وقتی خرید یک آپارتمان در توکیو معادل سه ملک در پوکت است
تصور کنید با پولی که در توکیو فقط کفاف خرید یک آپارتمان معمولی را میدهد، در پوکت صاحب دو یا سه واحد کنار دریا شوید و علاوه بر آن، درآمد اجارهای چند برابری هم دریافت کنید. این دیگر یک فرض تئوریک نیست؛ طبق دادههای نیککی آسیا، قیمت متوسط واحدهای مسکونی در منطقه بزرگ توکیو در نیمه اول سال ۲۰۲۶ برای اولین بار از مرز ۱۰۰ میلیون ین (تقریباً ۶۴۰ هزار دلار) عبور کرد؛ رکوردی که حتی خریداران بومی ژاپنی را هم از بازار مسکن این کشور فراری داده است.
این وضعیت دقیقاً همان چیزی است که برای بازار پوکت خبر خوبی محسوب میشود. برای خریداران ایرانی که به دنبال تنوعبخشی به داراییهای خود خارج از مرزها هستند، این روند نشان میدهد چرا تایلند، و بهویژه پوکت، این روزها بیش از همیشه در کانون توجه سرمایهگذاران بینالمللی قرار گرفته است.
پاسخ کوتاه برای کسانی که عجله دارند
- میانگین قیمت یک آپارتمان در توکیو در نیمه اول ۲۰۲۶ به ۱۰۰ میلیون ین (۶۴۰ هزار دلار) رسیده، رکوردی بیسابقه.
- با همین مبلغ، یک خریدار میتواند ۲ تا ۴ واحد لوکس با چشمانداز دریا در پوکت خریداری کند.
- بازدهی اجاره در پوکت بین ۶ تا ۸ درصد در سال است، در حالی که در توکیو این رقم تنها ۲ تا ۳ درصد است.
- قیمت هر متر مربع در توکیو به ۱۲,۰۰۰ تا ۱۸,۰۰۰ دلار میرسد، در حالی که واحدهای لوکس در پوکت ۳,۰۰۰ تا ۶,۰۰۰ دلار در هر متر مربع قیمت دارند.
- شمار سرمایهگذاران ژاپنی، هنگکنگی، سنگاپوری و خاورمیانهای که از بازدهی پایین بازار خودشان ناامید شدهاند و به پوکت روی آوردهاند، رو به افزایش است.
- ورودی قیمتی در پوکت برای یک استودیو در پروژهای باکیفیت از حدود ۱۰۰ هزار دلار شروع میشود.
چرا قیمت مسکن در توکیو رکورد زد؟
دلیل اصلی این جهش، افزایش هزینههای ساختوساز است. قیمت فولاد، بتن و دستمزد نیروی کار در ژاپن به بالاترین سطح تاریخی خود رسیده و کمبود نیروی کار ساختمانی هم این روند را تشدید کرده است. طبق برآوردها، هزینههای ساختوساز در ژاپن طی سه سال گذشته حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش یافته است. از سوی دیگر، سازندگان ژاپنی بیشتر روی بخش لوکس بازار تمرکز کردهاند، چون حاشیه سود آنجا بالاتر است.
نکته مهم دیگر ضعف ارزش ین است. با نرخ برابری حدود ۱۵۵ تا ۱۶۰ ین به هر دلار، خرید ملک در ژاپن برای دارندگان دلار نسبتاً ارزان به نظر میرسد، اما همین ضعف ین باعث شده خود سرمایهگذاران ژاپنی هم به دنبال بازارهای خارجی جذابتر باشند تا سرمایه خود را از بازار داخلی خارج کنند.
قیمت پوکت در برابر توکیو؛ مقایسهای عددی
یک واحد استودیو در پروژهای معتبر در پوکت از ۳.۵ تا ۶ میلیون بات (معادل ۱۰۰ هزار تا ۱۷۰ هزار دلار) شروع میشود. یک واحد یکخوابه معمولاً بین ۵ تا ۱۲ میلیون بات (۱۴۰ هزار تا ۳۴۰ هزار دلار) قیمتگذاری میشود. این یعنی املاک در پوکت ۳ تا ۵ برابر ارزانتر از املاک مشابه در مرکز توکیو هستند.
