اگر این روزها دنبال خرید ملک در تایلند بوده باشید، حتماً متوجه شدهاید که بازار مسکن، بهخصوص کاندومینیومها، در یک دوره اصلاح طولانی گیر کرده. اما همزمان، سیل سرمایهگذاری مستقیم خارجی (FDI) به سمت صنعت چیپ و دیتاسنتر در حال جریان است. به زبان ساده: پول واقعی این روزها نه در آپارتمانهای ساحلی، بلکه در زمینهای صنعتی و زیرساخت فناوری در حال گردش است.
پاسخ کوتاه برای عجلهدارها: سرمایهگذاری مستقیم خارجی در نیمههادیها و دیتاسنترها اکنون موتور اصلی رشد بازار املاک تجاری و صنعتی تایلند در سال ۲۰۲۶ است، در حالی که بدهی خانوار در تایلند به رکورد ۹۱ درصد تولید ناخالص داخلی رسیده و بازار مسکن را تحت فشار گذاشته. مدیرعامل شرکت Frasers Property Thailand هم بهصراحت گفته که ورودیهای FDI به بخش چیپ و دیتاسنتر دارد کاهش سرعت بخش مسکونی را جبران میکند؛ برای سرمایهگذاران این یک زنگ خطر و همزمان یک فرصت واقعی برای بازنگری در پرتفوی است.
چرا بازار مسکن تایلند این روزها آنقدر جذاب نیست؟
بانک مرکزی تایلند در پایان سال ۲۰۲۵ اعلام کرد بدهی خانوار به رقم بیسابقهی ۹۱ درصد تولید ناخالص داخلی رسیده است. بانکها وامدهی را سختتر کردهاند و تقاضای خریداران تایلندی که پایهی اصلی قیمت بازار مسکن است، ضعیف شده. نتیجه؟ تعداد پروژههای مسکونی جدید در بانکوک نسبت به اوج سال ۲۰۲۳ حدود ۳۰ درصد افت کرده است.
این به این معنا نیست که خرید کاندو در پوکت یا بانکوک بیمعنا شده؛ اما انتظار رشد سریع قیمت در سال ۲۰۲۶ واقعبینانه نیست. بازار مسکن وارد یک فاز فشردگی شده و احتمالاً باید منتظر ماند تا بانک مرکزی تایلند نرخ بهره را کاهش دهد و محدودیتهای سختگیرانهی وام به ارزش ملک (LTV) را شلتر کند؛ تحلیلگران این اتفاق را برای نیمهی دوم سال ۲۰۲۶ یا حتی سال ۲۰۲۷ پیشبینی میکنند.
کجای تایلند دارد رشد میکند؟ کریدور اقتصادی شرقی (EEC)
در همین حال، منطقهی ویژهی اقتصادی موسوم به کریدور اقتصادی شرقی یا EEC که سه استان چونبوری، رایونگ و چاچوئنگسائو را شامل میشود، بیشترین سهم از سرمایهگذاریهای جدید را جذب کرده است. تقاضا برای انبارهای لجستیک و پارکهای صنعتی طی ۱۲ ماه گذشته حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد داشته است.
چند رقم کلیدی که هر سرمایهگذار باید بداند:
- گوگل، مایکروسافت و آمازون همگی ساخت دیتاسنتر در تایلند را اعلام کردهاند. گوگل در حال سرمایهگذاری روی یک کمپ بزرگ در استان چونبوری است و مجموع سرمایهگذاری اعلامشدهی شرکتهای فناوری بزرگ از ۵ میلیارد دلار آمریکا فراتر رفته است.
- سازمان سرمایهگذاری تایلند (BOI) برای پروژههای نیمههادی و دیتاسنتر مستقر در EEC، معافیت مالیاتی تا ۱۳ سال ارائه میدهد.
- بین سال ۲۰۲۳ و اواسط ۲۰۲۶، تایلند بیش از ۲۶.۸ میلیارد دلار درخواست سرمایهگذاری در حوزهی چیپ و الکترونیک پیشرفته از طریق BOI جذب کرده که در ۸۸۰ پروژه پخش شده است. مدارهای چاپی (PCB) بزرگترین سهم را دارند: ۲۲۴ پروژه به ارزش تقریبی ۹.۸۵ میلیارد دلار، چرا که بیش از نیمی از بزرگترین تولیدکنندگان PCB جهان در حال گسترش فعالیت در تایلند هستند.
