اگر در گروههای تلگرامی یا فرومهای سرمایهگذاری ملکی تایلند فعالیت داشته باشید، احتمالاً نام 'شرکت نامینی' یا 'مالکیت صوری' به گوشتان خورده؛ روشی که سالها بهعنوان راهحل دور زدن قانون منع مالکیت زمین توسط خارجیها در تایلند شناخته میشد. اما خبر تازهای که این روزها در محافل حقوقی و ملکی پوکت و بانکوک دستبهدست میشود، میتواند برنامه بسیاری از سرمایهگذاران ایرانی و سایر خارجیها را بههم بریزد.
۳۳ خانه و ویلای لوکس با ارزش مجموع ۱.۲۷ میلیارد بات (حدود ۳۵ میلیون دلار) هماکنون تحت بازرسی مقامات تایلندی قرار دارند، به این ظن که از طریق ساختارهای مالکیت صوری برای خریداران خارجی ثبت شدهاند. اگر شما هم سالهاست روی این مدل حساب باز کردهاید یا در حال بررسی خرید ویلا در تایلند هستید، این خبر را باید جدی بگیرید.
مالکیت صوری (نامینی) دقیقاً چیست؟
ساز و کار ساده است: یک خریدار خارجی یک شرکت تایلندی ثبت میکند که روی کاغذ، سهامداران تایلندی کنترل اصلی آن را در دست دارند، اما در عمل تمام منافع و تصمیمگیریها با خریدار خارجی است. این شرکت زمین یا ویلا را میخرد و مالک رسمی میشود، در حالیکه مالک واقعی کسی است که هیچ نامش در سند نیست. این روش دهههاست بهعنوان یک 'هنجار خاکستری' در بازار املاک تایلند جا افتاده، اما از سال ۲۰۲۶ نهادهای نظارتی از مرحله هشدار عبور کرده و وارد فاز اجرای قانون شدهاند.
پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند
- ۳۳ ملک لوکس به ارزش ۱.۲۷ میلیارد بات در حال بازرسی توسط مقامات تایلند هستند؛ کانون اصلی این بازرسی مناطق پاتاناکارن و کرونگتپ کریتا در بانکوک است (به نقل از The Nation Thailand)
- هدف این تحقیقات، ساختارهای نامینی است که خارجیها برای دور زدن ممنوعیت مالکیت مستقیم زمین در تایلند از آن استفاده میکنند
- طبق قانون زمین تایلند (بند ۸۶ کد زمین)، اتباع خارجی حق مالکیت مستقیم زمین را ندارند
- مجازات استفاده از ساختار نامینی شامل توقیف اموال، جریمه نقدی تا ۲۰,۰۰۰ بات و پیگرد کیفری بر اساس قانون کسبوکار خارجی است
- در عملیاتی جداگانه در جنوب تایلند (پوکت، پانگا و کرابی)، ۴۸ نفر بازداشت و داراییهایی به ارزش تقریبی ۱.۰۵ میلیارد بات شامل ۸۹ قطعه زمین توقیف شده است
- راههای قانونی جایگزین شامل خرید آپارتمان (کاندومینیوم) در سهمیه فریهولد خارجی (تا ۴۹٪ از یک پروژه) یا اجاره بلندمدت زمین به شکل ۳۰ ساله با امکان تمدید است
- بازار کاندومینیوم از این موج بازرسی متأثر نشده و همچنان امن است
چرا این بازرسی الان اتفاق افتاده و دامنهاش چقدر است؟
طبق گزارش The Nation Thailand، این بازرسی توسط اداره زمین تایلند (Department of Lands) به همراه اداره تحقیقات ویژه (DSI) هدایت میشود. نکته مهم این است که کانون تحقیقات، خانهها و ویلاهایی با زمین متصل به آنهاست، نه واحدهای کاندومینیوم؛ چون تضاد حقوقی دقیقاً از مالکیت زمین ناشی میشود، نه از مالکیت آپارتمان.
میانگین ارزش املاک تحت بازرسی حدود ۳۸.۵ میلیون بات (نزدیک به ۱.۰۷ میلیون دلار) است که نشان میدهد تمرکز اصلی روی سگمنت ویلاهای پرمیوم و لوکس بازار است، دقیقاً همان بخشی که خیلی از سرمایهگذاران ایرانی هم به آن علاقه دارند.
همزمان، عملیات مشابهی در پوکت، پانگا و کرابی با حضور بیش از ۵۰۰ مأمور، ۴۰ حکم بازداشت تأییدشده و ۱۳ حکم بازرسی اجراشده انجام شد. نتیجه این عملیات، بازداشت ۴۸ مظنون (۲۷ تایلندی و ۲۱ خارجی از کشورهایی مثل اسرائیل، فرانسه، لهستان، سوئیس، بریتانیا، هلند، روسیه و آفریقای جنوبی) بود؛ طبق گزارش Bangkok Post و The Phuket News.