یک واحد کنار دریا در پوکت معمولاً بین ۵ تا ۱۵ میلیون بات (۱۴۰,۰۰۰ تا ۴۲۰,۰۰۰ دلار) قیمت دارد؛ رقمی که نهتنها از توکیو ارزانتر است، بلکه بازدهی اجارهای ۶ تا ۸ درصد در سال هم به همراه دارد، در حالی که این رقم در توکیو تنها ۲ تا ۳ درصد است. به بیان دیگر، سرمایهگذاری که بودجهاش برابر با یک آپارتمان در توکیو است، میتواند در پوکت دو یا سه ملک بخرد و پرتفوی خود را در چند دارایی مختلف پخش کند.
بازار پوکت چقدر داغ است؟
این روند فقط محدود به خریداران ژاپنی نیست. طبق گزارش بانکوک پست، خریداران بینالمللی، از جمله سهم رو به رشدی از خاورمیانه، بهطور فزایندهای پوکت را بهخاطر سبک زندگی و مزایای تنوعبخشی سرمایه هدف قرار دادهاند. حتی با وجود کاهش نسبی رونق گردشگری در برخی بازهها، ویلاها و آپارتمانهای لوکس با قیمت از ۵۰ میلیون بات به بالا همچنان با اقبال خریداران روبهرو هستند.
پوکت در سال ۲۰۲۵ رکورد ورود گردشگر را ثبت کرد و بیش از ۱۴ میلیون گردشگر بینالمللی وارد این جزیره شدند؛ عاملی که مستقیماً از اشغال بالای واحدهای اجارهای پشتیبانی میکند.
منطقههای بانگتائو، لاگونا و کاتا همچنان محبوبترین مناطق در میان سرمایهگذاران آسیایی هستند، چون زیرساختهای تثبیتشده و اشغال بالایی دارند. طبق گزارش نیشن تایلند، قیمت آپارتمان در بانگتائو اکنون بهطور میانگین حدود ۲۸۳,۹۷۵ بات در هر متر مربع رسیده که به سطح مناطق پرمیوم بانکوک نزدیک میشود.
نکته مهم برای خریدار ایرانی: هزینه ساختوساز در تایلند با سرعت کندتری نسبت به ژاپن افزایش یافته و طی همین دوره تنها ۸ تا ۱۲ درصد رشد داشته است؛ همین موضوع باعث شده سقف قیمت نهایی ملک در تایلند کنترلشدهتر باقی بماند.
چارچوب قانونی خرید ملک برای خارجیها
آپارتمانهای فریهولد (مالکیت کامل) در پوکت برای خارجیها در چارچوب سهمیه ۴۹ درصدی مالکیت خارجی در هر پروژه در دسترس است و مالکیت کامل و بدون محدودیت را برای خریدار به همراه دارد. این قانون برای همه اتباع خارجی، از جمله ایرانیها، یکسان است؛ وجه خرید باید از خارج از تایلند حواله شود و به بات تبدیل گردد، فرآیندی که با نامه تأییدیه بانکی مستند میشود.
بسیاری از پروژههای پوکت برنامههای تضمین بازدهی اجاره ارائه میدهند که معمولاً ۵ تا ۷ درصد در بازه ۳ تا ۵ سال را با قرارداد رسمی با شرکت مدیریت تضمین میکنند. با این حال، هر خریدار باید شرایط دقیق قرارداد را با مشاور حقوقی مستقل بررسی کند.
سوالات متداول
چرا قیمت آپارتمان در توکیو رکورد زده است؟
عامل اصلی، افزایش هزینه مصالح ساختمانی (فولاد و بتن) و دستمزد نیروی کار در ژاپن است که همراه با کمبود کارگر ساختمانی، هزینههای ساخت را طی سه سال اخیر حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد بالا برده است. تمرکز سازندگان روی بخش لوکس بازار هم به این افزایش دامن زده.