- طبق گزارش CBRE Thailand، نرخ اجارهی املاک صنعتی در EEC در سال ۲۰۲۵ بین ۸ تا ۱۲ درصد رشد کرده است.
- نرخ اشغال پارکهای صنعتی نزدیک بندر لائم چاباng حدود ۸۵ تا ۹۰ درصد است که نشاندهندهی کمبود مداوم عرضه است.
- شرکت Frasers Property Thailand اعلام کرده که بخش صنعتیاش اکنون از توسعهی مسکونی بهعنوان منبع اصلی درآمد پیشی گرفته است.
- تایلند یکی از سه مقصد برتر FDI در آسهآن است و مستقیماً با ویتنام و اندونزی بر سر سرمایهگذاری تولید نیمههادی رقابت میکند.
- بات تایلند در محدودهی ۳۴ تا ۳۵ بات به ازای هر دلار آمریکا تثبیت شده که بازدهی داراییهای صنعتی را از نظر ارزی قابلپیشبینیتر کرده است.
تفاوت منطق سرمایهگذاری صنعتی با مسکونی
بخش مسکونی و بخش صنعتی تایلند دو دنیای کاملاً متفاوتاند. در بخش صنعتی، تقاضا از سوی شرکتهای چندملیتی با بودجههای میلیارد دلاری میآید که قراردادهای اجارهی بلندمدت امضا میکنند و جریان نقدی پایدار و قابلپیشبینی برای صاحبان دارایی ایجاد میکنند. صندوقهای سرمایهگذاری املاک (REIT) مانند Frasers Property Industrial REIT که با نماد FTREIT در بورس اوراق بهادار تایلند (SET) معامله میشود، امکان ورود به این بخش را بدون نیاز به خرید مستقیم یک کارخانه فراهم میکنند.
یک مزیت عملی برای سرمایهگذار خارجی: ساختاردهی سرمایهگذاری در املاک صنعتی تایلند اغلب از خرید واحد مسکونی سادهتر است. REITها محدودیت مالکیت خارجی ندارند، نیازی به انتقال وجه از طریق بانک تایلندی و گواهی تراکنش ارز خارجی (FET) ندارند، و مشمول سهمیهی ۴۹ درصدی مالکیت خارجی که برای کاندومینیومها اعمال میشود، نیستند.
نکتهی جالب این است که سرمایهگذاران بزرگمقیاس (hyperscale) این روزها بیشتر از قیمت زمین، نگران زیرساخت برق و آب هستند. توسعهدهندگان دیتاسنتر معمولاً تا ۵۰۰ مگاوات ظرفیت برق پایدار نیاز دارند و بهدنبال قطعاتی بین ۵۰ تا ۱۰۰ رای (واحد اندازهگیری زمین در تایلند) نزدیک به منابع پایدار برق، آب و فیبر نوری هستند؛ همین گلوگاه است که تعیین میکند موج بعدی پروژههای EEC کجا فرود بیاید.
اگر قصد سفر به تایلند برای بازدید از املاک منطقهی EEC را دارید، استانهای چونبوری و رایونگ حدود یکساعتونیم با فرودگاه سوواناپوم فاصله دارند، بهطوریکه بازدید از مهمترین سایتهای صنعتی در دو تا سه روز کاملاً شدنی است.
سوالات متداول
EEC دقیقاً چیست و چرا سرمایهگذاران اینقدر روی آن حساس شدهاند؟
کریدور اقتصادی شرقی (EEC) یک منطقهی ویژهی اقتصادی است که سه استان شرق بانکوک یعنی چونبوری، رایونگ و چاچوئنگسائو را در بر میگیرد. دولت تایلند از طریق BOI بیشترین مشوقهای مالیاتی را در این منطقه ارائه میدهد، از جمله معافیت مالیات شرکتی تا ۱۳ سال. بیشتر دیتاسنترها و کارخانههای نیمههادی جدید همینجا ساخته میشوند.