این اقدام از هوا نیامده. از سال ۲۰۲۵، تایلند کنترل شرکتهای تایلندی با سهامدار خارجی را از طریق سیستم اداره توسعه کسبوکار (DBD) و بررسی هویت سهامداران تشدید کرده بود. برآوردهای بازار نشان میدهد تا ۷۰٪ از ویلاهای پوکت که در مالکیت خارجیها هستند، از نوعی ساختار نامینی استفاده میکنند؛ رقمی که بهخوبی نشان میدهد چرا این موج بازرسی میتواند دامنهای گسترده داشته باشد.
راههای قانونی خرید ملک در تایلند برای خارجیها
برای خریدار ایرانی که میخواهد بدون دردسر حقوقی در تایلند سرمایهگذاری کند، دو مسیر اصلی وجود دارد:
- خرید کاندومینیوم بهصورت فریهولد: خارجیها میتوانند مادامی که سهم مالکیت خارجی در یک پروژه از ۴۹٪ فراتر نرود، واحد کاندومینیوم را کاملاً به نام خودشان بخرند. این مسیر کاملاً قانونی و بدون ریسک مصادره است.
- اجاره بلندمدت (لیزهولد) ۳۰ ساله: زمین برای ۳۰ سال اجاره میشود و امکان تمدید برای دورههای بعدی وجود دارد، در حالیکه بنای روی زمین میتواند به نام فرد خارجی ثبت شود. این روش قانونی شناختهشدهای است که هیچ ریسک مصادرهای ندارد.
گزینه سوم، تأسیس یک شرکت تایلندی واقعی (نه صوری) با فعالیت تجاری واقعی و شرکای تایلندی واقعی است، اما این مسیر نیازمند پشتیبانی حقوقی جدی است و اصلاً شبیه ساختارهای نامینی رایج نیست.
عواقب قانونی استفاده از ساختار نامینی چیست؟
طبق قانون کسبوکار خارجی (Foreign Business Act) مصوب ۱۹۹۹، جریمه نقدی میتواند تا ۱ میلیون بات برسد و/یا حبس تا ۳ سال در پی داشته باشد. علاوه بر این، کد زمین تایلند الزام میکند که در صورت کشف تخلف، ملک باید ظرف ۱۸۰ روز به فروش برسد. اگر در این بازه فروشی صورت نگیرد، مالکیت به دولت منتقل میشود.
نمونههای عملی هم وجود دارد؛ چند ویلا در کوه سامویی در سال ۲۰۲۴ با همین سازوکار توقیف شدند. یعنی این ریسک فقط تئوری نیست و پیشینه اجرایی واقعی دارد.
کدام مناطق تایلند بیشترین ریسک را دارند؟
پوکت، کوه سامویی، پاتایا و هوآهین بیشترین تمرکز ویلاهای لوکس متعلق به خارجیها را دارند و به همین دلیل، بیشترین تراکم ساختارهای نامینی و فعالیتهای اجرایی نیز در همین مناطق دیده میشود. اگر ملکی در یکی از این شهرها با ساختار نامینی خریدهاید، اولویت شما باید بازبینی فوری وضعیت حقوقی آن باشد.
آیا الان زمان خوبی برای خرید ملک در تایلند است؟
بله، به شرطی که ساختار حقوقی خرید درست باشد. بازار کاندومینیوم همچنان کاملاً باز است، بازده اجاره در بانکوک سالانه ۵ تا ۷ درصد است و املاک مدیریتشده در پوکت میتوانند به ۸ تا ۱۰ درصد برسند. نکته کلیدی، همکاری با وکلای دارای مجوز و پرهیز از ساختارهای خاکستری است.
در واقع، وضعیت فعلی را نباید بحران بازار تلقی کرد؛ بلکه این یک مرحله از عادیسازی و شفافسازی بازار ملک تایلند است. کشور بهطور پیوسته به سمت شفافیت بیشتر حرکت میکند و سرمایهگذارانی که معامله را از ابتدا در چارچوب قانون میبندند، در بلندمدت سود میبرند. قانون طلایی سال ۲۰۲۶ این است: ساختار حقوقی صحیح معامله مهمتر از قیمت ملک است. صرفهجویی در هزینه مشاوره حقوقی میتواند کل سرمایهگذاریتان را به خطر بیندازد.
اگر قصد ورود به بازار ملک تایلند را دارید، تیم املاک تایلند میتواند در بررسی ساختار حقوقی معامله و انتخاب گزینه امن (کاندومینیوم فریهولد یا لیزهولد ۳۰ ساله) همراه شما باشد.
منبع: The Nation Thailand