام مسکن برای تایلندیها | ۰.۰۱ درصد |
| محاسبه سهمیه در پوکت | بر اساس متراژ، نه تعداد واحد |
جمعبندی برای خریدار ایرانی
اگر قصد سرمایهگذاری در ملک تایلند، بهویژه پوکت را دارید، بهترین استراتژی این است که بر اساس قوانین فعلی تصمیم بگیرید، نه وعدههای قانونی که هیچ زمان مشخصی ندارند. تیم املاک تایلند میتواند پیش از هر پرداختی، وضعیت دقیق سهمیه خارجی هر پروژه را برای شما بررسی و از اداره ثبت اسناد استعلام کند.
منبع: ReloSale