یک پاسخ روشن برای سرمایهگذار ایرانی
اگر میخواهید بدانید آیا خرید ملک در تایلند برای اجارهدهی منطقی است، پاسخ کوتاه این است: بله، و شرایط در ۲۰۲۶ بهتر از هر زمان دیگری است. بازده ناخالص اجاره در بانکوک سالانه ۵ تا ۷ درصد است و در مقاصد گردشگری مثل پوکت و سامویی، اجاره کوتاهمدت ۷ تا ۱۰ درصد سود میدهد. نرخ اشغال آپارتمانهای باکیفیت در مناطق مرکزی بانکوک از ۹۰ درصد فراتر رفته است.
این ارقام در خلأ رخ نمیدهند. تایلند در حال گذار از یک فرهنگ مالکیت به سمت اجارهنشینی است، و این تغییر ساختاری، نه یک موج گذرا، فرصتی واقعی برای سرمایهگذاران خارجی از جمله ایرانیان فراهم کرده است.
چرا بازار اجاره تایلند داغ شده است؟
سه نیروی اصلی پشت این رشد قرار دارند:
۱. نومدها و کارمندان دورکار تایلند از زمان راهاندازی ویزای DTV (مقصد تایلند)، بیش از ۳۰۰,۰۰۰ ویزا صادر کرده است. این افراد معمولاً اقامتهایی بین ۱ تا ۶ ماه دارند و به دنبال آپارتمان مبله، با اینترنت پرسرعت و در نزدیکی امکانات شهری هستند. همین گروه یکی از سودآورترین دسته مستاجران برای سرمایهگذاران است.
۲. مهاجرت داخلی به بانکوک جمعیت منطقه کلانشهری بانکوک از ۱۰ میلیون نفر گذشته است. بسیاری از تازهواردان به دلیل قیمت بالای مسکن، ترجیح میدهند اجاره کنند نه بخرند. طی یک دهه گذشته، قیمت ملک در بانکوک ۴۰ تا ۶۰ درصد رشد کرده، در حالی که درآمد خانوارها با همین سرعت بالا نرفته است.
۳. ویزای بلندمدت اقامت (LTR) برنامه گسترشیافته ویزای LTR، متخصصان ثروتمند و بازنشستگان خارجی را جذب میکند. این افراد اغلب آپارتمانهای لوکس را برای اقامتهای یکساله یا بیشتر اجاره میکنند.
ارقام مهمی که باید بدانید
| شاخص | عدد |
|---|---|
| اجاره ماهانه آپارتمان یکخوابه در بانکوک | ۱۵,۰۰۰ تا ۲۵,۰۰۰ بات |
| رشد نرخ اجاره نسبت به سال قبل (بانکوک) | ۸ تا ۱۲ درصد |
| اجاره ماهانه کاندو لوکس مرکز بانکوک (۵۰-۸۰ متر) | ۶۰,۰۰۰ تا ۱۲۰,۰۰۰ بات |
| بازده ناخالص اجاره بلندمدت در بانکوک | ۵ تا ۷ درصد سالانه |
| بازده ناخالص اجاره کوتاهمدت در پوکت/سامویی | ۷ تا ۱۰ درصد سالانه |
| رشد سالانه نرخ اجاره بلندمدت (۱۲+ ماه) | ۸ تا ۱۵ درصد |
| نرخ بازیابی بازار اجاره کوتاهمدت پوکت | ۹۵ درصد سطح قبل از کووید |
| رشد نرخ شبانه اجاره در پوکت | ۲۰ تا ۳۰ درصد |
| میانگین قیمت زمین در بانگتائو (پوکت) | حدود ۲۸۴,۰۰۰ بات به ازای هر متر مربع |
منبع: Nation Thailand
کجا بخریم؟ انتخاب موقعیت جغرافیایی
بانکوک: درآمد ثابت، ریسک پایین
مناطق سوکومویت، فروم فونگ، آسوک و تونلور - که در امتداد خطوط BTS و MRT قرار دارند - بهترین گزینه برای اجاره بلندمدت هستند. نرخ اشغال در این مناطق از ۹۰ درصد بیشتر است و ارزش واحدها سالانه ۵ تا ۸ درصد رشد میکند. برای ورود به بازار، یک استودیو یا یکخوابه مناسب از ۳ تا ۵ میلیون بات (معادل تقریباً ۸۵,۰۰۰ تا ۱۴۰,۰۰۰ دلار) در دسترس است. بخش لوکس از ۸ تا ۱۰ میلیون بات شروع میشود.