قیمت پوکت واقعاً چقدر با توکیو فرق دارد؟
یک استودیو در پروژهای خوب در پوکت از ۳.۵ تا ۶ میلیون بات (۱۰۰,۰۰۰ تا ۱۷۰,۰۰۰ دلار) شروع میشود و یک واحد یکخوابه بین ۵ تا ۱۲ میلیون بات (۱۴۰,۰۰۰ تا ۳۴۰,۰۰۰ دلار) قیمت دارد؛ یعنی حدود ۳ تا ۵ برابر ارزانتر از ملک مشابه در مرکز توکیو.
آیا خارجیها از جمله ایرانیها میتوانند در تایلند ملک بخرند؟
بله، طبق قانون تایلند، اتباع خارجی میتوانند آپارتمان را بهصورت فریهولد و در چارچوب سهمیه ۴۹ درصدی مالکیت خارجی در هر پروژه خریداری کنند. وجه باید از خارج از کشور حواله و به بات تبدیل شود و بانک تاییدیه رسمی صادر میکند. تیم املاک تایلند میتواند این فرآیند را برای خریدار ایرانی مرحلهبهمرحله توضیح دهد.
بازدهی اجاره واقعی در پوکت چقدر است؟
بر اساس برآوردهای بازار، بازدهی اجاره کوتاهمدت در پوکت پیش از کسر هزینه مدیریت حدود ۶ تا ۸ درصد در سال است. در فصل پرتقاضا (نوامبر تا آوریل)، نرخ اشغال واحدهای باکیفیت به ۸۰ تا ۹۰ درصد میرسد. اجاره بلندمدت بازدهی کمتری در حدود ۴ تا ۵ درصد دارد اما هزینه عملیاتی پایینتری هم میطلبد.
آیا بانکوک گزینه بهتری نسبت به پوکت است؟
بانکوک نقطه ورود ارزانتری دارد، از ۲.۵ میلیون بات برای یک استودیو، اما بازدهی اجاره آن ۴ تا ۵ درصد است در برابر ۶ تا ۸ درصد در پوکت. بانکوک برای استراتژی رشد سرمایه بلندمدت مناسبتر است، در حالی که پوکت برای درآمد اجارهای گزینه بهتری محسوب میشود.
ریسکهای خرید ملک در پوکت چیست؟
مهمترین ریسکها شامل سازندگان غیرقابلاعتماد، تاخیر در ساختوساز و مسائل حقوقی مربوط به سند مالکیت زمین است. بررسی دقیق (Due Diligence) توسط یک وکیل مستقل ضروری است. ریسک نوسان ارز هنگام انتقال وجه هم باید در نظر گرفته شود.
آیا خروج سرمایه از ژاپن ادامه خواهد داشت؟
تمام نشانهها حاکی از تقویت این روند است. تا زمانی که هزینه ساختوساز در ژاپن رو به افزایش باشد و ارزش ین ضعیف بماند، سرمایهگذاران ژاپنی به دنبال گزینههای جایگزین با بازدهی بالاتر خواهند بود. پوکت در کنار بانکوک و کوالالامپور، یکی از سه مقصد برتر برای این سرمایهها به شمار میرود.
رکورد ۱۰۰ میلیون ینی توکیو یک استثنا نیست، بلکه به هنجار جدید بازار مسکن ژاپن تبدیل شده است. برای سرمایهگذاری که حاضر است فراتر از بازار ژاپن نگاه کند، پوکت یک مزیت ملموس ارائه میدهد: دو تا سه برابر بازدهی با کسری از هزینه ورود. اعداد خودشان گویای همهچیز هستند.
منبع: بانکوک پست
اگر قصد سرمایهگذاری در تایلند را دارید، کارشناسان املاک تایلند آمادهاند تا ملک مناسب شما را پیدا کنند.