آیا یک سرمایهگذار خارجی میتواند مستقیماً ملک صنعتی در تایلند بخرد؟
مالکیت مستقیم زمین توسط خارجیها در تایلند ممنوع است. راههای عملی شامل قراردادهای اجارهی بلندمدت (معمولاً بهصورت ۳۰+۳۰+۳۰ سال)، سرمایهگذاری از طریق REITهای پذیرفتهشده در بورس SET، یا ساختاردهی مالکیت از طریق یک شرکت تأییدشده توسط BOI با سهم مجاز خارجی است.
REITهای صنعتی تایلند چه بازدهی میدهند؟
طبق دادههای بورس SET، بازده سود تقسیمی بزرگترین REITهای صنعتی تایلند سالانه بین ۶ تا ۸ درصد به بات است. با در نظر گرفتن ثبات نسبی بات، این رقم در مقایسه با استانداردهای منطقه، رقابتی محسوب میشود.
سرمایهگذار باید منتظر بازگشت رونق بازار مسکن بماند یا الان به سمت صنعت برود؟
بازار مسکن احتمالاً وقتی رونق میگیرد که بانک مرکزی تایلند شروع به کاهش نرخ بهره کند و محدودیتهای کلاناحتیاطی مثل سقف وام به ارزش ملک را کاهش دهد؛ تحلیلگران این را برای نیمهی دوم ۲۰۲۶ یا ۲۰۲۷ محتمل میدانند. در مقابل، بخش صنعتی همین حالا در حال رشد است و به اعتبار مصرفی داخلی وابسته نیست.
ریسکهای سرمایهگذاری در دیتاسنتر و نیمههادی چیست؟
ریسک اصلی، ژئوپلیتیکی است؛ تشدید تنش تجاری آمریکا و چین میتواند بخشی از جریان سرمایه را به جای دیگری هدایت کند. ریسک دوم، مازاد عرضه است: اگر همهی کشورهای آسهآن همزمان مشوقهای مشابه ارائه دهند، رقابت برای جذب مستأجر تشدید میشود و رشد اجاره میتواند متوقف شود.
بدهی بالای خانوار در تایلند چه تأثیری روی سرمایهگذار املاک تجاری دارد؟
بهطور مستقیم، هیچ تأثیری ندارد؛ مستأجران بخش صنعتی شرکتهای چندملیتی هستند، نه مصرفکنندگانی که وام مسکن گرفتهاند. اما بهطور غیرمستقیم، کندی اقتصاد ممکن است دولت را وادار کند مشوقهای بخش صنعتی را گسترش دهد که به نفع صاحبان داراییهای صنعتی خواهد بود.
ویتنام بهتر است یا تایلند؟
تایلند زیرساخت توسعهیافتهتر، نظام حقوقی باثباتتر و بازار REIT عمیق و نقدشوندهتری در بورس SET دارد. ویتنام از نظر هزینه پایینتر جذاب است اما در شفافیت و در دسترسبودن ابزارهای سرمایهگذاری مناسب پرتفوی، عقبتر است.
آیا سود سهام REITهای تایلندی مالیات دارد؟
بله. مالیات تکلیفی روی سود تقسیمی REITها برای سرمایهگذاران خارجی در بورس SET، ۱۰ درصد است. معاهدات جلوگیری از مالیات مضاعف بین تایلند و بسیاری از کشورها میتواند نرخ مؤثر را برای سرمایهگذاران واجد شرایط کاهش دهد.
بخش املاک صنعتی تایلند در آغاز یک چرخهی رشد چندساله است که موتور محرکهاش، بازآرایی جهانی زنجیرهی تأمین نیمههادیهاست. برای سرمایهگذارانی که حاضرند فراتر از کاندوی آشنای پوکت نگاه کنند، این بخش دسترسی به جریانهای نقدی دلاری از شرکتهای چندملیتی را در چارچوب قوانینی شفاف و تثبیتشده فراهم میکند. تیم املاک تایلند آماده است در تحلیل این فرصتها و مسیرهای قانونی ورود، همراه شما باشد.
منبع: Bangkok Post