پوکت: بازده بالاتر، مدیریت فعالتر
ساحل غربی پوکت، بهویژه بانگتائو، لاگونا و سورین، پرطرفدارترین منطقه برای سرمایهگذاران بینالمللی است. کمبود زمین در کنار تقاضای جهانی، قیمتها را در بانگتائو به حدود ۲۸۴,۰۰۰ بات به ازای هر متر مربع رسانده است. اجاره کوتاهمدت در این منطقه بازدهای بین ۷ تا ۱۰ درصد میدهد، اما نیاز به مدیریت حرفهای دارد.
مالکیت خارجی: چه حقوقی دارید؟
بر اساس قانون کاندومینیوم تایلند، اتباع خارجی میتوانند تا ۴۹ درصد از واحدهای هر ساختمان مسکونی را به صورت فولفریهولد (مالکیت کامل) خریداری کنند. این مالکیت حق قانونی کامل برای اجارهدهی واحد را نیز شامل میشود.
نکته مهم: برای اجاره کوتاهمدت کمتر از ۳۰ روز، طبق قانون هتلداری ۲۰۰۴، داشتن مجوز هتل (Hotel License) الزامی است. اجارهدهی بدون این مجوز با جریمه مالی همراه است.
هزینهها و مالیات: چه انتظاری داشته باشید؟
هزینههای جاری:
- شارژ ساختمان: ۴۰ تا ۸۰ بات به ازای هر متر مربع در ماه برای ساختمانهای متوسط
- بیمه ملک و لوازم خانگی
- کمیسیون شرکت مدیریت: ۱۰ تا ۳۰ درصد درآمد اجاره (اجاره کوتاهمدت در سقف این بازه)
- مالیات بر درآمد اجاره
- فرسودگی و تعویض مبلمان
مجموع هزینههای عملیاتی معمولاً ۲۰ تا ۳۵ درصد درآمد ناخالص اجاره است.
مالیات بر درآمد اجاره: اشخاص حقیقی مشمول مالیات تصاعدی ۵ تا ۳۵ درصد هستند. اگر ملک از طریق یک شرکت تایلندی اداره شود، نرخ مالیات شرکتی ۲۰ درصد اعمال میشود. از سال ۲۰۲۴، تایلند درآمد اجاره از ملک تایلندی را صرفنظر از اینکه به کدام حساب بانکی در دنیا واریز شود، مشمول مالیات میداند. مشورت با یک مشاور مالیاتی متخصص تایلندی ضروری است.
اجاره کوتاهمدت یا بلندمدت؟
اجاره کوتاهمدت بازده ناخالص بالاتری دارد، اما وقتی کمیسیون مدیریت (تا ۳۰ درصد)، کارمزد پلتفرمها و خلأ بین رزروها را حساب کنید، بازده خالص اغلب به سطح اجاره بلندمدت میرسد. اجاره بلندمدت جریان نقدی قابل پیشبینی، هزینه مدیریت کمتر و ریسک فصلی پایینتری دارد - گزینهای جذاب برای سرمایهگذاری که نمیخواهد درگیر روزمرههای مدیریت ملک باشد.
جمعبندی
تحول بازار اجاره تایلند نتیجه تغییرات جمعیتی و اقتصادی بنیادی است، نه یک موج موقت. برای سرمایهگذار ایرانی که به دنبال درآمد ارزی پایدار است، ترکیب بازده ۵ تا ۱۰ درصدی، نرخ اشغال بالا و پشتوانه حقوقی فریهولد، تایلند را به یکی از جذابترین بازارهای منطقه در این مقطع تبدیل کرده است.
تیم املاک تایلند آماده است تا در انتخاب ملک مناسب، موقعیت جغرافیایی بهینه و ساختار مدیریتی صحیح به شما کمک کند.